20250608天風證券房地產行業研究周報城更支持再擴圍關注中央預算內投資增量141mb

行業報告行業報告|行業研究周報房地產證券研究報告房地產投資評級行業評級強于大市(維持評級)上次評級強于大市投資評級行業評級強于大市(維持評級)上次評級強于大市城更支持再擴圍，關注中央預算內投資增量行業追蹤（2025.5.31-2025.6.6）64（52024

作者鮑榮富分析師SAC執業證書編號：S1110520120003baorongfu@師亮分析師SAC執業證書編號：S1110525020001shiliang@行業走勢圖 城市基設施短板項加消費基礎施建促城市礎設建設有沒向 房地產 滬深3004年5155月6月底前下達20252415

32%25%18%11%4%-3%-10%-17%2024-06 2024-10 2025-02資料來源：聚源數據相關報告 1《房地產-行業研究周報:5月百強房企銷售表現如何？》2025-06-012《房地產-行業研究周報:如何看待近期基本面走勢？》2025-05-253《房地產-行業研究周報:降息落地，聚焦新模式融資政策增量》2025-05-11持城市新樣項（下及相關報告 1《房地產-行業研究周報:5月百強房企銷售表現如何？》2025-06-012《房地產-行業研究周報:如何看待近期基本面走勢？》2025-05-253《房地產-行業研究周報:降息落地，聚焦新模式融資政策增量》2025-05-11）62.910006月新房、二手房同比降幅擴大219361p151199%218p5月6日6月121滾動227%52178359%，滾動248。08%00p1100指數pHnd1%00811，跑輸恒生指數050413。投資建議：上，我們建議優先考慮①非國央企受益于化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；標的方面，建議關注1）未出險優質非國央企：龍湖集團、金地集團、新城控股、綠城中國、2）3）風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明 1行業報告|行業研究周報行業報告|行業研究周報請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明PAGE10請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明PAGE10內容目錄本周觀點：5月百強房企銷售表現如何？ 3投資建議 4成交概覽 5新房市場 5二手房市場 6土地市場 8本周融資動態 9行業與個股情況 行業漲跌與估值情況 10A股市場 10H股市場 11重要公告概覽 風險提示 2025642025年度中央財政支持實施城市更新行動評選宣布，擬支持的20個城市為（按行政區劃排序北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。梳理中央支持實施城市更新的政策脈絡：2024年起，中央財政支持部分城市實施城市更新行動。20245月，財政部《關2024年起，中央財政創新方式方法，支持部分城市開展城市更新示范工作，重點支持城市基礎設施更新改造，進一步完善城市功“好社區、好城區”，促進城市基礎設施建設由“有沒有”向“好不好”轉變，著力解決好人民群眾急難愁盼問題，助力城市高質量城市更新示范工作支持對象是地級及以上城市。2024年，每省（區、市）可推薦1個城15個示范城市，重點向超大特大城市和長江經濟帶沿線大城市傾斜，中央財政補助資金重點支持城市地下管網更新改造和污水管網“廠網一體”建設改造等。24年首批擬支持的5個城市為（按行政區劃排序：石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安。2）2025年，中央財政繼續支持實施城市更新行動，探索建立可持續的城市更新機制，推動補齊城市基礎設施的短板弱項，加強消費型基礎設施建設，促進城市基礎設施建設由“有沒有”向“好不好”轉變。202542025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知中央財政將按區域對實施城市更新行動城市給予定額補助。其中，東部地區每個城市補助總額不超過8億元，中部地區每個城市補助總額不超過10億元，西部地區每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。2025年5月15日，中辦、國辦印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》表示，加大要支持實施城市更新行動。地方政府要加大財政投入，推進相關資金整合和統籌使用，在債務風險可控前提下，通過發行地方政府專項債券對符合條件的城市更新項目予以支持，風險可控、商業可持續的前提下積極參與城市更新，強化信貸支持。完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（RET、資產證券化產品、公司信用類債券等。2025年5月20日，國家發改委固定資產投資司負責人趙成峰在國新辦發布會上表示，今支持城市更新相關的公益性基礎設施和公共擴圍支持城市危舊住房、老舊街區、老舊廠區轉型提質等工程。目前發改委正在組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年的6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。對比2415從支持方向看，年財政資金主要投向支持城市更新樣板項目（地下及污水管網、市政基礎設施、老舊片區更新改造等）和機制建設（項目儲備和生成、資金安排和籌措、用地保障和審批）兩個方向。從落地效果看，24629個省設立專項資金給予1000億元用于各類更新改造、28個城市設立城市更新基金資金規模達4550億元。我們認為，中央財政支持的擴圍及增量政策工具，有助于城更推進進程受制于地方財政主短期關注中央預算投資增量落地對主題型標的潛在催化。投資建議市+中長期估值修復”邏輯更加順暢。配置方向上，我②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市占率提升邏輯；④二手中介受益于存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益于融資、收儲等政策的彈性空間或更大。標的方面，建議關注1）未出險優質非國央企：龍湖集團、金地集團、新城控股、綠城中國、濱江集團等。2）地方國企：越秀地產、城建發展、建發國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）優質物管：招商積余、保利物業、中海物業、華潤萬象生活、萬物云；5）中介企業：貝殼(和海外組聯合覆蓋)、我愛我家。股票代碼公司簡稱最新日股價（元）最新日市值股票代碼公司簡稱最新日股價（元）最新日市值（億元）月初至今漲跌幅年初至今漲跌幅2022AEPS（2023A元）2024A2025E2022APE（2023ATTM）2024A2025E2022A歸母凈利潤增速2023A 2024A2025EA股000002.SZ萬科A6.60787-1.6-6.50.4%-46.2%-506.8%-75.5%600048.SH保利發展8.1697719.517.9-33.0%-34.2%-58.6%9.3%001979.SZ招商蛇口8.6678519.416.9-58.9%48.2%-36.1%14.7%601155.SH新城控股12.9929338.934.6-88.9%-47.1%2.1%12.4%600383.SH金地集團3.72168-2.7-10.4-35.1%-85.5%-788.5%-73.5%600325.SH華發股份4.9013514.213.5-19.3%-28.7%-48.2%4.8%002244.SZ濱江集團9.2828911.310.023.6%-32.4%0.7%13.2%001914.SZ招商積余12.2513015.513.715.7%24.0%14.2%12.9%600266.SH城建發展4.3590-9.517.0-244.4%-160.3%-270.2%-155.9%-9.1%-7.9%-15.4%8.6%-15.1%-13.2%7.8%-9.1%-7.9%-15.4%8.6%-15.1%-13.2%7.8%15.9%-14.7%-0.6%0.4%-0.2%3.1%-3.4%-0.2%-1.0%1.4%-0.2%1.5 1.0 0.4 0.5 6.7 8.10.5 0.7 0.4 0.5 14.0 12.4 0.6 0.3 0.3 0.4 4.6 39.81.4 0.2 -1.4 -0.4 4.9 18.9 0.9 0.7 0.3 0.4 5.9 7.31.2 0.8 0.8 0.9 7.3 11.40.6 0.7 0.8 0.9 27.0 17.7-0.4 0.3 -0.5 0.3 -15.0 16.2 盈利預測結果為Wind一致預期，數據統計時間截止2025年6月6日資料來源：Wind，天風證券研究所表2：H股重點標的估值與盈利預測0688.HK0688.HK中國海外發展 13.140960.HK 龍湖集團 9.471109.HK 華潤置地 26.100123.HK 越秀地產 4.301908.HK建發國際集團 15.043900.HK 綠城中國 9.419979.HK綠城管理控股 2.836049.HK 保利物業 30.751,4386621,86117330323957170-0.5%-3.7%2.0%-2.1%6.8%-1.2%4.0%0.7%6.0%-3.0%15.7%-15.5%25.3%1.6%-14.2%1.2%1.71.04.09.27.815.77.05.66.715.46.313.86.66.715.46.613.96.610.7-46.9%-7.1%-0.8%-6.3%-28.2%19.9%20.2%8.3%-49.9%--34.0%-10.5%17.9%27.1%23.1%-40.2% 7.2%-25.4%-39.2%-20.2% 3.7%-70.4% 9.7%-8.4% 1.1%-49.5%18.8%-20.1% 3.0%4.5% 7.5%港股2024A 2025E2023A2022A歸母凈利潤增速PE（TTM）2022A2023A2024A2025E（港元）（億港元）漲跌幅 漲跌幅 2022A 2023A 2024E 2025EEPS（港元）最新日股價最新日市值月初至今年初至今股票代碼 公司簡稱盈利預測結果為Wind一致預期，數據統計時間截止2025年6月6日，EPS匯率采用歷史匯率。資料來源：Wind，天風證券研究所成交概覽新房市場5月31日-6月6日，60城商品房成交面積為211萬平，移動12周同比增速為-11.02%，增速較上期下降4.85pct；月度同比-19.53%，相較上月下降6.21pct。分能級看，一線、二線、三線及以下城市本周商品房成交面積分別為51、131、29萬平，移動12周同比增速分別為-0.62%、-14.89%、-8.60%，增速較上期分別變化-3.97pct、-6.06pct、+2.59pct，與歷史相比，一線、二線降幅擴大，三線及以下降幅收窄。圖1：60城品房交面積 圖2：60城品房交面月度同比(萬平)

(%)

(%) 1,0000

500周周周周周年第周年第周年第周年第周年第周25年第周25年第周25年第周年第周年第周年第周年第周周

0-20-40-60移動12周同比計算口徑：本周及本周以前11周商品房成交面積之和/去年同期商品房成交面積之和，即對商品房成交面積求移動平均同比，本文中提到的其他“移動同比”也通過此方法計算資料來源：Wind，天風證券研究所

資料來源：Wind，天風證券研究所圖3：分能級商品成交積移動12周比 圖4：一線4商品成交積移動12同比(%)0年第年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周周年第周周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周

全國同比 一線同比二線同比 三線及下同比

1501000-50

全國同比 北京同比 上海同比 廣州同比 深圳同比年第周年第年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周圖525/0625/0525/0425/0325/0225/0124/1224/1124/1024/0924/0824/0724/0624/0524/0424/0324/0224/01全部城市-20-13-17113-21109-6-28-19-19-22-31-35-43-593一線城市-177-12844-10151815-197-10-17-28-29-40-606二線城市-26-20-19-16-25104-17-35-32-25-22-32-37-44-592三線及以下24-8-18-94-18-7234137302-29-23-40-46-600北京-20-3-12388-43213-17-200-9-20-32-41-41-5588上海-106-15-777-6-14613-26-8-16-19-26-23-28-69-28廣州-2022-104192248044-19426-3-26-27-46-4910深圳-31-7-3613863135135391721-17-34-28-21-59-60-8杭州-33-28-12-252-35-23-29-48-43-59-3215-34-47-23-69-19青島-9-3-23-30-2-33-18-1-24-50-35-11-58-42-22-46-6056蘇州-20-35-1926-15-2673181521-19-7-23-35-49-32-60-12無錫-4354-2-11121361-3819-2-5144-43-59-47-68-24濟南21-32-10-3821-42-530-21-49-3-40-167-21-7-6731溫州173228-271219151227-38-11-322-21-329-48寧波-48-65-854-17-355139130041-46-13-13-54-58-7539揚州-7420-54224057313064-7-2320-9-12-3-51-5633金華-79-94-602813488-14-31-61-63-3467-5458-12紹興-851209167-31-10-69-6-70-62-91-91-69-40-83-8732南寧-9522932876-35-16-1-2744-34-4-56-64-48-67-49東莞-1169325454-1810482124-765-230-56-44-53-6017惠州-3720-50-1032-324-371821-5625-17521-45-82-6佛山-25-25-39-2130-302829-21-45-35-3-24-53-6536武漢-126155332-2798164-20-28-13722-51-38-57-6915成都-31-35-18625-1516-11-38-37-34-27-30-25-41-39-5211資料來源：Wind，天風證券研究所二手房市場531日-66日，17城二手房成交面積為143萬平，移動12周同比增速為+12.96，增速較上期下降6.96pct；月度同比-19.93%，相較上月下降21.18pct。分能級看，一線、35、101712周同比增速分別為+21.36%、+10.63%、+7.25%，增速較上期分別變化-8.31pct、-6.50pct、-7.65pct，與歷史相比，一線二線三線及以下增幅收窄。圖6：17城手房交面積 圖7：17城手房交面月度同比400300200100年第年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周

(%)0-20

(%) 1000-50資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Wind，天風證券研究所全國-同比二線-同比一線-同比三線及以下-同比圖8：分能級二手成交積移動12周比 圖9：一線2二手成交積移動12同比全國-同比二線-同比一線-同比三線及以下-同比(%)4003002001000

(%) 全國同比 北京同比 深圳同比1501000周周24年第周周24年第周周24年第周周24年第周周24年第周周年第周周25年第周25年第周25年第周25年第周25年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Wind，天風證券研究所圖10：二手房成交面積熱力圖25/0625/0625/0525/0425/0325/0225/0124/1224/1124/1024/0924/0824/0724/0624/0524/0424/0324/02-20 1 17 39 82 13 62 29 28 8 13 41 14 0 -4 -28 -46-12 10 26 43 93 13 96 58 68 2 35 63 18 9 2 -29 -52-23 -2 15 38 84 14 56 19 12 7 3 30 8 -8 -10 -32 -48全部城市一線城市二線城市-12 8 20 36 88 4 69 45 55 -5 29 51 16 0 -7 -35 -57-11 17 44 63 108 43 205 101 115 39 55 114 25 44 39 5 -24-12 8 20 36 88 4 69 45 55 -5 29 51 16 0 -7 -35 -57-11 17 44 63 108 43 205 101 115 39 55 114 25 44 39 5 -24北京深圳-56 4 29 81 208 -4 36 26 13 -8 -14 106 118 11 -1 -19 -69-56 4 29 81 208 -4 36 26 13 -8 -14 106 118 11 -1 -19 -69-17 -7 -11 20 63 -29 26 21 25 7 11 43 29 11 16 -25 -54-28 -22 9 29 13 -2 62 -16 -2 16 15 27 -2 1 -11 -35 -30-41 9 18 89 321 336 74 31 41 48 -10 18 17 -16 -24 -41 -49-62 -96 27 218 117 2 -1 -9 24 -38 -29 -10 -27 -60 -13 -76 -73-28 11 -3 16 103 96 272 80 109 76 41 76 42 -3 15 -14 -32-21 45 56 57 82 0 73 19 44 14 0 5 -18 -39 -39 -47 -58-10 -9 18 12 31 -20 6 -1 -11 -7 -20 -4 -12 -10 -21 -29 -40-13 3 19 35 90 0 66 30 5 4 11 34 3 -9 -11 -30 -49成都-26 0 1 110 112 87 -10 -24 -16 -2 45 38 -11 -4 -6 -41 -45-26 0 1 110 112 87 -10 -24 -16 -2 45 38 -11 -4 -6 -41 -45-5 18 -18 -6 -3 82 66 -20 39 -13 -43 168 184江門衢州熱力圖使用高頻二手房成交面積計算，單位為：%資料來源：Wind，天風證券研究所土地市場526日-61234112周同比增速為-2.79%，較前期上升11.40ct259、786、1296萬平，滾動12周同比增速分別為+31.80%、+21.03%、-15.79%，增速較上期分別提升+27.57pct、+13.83pct、+9.42pct，與歷史相比，三線成交建面降幅收窄，一線、二線增幅擴大。全國土地成交金額達到36512周同比增速為+17.18%，較前期上升15.92pct。9912614112周同比增速分別為39.56%、31.15%、-12.05%。全國土地成交平均溢價率為3.59%，滾動12周同比增速為+4.80pct。分能級看，一線、二線、三線城市土地成交平均溢價率分別為0.04%、6.99%、3.24%，滾動12周同比增速分別為5.2pct、7.32pct、-1.17pct。圖11：土地成交筑面積 圖12：土地成交筑面移動12周比10,0000

(%)50 土地成交規劃建筑面積 滾動周同比24年第24年第周24年第周周周24年第周24年第周周24年第周24年第周周24年第周年第周年第周年第周25年第周25年第周周25年第周

(%) 0-20-40年第年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Wind，天風證券研究所圖13：土地成交價 圖14：土地成交價移動12同比0

土地成交總價 滾動周同比

(%)500-50年第年第周年第周周年第周年第周周年第周年第周周周年第周25年第周周25年第周年第周周年第周年第周

(%)全部城市二線城市一線城市三線城市0全部城市二線城市一線城市三線城市-50年第年第周年第周周年第周周年第周周年第周周年第周周年第周周年第周周年第周周年第周資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Wind，天風證券研究所圖15：土地成交價率 圖16：土地成交價率動周同比 滾動 滾動周同比2023年周度溢價率均值

(pct)10

二線城市三線城市(pct) 二線城市三線城市0 0周周周周24年第周24年第周24年第周24年第周24年第周24年第周周周周年第周年第周25年第周25年第周25年第周25年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周年第周資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Wind，天風證券研究所本周融資動態2025年5月31日-2025年6月6日，房企共發行境內債券5只（其中5只為國企發行，0億元（部分債券未公開披露發行金額或數據缺失。20256（數據截至202566日91億元、0億元，當月償還額分別為343.74億元、367.43億元，本月境內、境外債券凈融資額分別為-252.74億元、-367.43億元。圖17：房地產業債券融資及到期歸還情況境內債償還額境外債償還額境內債償還額境外債償還額境內債發行額境外債發行額9008007006005004003002001000資料來源：Wind，Bloomberg，天風證券研究所圖18：地產開發業境債發額及同比 圖19：房地產業外債行額其同比億元) 境內債行額 同比增速600500400300200100

(%)200150100500-50-100

億元) 境外債行額 同比增速5

(%)200150100500-50-100資料來源：Wind，天風證券研究所 資料來源：Bloomberg，天風證券研究所表3：本周新發境內債債券簡稱發行人公司屬性發行總額(億元)票面利率上市日到期日主體評級募資用途25建發地產MTN004建發房產地方國企--2025-06-102031-06-09AAA本期中期票據基礎發行金額0億25礦盛01盛世廣業中央國企-4.3-2027-06-09AA+本期債券的募集資金扣除發行費用后,擬用于償還回售的公司債券本金.25華潤控股MTN003B華潤置地控股中央國企-2.12025-06-092030-06-06AAA04040項目建設.25招商蛇口MTN002招商蛇口中央國企-1.912025-06-092028-06-06AAA元,擬用于償還發行人本部到期債務融資工具25華潤控股MTN003A華潤置地控股中央國企-1.92025-06-092028-06-06AAA04040項目建設.資料來源：Wind，天風證券研究所行業與個股情況行業漲跌與估值情況A股市場本周申萬房地產指數+0.86%，較上周下跌0.09pct，漲幅排名21/31，跑輸滬深300指數0.02pctA股漲幅前三個股分別為中潤資源+21.03%+12.79%+9.24%；跌幅前三個股分別為*ST中迪-5.31%、金地集團-3.38%、華夏幸福-2.61%。圖20：申萬板塊本周漲跌幅排名資料來源：Wind，天風證券研究所圖21：A股重點個股本周漲跌幅A股本周漲跌幅申萬房地產指數A股本周漲跌幅申萬房地產指數-2%金融街金融街大悅城新大正萬科A華僑城A金地集團資料來源：Wind，天風證券研究所表4：A股本周漲/跌前五漲幅排名 跌幅排名1 中潤資源 +21.03% 1 *ST中迪 -5.31%2 萊茵體育 +12.79% 2 金地集團 -3.38%3 廣匯物流 +9.24% 3 華夏幸福 -2.61%4 南都物業 +8.87% 4 錦和商業 -2.02%5 天房發展 +7.97% 5 沙河股份 -2.02%資料來源：Wind，天風證券研究所H股市場本周Wind香港房地產指數+1.51%，較上周下降0.30pct，漲幅排序8/11，跑輸恒生指數0.65pct；克而瑞內房股領先指數為0.44%，較上周下跌0.13pct。H股漲幅前三個股分別為美的置業+10.53%、力高集團+8.27%、合生創展集團+7.89%；跌幅前三個股分別為弘陽地產-17.24%、禹洲集團-6.45%、建業地產-6.00%。圖22：Wind香港一級行業指數本周漲跌幅排名香港一級業指本周跌幅 恒生指漲跌幅材料醫療保健信息技術金融公用事業電信服務能源房地產日常消費可選消費工業材料醫療保健信息技術金融公用事業電信服務能源房地產日常消費可選消費工業資料來源：Wind，天風證券研究所圖23：H股重點個股本周漲跌幅股漲跌幅 中華內股指漲跌幅12%10%-2%碧桂園綠城中國正榮地產資料來源：Wind，天風證券研究所表5：H股本周漲/跌前五漲幅排名跌幅排名1美的置業+10.53%1弘陽地產-17.24%2力高集團+8.27%2禹洲集團-6.45%3合生創展集團+7.89%3建業地產-6.00%4建發國際集團+6.82%4雅居樂集團-5.81%5新城發展+6.19%5遠洋集團-4.81%資料來源：Wind，天風證券研究所表6

重要公告概覽公司公告日期內容摘要新城控股2025-06-04招商蛇口2025-06-03公司截至5月底已斥資3.98億元實施股份回購，占總股本的比例為0.453%。旭輝控股集團2025-06-0492025年6月26日上午十時正（香港時間）舉行聆訊。北辰實業2025-06-05642027年5月16日。深深房A2025-06-04公司董事會審議通過《關于授權公司管理層決定參與國有土地使用權“招拍掛”事宜的議案》。招商積余2025-06-0520255股，占公司總股本的比例為0.134%。資料來源：Wind，天風證券研究所風險提示行業信用風險蔓延，影響整個地產行業的再融資、銷售和竣工預期；行業銷售下行超預期，帶動行業開發投資、新開工、拿地、施工等指標快速下行；因城施策力度不及預期。分析師聲明本報告署名分析師在此聲明：我們具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格或相當的專業勝任能力，本報告所表述的所有觀點均準確地反映了我們對標的證券和發行人的個人看法。我們所得報酬的任何部分不曾與，不與，也將不會與本報告中的具體投資建議或觀點有直接