ST易購：株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告

荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司二○二五年六月十三日地址：山東省濟南市歷下區解放路11號1號辦公樓1層—1— 1 2 5一、委托人、被評估單位和其他資產評估報告使用人概況 5 8三、評估對象和評估范圍 8 9五、評估基準日 9六、評估依據 9 八、評估程序實施過程和情況 十、評估結論 十一、特別事項說明 十二、資產評估報告使用限制說明 十三、資產評估報告日 十四、資產評估師簽名蓋章 20 荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及其資產評估師不承擔責任。三、資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。四、本資產評估機構及其資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。五、本資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。六、評估對象涉及的資產、負債清單及相關資料由委托人、被評估單位申報并經其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。七、資產評估師已對評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。八、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。九、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及天昊資評報字【2025】第0337號重要提示重要提示天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司接受蘇寧國際集團股份有限公司的委托，根據國家法律、法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對荷蘭家樂福(中國)控股有限公司因轉讓股權涉及株洲家樂福商業有限公司的股東全部權益價值進行了評估。現將評估報告摘要評估目的：為荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權行為提供價值參考。評估對象：株洲家樂福商業有限公司的股東全部權益價值。評估范圍：株洲家樂福商業有限公司經審計的全部資產及負債，包括流動資產、非流動資產、流動負債和非流動負債。評估基準日：2024年12月31日。評估價值類型：市場價值。評估方法：資產基礎法。至評估基準日，在持續經營和公開市場等假設前提下，株洲家樂福商業有限公司的總資產賬面值1,437.87萬元，評估值1,437.09萬元，評估減值0.78萬元，減值率0.05%;負債賬面值10,658.38萬元，評估值10,658.38萬元，評估無增減值；股東全部權益賬面值-9,220.51萬元，評估值-9,221.29萬元(大寫：人民幣負玖仟貳佰貳拾壹萬貳仟玖佰元整),評估減值0.78萬元，減值率0.01%。評估結天吳國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及 資產評估結果匯總表金額單位：人民幣萬元項目B1-一2345一6-7-股東全部權益(凈資產)8的使用有效期限自評估基準日起一年，即2024年12月31日起至2025年12月30(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評估不存在權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形。(二)評估程序受限的有關情況、評估機構采取的彌補措施及對評估結論影本次評估不存在評估程序受限的有關情況。(三)未決事項、法律糾紛等不確定因素本次評估不存在未決事項、法律糾紛等不確定因素。(四)重要的利用專家工作及相關報告情況本次評估范圍內的資產負債由天衡會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了“天衡專字(2025)01211號”標準無保留意見審計報告。除此之外，本次評估不存在其他利用專家工作及相關報告情況。(五)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)事項天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及被評估單位的3個銀行存款賬戶于評估基準日均處于司法凍結狀態，本次評估未考慮該事項對評估結果的影響。除上述事項外，被評估單位不存在其他抵押、擔保及其他或有負債(或有資產)事項。(六)株洲家樂福自2023年1月宣布閉店后，目前原有的商超業務已不再經營，分子公司原有員工均已遣散，公司日常管理工作由母公司負責，本次評估未考慮上述事項對持續經營假設和評估結論的影響。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及天昊資評報字【2025】第0337號蘇寧國際集團股份有限公司：天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司接受貴單位的委托，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權行為涉及的株洲家樂福商業有限公司股東全部權益在2024年12月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。一、委托人、被評估單位和其他資產評估報告使用人概況本次評估的委托人為蘇寧國際集團股份有限公司，被評估單位為株洲家樂福商業有限公司，資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人包括委托人和國家法律、法規規定的評估報告使用者。(一)委托人概況企業名稱：蘇寧國際集團股份有限公司(以下簡稱：“蘇寧國際”)商業登記號碼：50403242企業類型：私人股份有限公司成立日期：2009年03月13日(二)被評估單位概況1.公司簡介企業名稱：株洲家樂福商業有限公司(以下簡稱：“株洲家樂福”或被評估單位)統一社會信用代碼：914302007968656231天吳國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及 注冊資本：2,100萬元人民幣企業類型：有限責任公司(外國法人獨資)成立日期：2007年01月09日法定代表人：唐茂勇一樓營業期限：2007年01月09日至2037年01月08日經營范圍：從事各類商品(食品、農副產品、日用百貨、針紡織品、家用電器、金銀制品、珠寶首飾、摩托車、醫療器械、電子產品、化妝品、化工產品(除危險化學品、監控化學品、煙花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化學品))的零售和批發；書報刊及音箱制品的的零售；以上相關產品互聯網銷售；自營商品的加工、分級包裝及進出口貿易；餐飲服務；房屋租賃；廣告設計、制作、發布、代理；提供以上相關產品配套服務和相關業務咨詢；票務代理；展覽展示服務；普通貨運；裝卸搬運；道路貨智能設備、電子設備安裝、維修及售后；家政服務；家庭服務；代理銷售單用途預付卡；建筑材料；建筑裝潢材料；廚房設備；燃氣熱水器；燃氣灶具的零售和批發；汽車銷售；貨物倉儲(除危險化學品);旅游咨詢；廢舊物資的回收與銷售；汽車裝潢、保養及維修；攝影服務；健康咨詢；健身服務；藥品零售；洗滌服務；保潔服務；酒店管理；室內環境治理；建筑裝飾裝修建設工程設計與施工。(依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動)2.歷史沿革株洲家樂福商業有限公司成立于2007年01月09日，成立時注冊資本為2,100.00萬元人民幣，由家樂福(中國)控股有限公司出資成立，全部以貨幣出資。成立至評認繳出資額(萬元)實繳出資額(萬元)出資比例(%)1公司天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及 3.公司簡介家樂福集團成立于1959年，是大賣場業態的首創者，歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團。2019年6月，蘇寧易購全資子公司蘇寧國際擬出資48億元收購家樂福中國80%股份，成為家樂福中國控股股東。株洲家樂福商業有限公司最然而，經過一段高速發展后，家樂福在內地市場的銷售額和門店數量逐漸被其他競爭對手超越。2018年，家樂福在全國18個城市上線“家樂福網上商城”,并聯手美團、餓了么等外賣平臺提供在線購物服務。2023年1月，株洲家樂福最后一家門店家樂福4.歷史年度及評估基準日資產、負債狀況和經營業績金額單位：人民幣萬元項目2022年12月31日2023年12月31日2024年12月31日資產總額負債總額凈資產項目營業收入凈利潤被評估單位2022年度財務數據未經審計，2023和2024年度的會計報表經天衡會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了天衡專字(2025)01211號標準無保留意見審計報告。(三)委托人和被評估單位之間的關系本次評估的委托人蘇寧國際間接持有被評估單位沈陽家樂福80%股權。(四)資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本資產評估報告僅供委托人和國家法律、法規規定的資產評估報告使用人使用，除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委托人確認的機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用人。天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及 二、評估目的對株洲家樂福的股東全部權益進行評估，提供其在評估基準日的市場價值，為荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權行為提供價值參考。三、評估對象和評估范圍(一)評估對象和評估范圍本項目的評估對象為株洲家樂福商業有限公司的股東全部權益價值，評估范圍為株洲家樂福商業有限公司的全部資產及負債。各項資產和負債審計后賬面價金額單位：人民幣元流動資產非流動資產其中：無形資產流動負債非流動負債以上資產和負債賬面值數據摘自天衡會計師事務所(特殊普通合伙)出具的天衡專字(2025)01211號標準無保留意見審計報告計。除上述納入評估范圍的資產、負債外，株洲家樂福商業有限公司承諾無其他應納入評估范圍可識別的表外資產及負債，委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。(二)評估范圍內主要資產情況企業申報的納入評估范圍資產無實物資產。(三)企業申報的表外資產的類型、數量。被評估單位無表外資產申報。(四)引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額(或天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司88荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及者評估值)本次評估范圍內的資產負債由天衡會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了“天衡專字(2025)01211號”標準無保留意見審計報告。除此之外，本次評估不存在其他利用專家工作及相關報告情況。四、價值類型本次評估選用的價值類型為市場價值，即自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、評估基準日本項目評估基準日為2024年12月31日。評估基準日由委托方確定，評估基準日的確定主要考慮了會計期末以及有利于本次經濟行為實現等因素。六、評估依據(一)法律法規依據1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通2.《中華人民共和國公司法》(根據2023年12月29日第十四屆全國人民代表大3.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常6.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財政部、國家稅務總局財稅7.《關于調整增值稅稅率的通知》(財政部、國家稅務總局財稅【2018】32號天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及8.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2019年第39號);(二)評估準則依據1.《資產評估基本準則》財資[2017]43號);2.《資產評估職業道德準則》(中評協[2017]30號);3.《資產評估執業準則——資產評估報告》(中評協[2018]35號);4.《資產評估執業準則——資產評估程序》(中評協[2018]36號);5.《資產評估執業準則——資產評估檔案》(中評協[2018]37號);6.《資產評估執業準則——資產評估委托合同》(中評協[2017]33號);7.《資產評估執業準則——無形資產》(中評協[2017]37號);8.《資產評估執業準則——知識產權》(中評協[2023]14號);9.《資產評估機構業務質量控制指南》(中評協[2017]46號);10.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協[2017]48號);11.《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2017]47號);12.《資產評估執業準則——企業價值》(中評協[2018]38號);13.《商標資產評估指導意見》(中評協[2017]51號)。(三)權屬依據(四)取價依據2.被評估單位提供的有關協議、合同、發票等財務、經營資料；3.評估專業人員現場勘查及調查所得的有關資料。(五)其他參考資料天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及(一)評估方法的選擇評估專業人員執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、資產基礎法三種基本方法的適用資產基礎法(成本法)適用的前提條件：(1)評估對象能正常使用或者在用；(2)評估對象能夠通過重置途徑獲得；(3)評估對象的重置成本以及相關貶值能夠合理估算。(1)評估對象的未來收益可以合理預期并用貨幣計量；(2)預期收益所對應的風險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預期。(1)評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；(2)有關交易的必要信息可以獲得。本次評估根據評估方法的適用性分析，采用了資產基礎法，選擇理由如下：至評估基準日，被評估單位資產負債表表內及表外各項資產和負債可以識且都可以采用適當的具體評估方法進行單獨評估，被評估單位不存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產或者負債，故可以采用資產基礎法。根據被評估單位歷史年度的經營情況可知，被評估單位目前處于歇業狀態，未來的經營前景存在較大不確定性，管理層難以對企業未來的盈利情況和所承擔的風險進行可靠預測，故本次評估不采用收益法。被評估單位屬于虧損歇業的非上市公司，同一行業的上市公司在經營階段、經營風險、財務風險等方面與被評估單位相差較大，且評估基準日附近國內同行業的可比企業轉讓或收購案例較少，可比交易案例的經營和財務數據難以取得，天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及無法計算價值比率，故本次評估不采用市場法。(二)評估方法簡介(1)貨幣資金企業的貨幣資金為銀行存款。評估專業人員通過核實銀行對賬單等，以核實后的價值確定評估值。(2)應收款項包括應收賬款、其他應收款。各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。對于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認評估值；對于收回可能性不確定的款項，參照企業的壞賬準備計提方法估計可能的風險損失額，以賬面余額扣減估計的風險損失額確定評估(3)預付賬款評估專業人員根據所能收回的相應貨物或權利的價值確定評估值。對于能夠收回相應貨物或權利的，按核實后的賬面值作為評估值。對于收回可能性不確定的款項，參照企業的壞賬準備計提方法估計可能的風險損失額，以賬面余額扣減估計的風險損失額確定評估值；壞賬準備按零確定評估值。(4)其他流動資產其他流動資產為企業尚待抵扣的增值稅進項。在核實無誤的基礎上，評估以2.非流動資產的評估故本次評估采用重置成本法進行評估，即依據商標權無形資產形成過程中所需投入的各種成本費用的重置其基本公式如下：天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及式中：P:評估值C1:設計成本C2:注冊及續延成本C3:維護使用成本3.流動負債、非流動負債的評估負債包括短期借款、應付賬款、合同負債、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、一年內到期的非流動負債、其他非流動負債及預計負債。各類負債在查閱核實債務人、負債額的基礎上，以評估基準日被評估單位實際需要承擔的負債項目及金額確定評估值。八、評估程序實施過程和情況進行評估現場調查；收集整理評估資料；評定估算形成評估結論；編制出具資產評估(一)評估前期準備工作階段1.與委托人洽談，明確評估業務基本事項，對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，訂立資產評估委托合同；2.確定項目負責人，組成評估項目組，編制資產評估計劃，實施項目培訓；3.輔導被評估單位填報資產評估申報表，搜集及準備評估所需資料；(二)現場調查及收集評估資料階段談、核對、監盤、勘查、函證、復核等方式對評估對象涉及的資產和負債進行必要的清查核實。從各種可能的途徑獲取評估資料，核實評估范圍，了解評估對象現狀，關(1)現場實地勘查根據納入評估范圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被評估單位相關人員的配合下，對各項資產進行了現場勘查核實。針對不同的資產性質及特點，天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司 株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告 株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告(2)補充、修改和完善資產評估明細表評估人員根據現場實地勘查結果，并和被評估單位相關人員充分溝通，進一步完善“資產評估明細表”,做到：賬、表、實相(3)查驗產權證明文件資料評估人員對納入評估范圍的資產產權證明文件資料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬不清晰的情況提請企業核實或出具相關產權說明文件。2.評估人員為了充分了解被評估單位的經營管理狀況及其面臨的風險，對被(1)被評估單位的歷史沿革、主要股東及持股比例、必要的產權和經營管理結構；(2)被評估單位的資產、財務、生產經營管理狀況；(4)評估對象或被評估單位以往的評估及交易情況；(7)其他相關信息資料。(三)評定估算和編制初步評估報告階段1.項目組評估專業人員對收集的評估資料進行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據和底稿；根據評估對象、價值類型及評估資料收集情況等條件，選擇適用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成各專業及各類資產的初步測算結果和評估說明。2.項目負責人在審核確認各專業及各類資產的初步測算結果和評估說明準確無誤，評估工作沒有發生重評和漏評情況的基礎上，進行評估匯總分析，編制初步評估報告。(四)評估報告內審和提交資產評估報告階段本公司按照法律、行政法規、資產評估準則和資產評估機構內部質量控制制度，對初步資產評估報告進行內部審核，形成評估結論；與委托人或者委托人許可的相關當事方就資產評估報告內容進行必要溝通，在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，達成一致意見后，按資產評估委托合同的要求向委托人提交正式資產評估報告。 株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告 株洲家樂福商業有限公司股東全部權益價值項目資產評估報告九、評估假設(一)基本假設易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功(二)一般假設3.假設被評估單位繼續保持現有的經營方式，經營范圍與目前方向保持一致；4.除非另有說明，假設公司完全遵守有關的法律法規。(三)特殊假設1.假設公司未來采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方3.假設被評估單位和委托人提供的相關基礎資料和財務資料真實、準確、完整。評估專業人員根據資產評估的要求，認定這些假設前提條件在評估基準日時成立，當未來經濟環境發生較大變化和前提條件改變時，評估專業人員將不承擔由于前提條件改變而推導出不同評估結論的責任。十、評估結論本次評估采用資產基礎法進行了評定估算。至評估基準日，在持續經營和公開市場等假設前提下，株洲家樂福商業有限荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及公司的總資產賬面值1,437.87萬元，評估值1,437.09萬元，評估減值0.78萬元，減值率0.05%;負債賬面值10,658.38萬元，評估值10,658.38萬元，評估無增減值；股東全部權益(凈資產)賬面值-9,220.51萬元，評估值-9,221.29萬元(大寫：人民幣負玖仟貳佰貳拾壹萬貳仟玖佰元整),評估減值0.78萬元，減值率0.01%。資產評估結果匯總表項目1--2345-6-7-股東全部權益(凈資產)8至2025年12月30日有效。十一、特別事項說明本資產評估報告中陳述的特別事項是指在評估專業人員執行了資產評估程序，根據搜集的資料經過評定估算已確定評估結論的前提下，評估專業人員揭示在評估過程中已發現可能影響評估結論，但非評估專業人員執業水平和能力所能評定(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形本次評估未發現株洲家樂福商業有限公司存在權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形。(二)委托人未提供的其他關鍵資料情況荷蘭家樂福(中國)控股有限公司擬轉讓股權涉及(三)未決事項、法律糾紛等不確定因素本次評估不存在未決事項、法律糾紛等不確定因素。(四)重要的利用專家工作及相關報告情況本次評估范圍內的資產負債由天衡會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了“天衡專字(2025)01211號”標準無保留意見審計報告。除此之外，本次評估不存在其他利用專家工作及相關報告情況。(五)重大期后事項未發現株洲家樂福商業有限公司存有重大期后事(六)評估程序受限的有關情況、機構采取彌補措施及對評估結論影響的情況(七)抵押、擔保及其或有負債(或有資產)等事項被評估單位的3個銀行存款賬戶于評估基準日均處于司法凍結狀態，本次評除上述事項外，被評估單位不存在其他抵押、擔保及其他或有負債(或有資產)事項。(八)本次資產評估對應的經濟行為中，可能對評估結論產生重大影響的瑕本次資產評估對應的經濟行為中，未發現可能對評估結論產生重大影響的瑕(九)其他需要說明的事項1.本評估報告是在委托人及被評估單位相關當事方提供與資產評估相關資料基礎上做出的。提供必要的資料并保證所提供的