設備設施管理手冊

1、設備設施管理手冊第一章設備設施通用管理制度一、設備設施安全管理1、工程部（設備設施管理部門）應建立健全設備臺帳。2、設備管理以安全、正常、經濟運行為標準，設備的操作、保養、維修由工程部（設備設施管理部門）轉業技術人員實施；相關專業人員必須具備相應的資質、上崗證。3、智能控制、消防、電梯、供水設備管理試行24小時值班制度；為經主管部門領導許可，非值班人員一律不得進入值班室及設備運行問。4、設備運行、維修、保養必須嚴格按照相關操作規程進行，并做好相應的安全措施和技術措施，謹防事故發生。5、設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規律，貫徹“預防為主”方針,防止安全事故發生。6、值班室、設備

2、運行間應按規范要求，配備合格的消防器材及相關警示標志。7、值班室、設備運行間等工作場地，嚴禁吸煙。8、值班室、設備運行間等工作場地、設備及附屬設施應始終保持清潔衛生，嚴禁堆放雜物及搭晾衣物。9、設備運行間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活五破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。10、每年年底前，工程部（設備設施管理部門）對所管物業項目的設備設施維護保養情況進行一次拉網式大檢查，對檢查中發現的問題制訂下一年年度設備設施保養計劃、年度設備設施大中修計劃。二、設備設施檢查管理1、每季度（或每月），工程部經理組織專業人員對年度計劃落實情況進行監督檢查，發現問題及時督促整改，并填

3、寫季度/月度設備設施檢查記錄。2、每天（或每周），由設備專業主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查，發現異常或事故隱患時及時排除，重大問題及時向工程部（設備設施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。3、設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發現鼓掌隱患及時排除，確保安全。三、設備設施值班管理1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。2、嚴格按照操作規程及崗位職責要求，進行巡視檢查，準點操錄各設備運行數據，認真填寫設備運行記錄、交接班記錄。3、密切監控設備運行情況，發現事故隱患后及時處理。當班人員無法

4、處理時，應及時報告上一級主管協調處理。4、交接班規程(1)值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班因故不值班時，必須提前辦理請假手續，返回后及時銷假。(2)交班時，交班人員必須20分鐘作好交班準備。(3)接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。(4)交接班時主要在做好“五交”-交安全、交紀錄、交工具、交場地衛生、交設備運行狀態”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。'(5)下列情況下不得交接班：沒有完全達到“五交”規范要求時。接班人未到崗，交班人不準下班。接班人員有酒醉現象或其他神志不清情況而未找到頂班人時。交接過程中發生故障，應停止交接

5、，有交班人負責處理事故。接班人協助。四、設備設施維修保養管理1、各物業公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養，如遇此類設備出現故障，應報請專業供電主管部門處理。2、各物業公司所有特種設備設施(如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械消防系統、安防系統機械維修檢查等)一律實行外委維護保養。對于外委項目維保，工程部應指派專人監督維修保養質量；每次外委項目實施作業前，外委單位應先到工程部辦理進場作業手續方可到設備安裝地點進行作業。3、維修(1)檢查中如發現設備設施存在隱患或性能惡變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業。(2)如在預定維修時間施工影響業戶正常生活，則需報經管理

6、處主任同意后方可實施，并提前告知轄區內業戶。(3)維修主管應督導維修人員按時作業。(4)施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業現場。(5)維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫設備設施維修記錄。4、保養(1)實施保養計劃前，各維修班長應制訂材料采購并報批，提前組織維修保養材料。(2)正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協調相關部門創造保養條件，提前攜至作業現場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。(3)保養完畢后，保養人員應如實填寫設備設施保養記錄5、緊急事故處理(1)接到緊急故障請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現場搶修；重大故障，應同

7、時向管理處主任、公司主管領導報告。(2)到達現場后，工程部主管應查看現場、了解故障原因，制訂搶修方案。(3)實施搶修前，嚴格按照安全規范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。(4)維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令(第373號)特種設備安全監察條例執行。(5)故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應防范措施。(6)每次緊急故障處理完畢后，工程部經理應如實填寫出書面報告上報相關部門。五、設備設施大中修、更新、改造管理1、工程部(設備設施主管部門)根據設備使用狀況提出設備

8、中修、大修、更新、改造的實施方案，上報物業公司領導審核后，交友小區/大廈業主委員會審批(業主委員會應按規定向全體業主公示，征求意見)。2、實施方案獲得業主委員會批準后，按相關規定申請或續籌物業專項維修資金。3、資金籌集到位后，工程部負責方案實施。4、工程部竣工后，工程部組織相關人員進行驗收確認，并按規定辦理款項支付簽字手續(按西安市物業管理條例規定，須由業主委員會全體成員簽字)。六、設備資料管理1、物業驗收交接應移交有關機電設備檔案資料，包括設備產品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等(弱電設備還應移交程序軟件備份盤等)，物業公司檔案室專柜保管。2、工程部(設備管理部門)建立設備運行檔案

9、柜，保存設備技術資料、設備臺帳、設備運行管理資料和維修資料等。機電設備檔案主要包括：設備臺帳、隨機資料圖冊、設備設施維修記錄表、設備報廢審批表。3、智能控制、消防、水電、電梯等設備的值班記錄、巡視檢查和保養記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特種設備，應定期對設備管理記錄內容進行分析，掌握設備運行情況。5、借閱、查找設備管理記錄應按規定辦理登記手續，并及時歸還。第二章變配電設備設施管理制度一、供電系統管理規定除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：1、建立健全變配電運行制度、電器維修制度，加強日常維護維修。2、電器線路符合設計、

10、施工技術要求。3、停電、限電應提前24小時向使用該部分負荷的業主發出停電通知；對于突發性的停電事故應先了解停電原因，并向業主做出解釋。4、禁止亂拉、亂接供電線路，嚴禁超負荷用電；對臨時施工工程、業主裝修等要制訂臨時用電管理措施。5、發生特殊情況(如短路、火災、地震、水災等)時，必須按規定及時切斷電源，并采取相應措施。6、按時檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標準。7、做好配電房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。8、值班員必須加強變配電設備設施日常巡視：(1)巡視要求變配電室值班電工每班巡視配電柜、電容柜不少于2次。變配電室值班電工應按規定的頻次進行檢查、巡視、監控，并做好相關記錄。對于巡視中發

11、現的問題，值班電工應及時采取整改措施加以解決。(2)巡視內容變壓器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。變壓器運行是否過載、超溫(油浸濕變壓器溫度不得超過85%)。有異常響聲和氣味。密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況(功率因數補償低于0.9時，因及時調整)，嚴禁變壓器、開關超載運行。單相、三相電壓是否在額定值的土10%范圍內。各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。防鼠設施是否完好。接地線有無銹蝕或松動。各種表小牌、表小物是否完好。安全用具是否齊全，是否存放于規定位置。(11)值班員應如實填寫交接班記錄、配電室運行記錄。(12)建立健全各類供電設備檔案。二、變配電設備設施操作規程1、安全注意事項

12、(1臊作人員應嚴格按照規程操作，保證設備正常運行。(2)作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、棉布工作服、使用絕緣工作桿(或設備專用工具)，站在高壓絕緣墊上工作；絕緣安全工器具必須符合電力部門相關標準(參照國家電網公司電力安全工作規程。)(3心室內高壓設備設施上工作，應在工作場地兩側及對面懸掛“止步，高壓危險！”標示牌。(4臊作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴線手套、避免正向面對操作設備（5）嚴禁操作帶電高壓設備。（6臊作帶電低壓設備時，必須具備以下條件：有工作許可有監護人（必須2人以上工作）。所有工器具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠等）并符合安全要求。（2）電流互

13、感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。（3X到閘操作前，電梯應降至基站。2、配電室安全保證措施（1）組織保證措施在電氣設備上工作，保證安全的組織措施為：工作票制度在電氣設備上工作，應填寫用工作票或按命令執行：填用工作票的工作為：高壓設備及線路上工作需全部分停電者；低壓設備及線路上的工作需將高壓設備停電或部分停電者；高壓室內二次接線上的工作，需要將高壓設備停電或做安全措施者。工作票簽發或命令發布人（工作領導）所負的安全責任：工作的必須性和安全性；工作票上所填安全措施是否正確完備；工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態是否良好。工作負責人（監護人）所負的安全責任

14、：正確安全的組織工作；工作前應將工作責任、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交代清楚，并結合實際進行安全思想教育；工作負責人應檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現場實際條件。工作許可人（值班員）應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現場條件，并正確執行；負責檢查停電設備有無突然來電的可能。工作許可制度施工人員在完成施工現場的安全措施后，還應： 會同監護人到現場再次檢查所做的安全措施，以手觸試，證明檢修設備確無電壓。 對監護人指明帶電設備的位置和注意事項。 和監護人在工作票上分別簽名。完成上述手續后，施工人員方可開始工作；監護人、施工人員任何一

15、方不得擅自變更安全措施，施工人員不得變更有關檢修設備的運行接線方式。工作中如遇特殊情況需要變更時,應事先取得對方的同意。工作監護制度施工人員經許可開始工作后，監護人應對施工人員的安全加以監護。監護人必須始終在工作現場，及時糾正違反安全的動作工作期間，監護人因故必須離開工作地點時，應指定能勝任的人員臨時代替，離開前應將工作現場交代清楚，并告知施工人員；原監護人返回工作地點時，也應履行同樣的交代手續。監護人除擔任監護工作外，不得兼做其他工作。監護人在全部停電時，可以參加施工作業。但在部分停電時，只有在安全措施可靠、人員集中在一個工作地點并不至誤碰導電部分的情況下，方可參加施工。監護人如發現施工人員

16、違反安全的規程、危及施工人員安全的情況，應及時提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級領導。工作間斷、轉移和終結制度工作間斷時，工作班人員從工作現場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領全班工作人員回到工作地點繼續工作。在未辦理工作票終結手續以前，高壓運行工不得將檢修設備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全體人員離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮攔、接地線和標示牌，恢復常設遮攔、清理現場后方可合閘送電。檢修工作結束

17、以前，若需將設備試加工作電壓，可按下列條件進行：全體工作人員撤離工作地點；收回工作票，拆除臨時遮攔、接地線和標示牌，恢復常設遮攔；工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。工作班若需繼續工作時，應重新履行工作許可手續。在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需要再辦轉移工作手續，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。工作完畢后，工作班應清掃、整理現場。工作負責人應先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目，發現的問題、試驗的結果和存在的問題等。并與

18、值班員共同檢查設備狀態，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結時間，經雙方簽名后，工作票方可終結。只有在同一停電系統的所有工作票結束，拆除所有接地線、臨時遮攔和標示牌，恢復常設遮攔后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。(1技術保證措施在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列措施：停電驗電裝設接地線懸掛標示牌和裝設遮攔。上述措施由高壓運行工執行。對于無經常值班人員的電氣設備，由斷開電源人執行，并應有監護人在場。3、操作程序電力變壓器停電操作程序：先關閉無功補償器，并斷開隔離開關。依次斷開各出線低壓負荷開關。斷開低壓側進線總開關。斷開電力變壓器溫度控制器。斷開電力變壓器高壓側開

19、關。驗電。裝設接地線。懸掛標示牌和裝設遮攔。電力變壓器送電操作程序拆除標示牌、拆除遮攔。拆除接地線。合上電力變壓器高壓側開關。合上電力變壓器溫度控制器。合上低壓側進線總開關。依次合上各出線低壓負荷開關。合上隔離開關，打開無功補償器。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(3)發電機送電操作程序確認油位、水位及蓄電瓶電壓。關鍵部位注潤滑油(保養時用此條應刪除)閉合發電機控制電源。啟動發電機。閉合發電機出線總電源開關。依次閉合各負荷開關。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(4)發電機停電操作程序：依次斷開各出線低壓負荷開關。斷開發電機出線總電源開關。關閉發電機控制電源。關閉發電機組(5X氐壓配

20、電柜停電操作程序：斷開各支路開關。斷開總進線開關。驗電。懸掛接地線。在總電源開關處懸掛“有人工作，禁止合閘”標示牌。(6湎壓配電柜送電操作程序：拆除接地線。拆除標示牌。合上總進線開關。合上各支路開關。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(7X到閘操作程序1、倒閘操作必須根據值班負責人命令，受令人復誦無誤后執行。發布命令應準確、清晰、使用正規操作術語和設備雙重名稱，即設備名稱和編號。發令全過程和聽令報告時都要做好記錄。2、倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一個操作任務。3、停電拉閘操作必須按照開關負荷側刀閘、電源側刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反；嚴禁帶負荷拉倒閘。4、下列

21、項目應填寫操作票內：(1)應拉、合的開關和刀閘。(2)檢查開關和刀閘。(3)檢查接地線是否拆除。(4)檢查負荷分配。(5)切換保護回路和檢驗是否無電壓。5、操作票應用鋼筆或簽字筆填寫，票面應清楚整潔，不得任意涂改。操作人員和監護人應分別對所填寫的操作項目簽字確認。6、操作前應核對設備名稱、編號和位置，操作中應認真執行監護復誦制。必須按操作順序操行，每操作完一項，做一個記號”,全部操作完畢后進行復查。7、倒閘操作必須由兩人執行，其中一人對設備較為熟悉者作監護；特別重要和復雜的倒閘操作，由熟練的值班員操作，值班負責人或主管負責監護；嚴禁兩人同時進行倒閘操作，以免發生事故。8、操作中發生疑問時，不準

22、擅自更改操作票，不準隨意解除閉鎖裝置，應立即向值班負責人或主管報告，弄清楚后再進行操作。9、在發生人身觸電事故后，為解救觸電人，可不經許可即行斷開有關設備的電源，但事后必須立即報告上級。10、操作票應先編號，按照編號順序使用，作廢的操作票應注明“作廢”字樣，已操作的要注明(或蓋章)“已操作”字樣，上述操作票保存三個月。三、變配電設備設施保養規程變配電設備設施每年至少保養1-2次1、高壓開關柜保養規程(1)高壓開關柜保養規程在高壓開關柜停電保養前24小時，以書面形式告知業主計劃停送電起止時間。停電前做好一切準備工作(工具、安全措施、相關手續等)。由維修主管統一組織實施。(2)保養程序實施電力變壓

23、器停電操作程序0斷開高壓各分路開關。斷開高壓主進線開關，將進線開關置于冷備用狀態(斷開隔離刀閘或裝置)。保養項目：母線是否變形和損壞，有無放電現象。 直流屏裝置(電瓶、充放電裝置、檢測裝置、報警裝置等)是否正常。 緊固螺栓，緊固饋線纜。 避雷裝置是否完好。 主觸頭是否完好。 檢查滅弧罩(室)是否燒黑和損壞。 清潔柜內灰塵。 合閘機構是否靈活。 檢查并緊固各線路端子、儀表接線。 檢查柜內照明裝置。 接地裝置不宜超過4歐姆。(3)以上項目保養完畢后，拆除安全裝置，閉合負荷開關，逐級送電，并觀察各分路供電是否正常。(4)保養人員如實填寫設備設施保養記錄。2、低壓柜(控制柜)保養規程(1)準備工作在配

24、電柜停電保養前24小時，以書面形式告知業戶計劃停送電起止時間。停電前做好一切準備工作（工具、安全措施、相關手續等）由維修主管統一組織實施。（2）保養程序實行分段保養。保養項目：母線是否變形和損壞。 有無放電現象。 緊固螺栓，緊固供饋主線纜。 主觸頭是否完好。 檢查滅弧罩（室）是否燒黑和損壞。清潔柜內灰塵。 合閘機構是否靈活。 緊固各線路端子。 檢查各儀表接線是否牢固。 電容器接線及接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現象。 檢查測量儀表、計量裝置是否良好。 3）以上項目保養完畢后，拆除安全裝置，閉合負荷開關，逐級送電，并觀察各分路供電是否正常。（4）保養人員如實填寫設備設施保養記錄。四、發電機

25、使用管理規定除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：1、發電機房應做好防水、防潮工作。2、經常檢查發電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發電機運行要求，儲備適當油量以滿足發電機滿負荷運行（根據各項目情況自定最小滿負荷運行時間）3、發電機每月空載試運行1-2次，運行時間約15-20分鐘；平時應將發電機置于“手動”狀態（酒店等特種物業，按合同要求執行）。4、發電機起動時，操作人員應檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設備。發電機首次投運時，應做全面檢查。5、每次運行、保養完畢后，如實填寫發電機運行記錄和設備設施保養記錄6、發現漏油、漏水現象應及時處理。7、冬

26、季發電機保養，冷卻系統應加防凍液。五、發電機組操作規程1、啟動前的準備(1)全面檢查柴油機各部分是否正常。(2)檢查水箱水位。(3)檢查機油油位。(4)檢查燃油是否充足，檢查油箱開關及有無滲漏。(5)檢查蓄電池電壓是否正常，蓄電池內液體是否足夠。2、啟動及運行(1)啟動電機連續工作時間不宜超過10秒；如一次啟動不成功，應于2分鐘后再次做第二次啟動，第三次無法啟動應檢查原因。(2)試運行時，可用手動啟動。(3)啟動后應調整數據(電壓380-400V、頻率50HZ。(4)運行期間應仔細巡視觀察，并做好各項記錄。3、停機確認市電正常后，方可進行“停機”操作。(1)停機前應先依次斷開發電機所供的負荷。

27、(2)空載運行5分鐘后方可停機。(3)停機后，將開關轉至“手動”狀態。第三章暖通設備設施管理制度一、鍋爐房管理制度1、安全管理除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：(1)配備人數必須合乎相關規定。(2)未經注冊、登記、年檢及存在缺陷的鍋爐，不準投入運行。(3)所有管道要涂有標志色，并標出介質流動方向；所有閥門應標出開閉方向、工作狀(4)應有防凍、防潮措施。(5)保持通道暢通。(6)排污設施無故障。(7)鍋爐房平面布置圖、系統圖、運行規程及安全操作規程等制度上墻。(8)鍋爐運行發生故障危及安全時，應立即停爐進行檢修，必要時上報公司主管領導、上級主管部門；嚴禁設備故障運行。2、運行規

28、程除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：(1)司爐工負責鍋爐及附屬設備的運行、定時巡檢(每小時1次)，按規定填寫燃氣/燃油鍋爐運行記錄。(2)巡回檢查路線(以天然氣鍋爐為例)：鍋爐本體及燃燒機-安全附件-管道閥門-風機房-循環泵房-水處理及除氧-補水、除氧泵軟水箱。(3)巡檢內容主要包括：鍋爐及附機的控制操作系統是否正常。壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規定范圍內。安全附件、保護裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現象。受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。 鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手孔完整牢固、無破損。 管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。燃燒器運轉有無異常響聲，

29、風機運行是否正常。循環泵運轉正常，無異常現象。鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設施、可燃氣體報警裝置正常。軟水箱儲水充足。11如有下列情況，司爐人員應增加巡檢次數：設備存在某些暫時不影響安全運行的一般缺陷時。新改裝、長期停運或新檢修后的設備投入運行時設備運行中發現可疑現象時。(4)定期維修保養鍋爐、燃燒器及附屬設備。3、操作規程(1)運行前準備司爐工在操作運行前必須熟悉自控裝置說明書和鍋爐運行說明書。天然氣/油供給管道應達到標準壓力，燃氣/燃油系統無泄漏(如為燃油鍋爐，應確保日用油箱油量充沛)。鍋爐給水系統正常，軟水水質達到標準、水位量達到規定值(熱水鍋爐應排盡空氣)如實填寫鍋爐房水處理記錄。鍋

30、爐運行控制柜是否能正常工作。鍋爐受壓元件的檢查： 鍋爐爐墻、安全附件、保護裝置及儀表。 給水、回水、出水及供汽系統閥門管件。 天然氣/油管道及閥門。準備工作： 調整閥門到啟動狀態。 向鍋爐注水，達到規定數值。開啟循環泵。 檢查水箱水位達到滿水位值。系統檢漏、排氣，達到工作壓力。(2)正常運行循環泵運轉正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進入自動點火程序，開始正常燃燒。司爐工根據工程部(設備設施主管部門)的動力高度命令調整鍋爐出水溫度(各物業公司根據各自實際情況確定高度令發布人、不同天氣下出水溫度)。(3)關機停爐正常停爐將燃燒機負荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進行后吹

31、掃狀態，延時到自動停 停爐后循環水泵繼續運行，待水溫降止50c以下時，方可停泵。緊急停爐 當出現緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關閉天然氣/油源，根據需要停止循環泵運行。 當出現鍋爐自動停爐時，根據報警情況檢查系統，解決出現的問題后重新啟動。4、維護保養規程(1)對于外委維護保養項目，工程部應派專檢人員跟蹤監督，確保維護保養結果。(2)對于內部維護保養項目，由工程部主管組織各工種嚴格按照規范進行作業。(3)大修項目，應報物業公司主管領導審核，業委會、上級主管部門審批后進行(鍋爐本體大修需報質檢部門備案)。(4)大修項目，一般應安排在非供暖期進行；臨時維修項目，應避開供熱時間進行，確保對用戶的供

32、熱質量。(5)鍋爐大修后，應嚴格按照設計標準進行自檢，報請質檢部門進行檢驗，合格后方可運行。(6)每次完成保養后，須填寫設備設施保養記錄。(7)每年供暖前，應校驗安全閥、壓力表；供暖結束后，對鍋爐、壓力容器進行年檢。5、鍋爐水質化驗規程(1)嚴格按照GB1576-2001工業鍋爐水質標準的要求，做好水處理工作，保證鍋爐無垢或薄垢(<0、5毫米/年)運行。(2)嚴格按運行操作規程進行水處理設備操作。(3)水質檢測規程及合格標準應嚴格按熱水鍋爐水質標準執行。(4)水質化驗工作每班應不少于兩次；對于出現水質失效時，應及時通知司爐工，采取相應措施處理。(5)水質化驗人員必須經培訓考核，獲取質量技

33、術監督局頒發的“鍋爐水處理”操作證后方可操作。(6)水質化驗數據應如實填寫鍋爐水質檢驗記錄，并妥善保管。(7)化驗儀器設備應定期進行定驗和維護。(8)工業鍋爐水質標準(GB15762001):項目鍋外化學處理給水鍋水懸浮物,mg/L<5總硬度，mmol/L<0.6PH值（25C）>710-12溶解氧,mg/L<0.1總堿度mmol/L8-26溶解固形物mg/L<5000、交換站管理制度1.安全管理除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：(1)配備人數必須合乎相關規定。(2)未經注冊、登記的特種設備及存在缺陷的交換設備，不準投入運行。(3所有管道要涂有標

34、志色，并標出介質流動方向；所有閥門應標出開閉方向、工作狀態(4)應有防凍、防漏、防腐措施。(5)保持通道暢通。(6)排污設施無故障。(7)交換站平面布置圖、系統圖、運行規程及安全操作規程等制度上墻。(8)交換設備運行發生故障危及安全時，應停止運行、進行檢修，必要時上報公司主管領導、上級主管部門；嚴禁設備違章運行。(9)定期排放管道內的冷凝水。2.運行操作規程(1)運行人員負責交換站內的設備運行，定時巡檢(每小時1次)，按規定填寫交換站運行記錄。(2)運行人員必須嚴格執行開機、停機時間。做好開機前的準備工作，發現重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機(3)運行前：認真檢查交換器及各類附

35、屬設備，檢查進出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設定溫度數值是否在要求范圍內。(4)送汽/送水程序：汽一一水交換：確認循環水系統運行正常-檢查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正常-啟動緊急泄水閥慢慢打開蒸汽閥-排凈蒸汽管道內冷凝水-關閉緊急泄水閥-啟動冷凝水疏水閥-徐徐向交換器送入蒸汽-檢查設備運行狀況。水水交換：確認二次循環水系統運行正常打開一次回水閥門打開一次供水閥門檢查設備運行狀況。運行人員根據工程部(設備設施主管部門)的動力調度命令調整供熱水的溫度(各物業公司根據各自實際情況確定高度令發布人、不同天氣下出水溫度)。(5)停止運行：汽一一水交換：緩慢關閉蒸汽閥門-循環水系統繼續循環-水溫降至50

36、C以下-關閉循環泵(如果系統長時間停運，應將系統循環水排凈，防止設備凍裂)。水一一水交換：關閉一次供水閥門-關閉一次回水閥門(如果系統長時間停運，可將系統循環水排凈)。(6)交接班應在下一班前10分鐘內進行，并在運行記錄上簽字，詳細記錄當班問題和處理結果。3.維護保養規程遵照各類設備生產廠家使用說明書要求進行維護保養。安全附件、壓力容器按國家規定進行檢驗。每次完成保養后，須填寫設備設施保養記錄表。三、中央空調系統管理制度1、安全管理除嚴格執行設備設施通用管理制度外，還應執行以下規定：(1)配備人數必須合乎相關規定。(2)所有管道要涂有標志色，并標出介質流動方向；所有閥門應標出開閉方向、工作狀態

37、。(3)應有防凍、防漏、防腐措施。(4)保持通道暢通。(5)排污設施無故障。(6)制冷設備平面布置圖、系統圖、運行規程及安全操作規程等制度上墻。(7)制冷設備運行發生故障危及安全時，應停止運行、進行檢修，必要時上報公司主管領導、上級主管部門；嚴禁設備違章運行。(8)可燃氣體報警裝置進行正常。2、運行操作規程(1)運行前準備查看主、副機的電源是否接通、電壓是否正常。查看冷凍水、冷卻水系統是否是注滿，停機時冷凍水壓力是否正常；未注滿水時，排除故障后補水至滿液狀態。查看手動閥門、電動閥門是否處于工作狀態。(2)開機及運行操作開機前，應先查看上一班運行記錄，了解主機運行狀況；如主機為故障停機，查看電腦

38、的警報信息，排除故障后才能開機(一小時內不得超過四次啟動)。依次啟動各臺冷凍水泵。依次啟動各臺冷卻水泵。啟動冷卻塔的風機。可根據室外溫度高低，決定工作的臺數。水系統啟動后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運行，泵和電機運轉有無異常響動，如有異常，立即停機檢查。調節分水罐，確保系統供回水平衡，確保主機供水量穩定、充足。確認主機無異常情況后啟動主機。啟動后觀察壓差、回油情況、出水溫度及運轉聲音。如有異常，立即停機檢查。主機運轉后將風機盤管總開關打開，再根據用戶情況打開或關閉分層控制開關。系統啟動后，應全面巡視一遍，觀察參數及運轉情況有無異常(如有異常，需及時調整)，如實填寫中央空調運行記錄(

39、各公司根據空調設備特點自行制訂該表)。停用一周以上的，重新開機時須先預熱24小時，各數據符合啟動條件后方可啟動。3、停機操作正常停機先關掉壓縮機的電源，保留總電源使主機處于預熱狀態；長時間停機時應關閉總電源。關閉冷凍泵出口的閥門，逐臺關閉冷凍水泵，以免引起管道的劇烈震動。停泵后再將閥門開啟到正常位置。 逐臺關閉冷卻泵。 關閉風機盤管總開關，保留分層控制開關。 完成上述操作以后，對整個系統巡視一遍，確認系統已停止運行。事故停機 主機故障：先關掉壓縮機主電源開關，保留主機的總開關；檢查并排除主機故障，短時間不能排除時按正常停機操作程序停機。 副機故障：關掉故障副機的控制開關進行停機檢修；同時，啟動

40、備用副機，投入系統運行。 管路故障：檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水大量外泄時，應立即按正常停機程序停止系統運行。排除故障后，再補水投入運行。 停電：按正常停機操作程序關閉主、副機開關，保留電源指示，待恢復供電后重新啟動運行，同時如實在運行記錄做出說明。 火警：遇到這種情況應立即關閉主、副機的總開關。3、維護保養規程(1)冷卻塔冷卻塔每半年進行一次維護保養。用500V搖表檢測電機絕緣電阻，應不低于0、5歐姆，否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0、5歐姆以上時則應拆修電機線圈。檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲則應更換同型號規格的軸承。檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，否則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，否則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，否則應整修。檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉檢查補水浮球閥是否正常。擰緊所有緊固件。清潔冷卻塔外表。（2）風機盤管風機盤管應每年進行一次維護保養。空調運行期間每月清洗1次空氣過濾網，排除盤管內的空氣（不定期）；檢查風機是否轉動靈活，如有