2025高級經濟師考試真題卷附解析（建筑與房地產經濟）

高級經濟師考試真題卷附解析（建筑與房地產經濟）一、案例分析題（共3題，每題20分、25分、25分，共70分）案例分析題一（20分）案例背景某房地產開發企業計劃在某市開發一個住宅項目，該項目占地面積為50000平方米，規劃容積率為2.5，預計開發周期為3年。項目前期調研顯示，當地同類住宅項目的市場售價為每平方米15000元，預計銷售費用為銷售收入的3%，管理費用為銷售收入的2%，財務費用為2000萬元。土地取得成本為80000萬元，建筑安裝工程費為每平方米3000元，基礎設施建設費為每平方米1000元，公共配套設施建設費為每平方米500元，開發期間稅費為銷售收入的5%。在項目開發過程中，國家出臺了新的房地產調控政策，預計將使項目的銷售價格下降5%，同時貸款利率上升，導致財務費用增加10%。問題1.計算該項目的總建筑面積和可售面積（假設可售面積占總建筑面積的90%）。2.計算原計劃下項目的總成本費用。3.分析新政策對項目利潤的影響。答案及解析1.總建筑面積：容積率=總建筑面積÷占地面積，所以總建筑面積=占地面積×容積率=50000×2.5=125000（平方米）。可售面積：可售面積=總建筑面積×90%=125000×0.9=112500（平方米）。解析：根據容積率的定義公式直接計算總建筑面積，再根據可售面積占比計算可售面積，這是房地產項目規劃中的基本計算，考查對基礎概念的理解和應用。2.土地取得成本：80000萬元。建筑安裝工程費：125000×3000=375000000（元）=37500萬元。基礎設施建設費：125000×1000=125000000（元）=12500萬元。公共配套設施建設費：125000×500=62500000（元）=6250萬元。銷售費用：可售面積×售價×3%=112500×15000×3%=50625000（元）=5062.5萬元。管理費用：可售面積×售價×2%=112500×15000×2%=33750000（元）=3375萬元。財務費用：2000萬元。開發期間稅費：可售面積×售價×5%=112500×15000×5%=84375000（元）=8437.5萬元。總成本費用=土地取得成本+建筑安裝工程費+基礎設施建設費+公共配套設施建設費+銷售費用+管理費用+財務費用+開發期間稅費=80000+37500+12500+6250+5062.5+3375+2000+8437.5=155125（萬元）。解析：分別計算各項成本費用，注意單位的換算，將各項成本相加得到總成本費用，考查對房地產項目成本構成的掌握和計算能力。3.原計劃銷售收入：112500×15000=1687500000（元）=168750萬元。原計劃利潤=銷售收入-總成本費用=168750-155125=13625（萬元）。新政策后銷售價格：15000×(1-5%)=14250（元/平方米）。新政策后銷售收入：112500×14250=1606875000（元）=160687.5萬元。新政策后財務費用：2000×(1+10%)=2200（萬元）。新政策后總成本費用=原總成本費用-原財務費用+新財務費用=155125-2000+2200=155325（萬元）。新政策后利潤=新政策后銷售收入-新政策后總成本費用=160687.5-155325=5362.5（萬元）。利潤變化=新政策后利潤-原計劃利潤=5362.5-13625=-8262.5（萬元），即利潤減少了8262.5萬元。解析：先計算原計劃利潤，再根據政策變化調整銷售價格和財務費用，重新計算銷售收入和總成本費用，得出新政策后的利潤，通過對比分析政策對利潤的影響，考查對市場變化和項目財務分析的能力。案例分析題二（25分）案例背景某建筑企業承接了一個大型商業綜合體項目，該項目采用工程量清單計價方式。在施工過程中，發生了以下事件：事件一：由于設計變更，導致某分項工程的工程量增加了20%，原工程量清單中該分項工程的綜合單價為500元/立方米，工程量為1000立方米。事件二：施工期間，因不可抗力造成施工現場部分材料損壞，損失金額為50萬元，同時因停工導致工期延誤10天。事件三：發包人未按合同約定及時支付工程進度款，導致施工企業資金周轉困難，不得不停工5天，造成窩工損失30萬元。問題1.分析事件一是否需要調整綜合單價，說明理由，并計算調整后的該分項工程價款。2.指出事件二中不可抗力造成的損失應由誰承擔，說明理由。3.分析事件三施工企業可采取的索賠措施，計算可索賠的費用和工期。答案及解析1.根據《建設工程工程量清單計價規范》，當工程量偏差超過15%時，綜合單價可進行調整。事件一中工程量增加了20%，超過了15%，所以需要調整綜合單價。對于工程量增加部分，即1000×20%=200立方米，其中15%以內的部分（1000×15%=150立方米）按原綜合單價計算，超過15%的部分（200-150=50立方米）可調整綜合單價。假設合同中未約定調整方法，按規范通常可參照原綜合單價或市場價格調整，這里假設綜合單價不變。調整后的該分項工程價款=（1000+150）×500+50×500=1150×500+25000=575000+25000=600000（元）=60萬元。解析：依據工程量清單計價規范中關于工程量偏差的規定，判斷是否調整綜合單價，然后按規定計算調整后的工程價款，考查對計價規范的理解和應用。2.不可抗力造成的損失應按照以下原則承擔：工程本身的損失及后續清理修復費用由發包人承擔，承包人的施工機械設備損壞及停工損失由承包人承擔，各自人員傷亡由各自負責。事件二中施工現場部分材料損壞屬于工程本身的損失，應由發包人承擔。解析：根據不可抗力損失承擔的相關規定，明確材料損壞屬于發包人承擔的范圍，考查對合同中不可抗力條款的理解。3.事件三中，發包人未按合同約定支付工程進度款，施工企業可依據合同約定向發包人提出索賠。可索賠的費用包括窩工損失30萬元，可索賠的工期為停工5天。解析：發包人違約導致停工，施工企業有權進行費用和工期索賠，根據事件實際情況計算可索賠的金額和工期，考查對工程索賠知識的掌握。案例分析題三（25分）案例背景某房地產開發公司擬對其開發的一個老舊小區進行改造，項目涉及住宅修繕、環境整治、配套設施完善等內容。該小區建于20世紀90年代，共有居民樓10棟，居民500戶。改造資金來源包括政府補貼、業主自籌和社會投資。在項目實施過程中，面臨著居民意見不統一、資金籌集困難、施工擾民等問題。問題1.分析該老舊小區改造項目的利益相關者有哪些，各自的利益訴求是什么？2.針對居民意見不統一的問題，提出合理的解決措施。3.結合項目特點，設計資金籌集方案，并說明各渠道資金的來源和用途。答案及解析1.利益相關者及利益訴求：政府：希望改善居民居住條件，提升城市形象，促進社區和諧發展，實現社會公共利益。居民：期望通過改造提高居住質量，如改善房屋質量、增加綠化和公共空間、完善配套設施等，同時希望盡量減少施工對生活的影響。房地產開發公司：追求合理的投資回報，確保項目順利實施，維護企業聲譽。社會投資者：關注投資收益和風險，希望獲得穩定的回報。施工單位：希望按時完成施工任務，確保工程質量，獲得合理的利潤。解析：從項目涉及的各方主體出發，分析他們在項目中的利益關注點，考查對項目利益相關者分析的能力。2.解決居民意見不統一的措施：成立居民協商小組，由不同樓層、不同戶型的居民代表組成，充分聽取居民意見和建議。召開居民大會，詳細介紹改造方案，包括改造內容、時間安排、資金籌集等，解答居民疑問。針對居民的不同訴求，進行分類整理，制定個性化解決方案，如對低層居民關注的采光問題、高層居民關注的電梯加裝問題分別進行處理。引入第三方評估機構，對改造方案的合理性和可行性進行評估，為居民提供客觀的參考依據。解析：從溝通、協商、方案優化和引入第三方等角度提出解決措施，考查解決實際問題的能力。3.資金籌集方案：政府補貼：來源為政府財政預算中用于老舊小區改造的專項資金。用途主要用于小區基礎設施建設，如道路修繕、管網改造、綠化環境整治等公共部分的改造。業主自籌：來源為小區居民按照一定比例繳納的資金，可根據房屋面積或評估價值確定繳納標準。用途用于住宅修繕，如房屋外立面裝修、室內管道更換等業主個人部分的改造。社會投資：通過引入房地產企業、物業公司等社會資本，采取市場化運作方式，如在小區內建設商業配套設施，給予社會投資者一定的經營期限和收益分配權。用途可用于配套設施完善，如建設社區服務中心、停車場、健身設施等，提升小區整體品質，同時為社會投資者提供回報。解析：結合項目特點和資金來源渠道，設計合理的籌集方案，明確各渠道資金的來源和用途，考查對項目資金管理的能力。二、論述題（30分）題目論述在“雙碳”目標下，建筑與房地產經濟如何實現綠色轉型發展。答案及解析在“雙碳”目標（碳達峰、碳中和）的背景下，建筑與房地產經濟作為高能耗、高排放的重要領域，實現綠色轉型發展具有重要的現實意義和戰略價值。以下從多個方面論述其實現路徑：（一）綠色建筑的推廣與應用綠色建筑是實現建筑與房地產經濟綠色轉型的核心載體。它通過在建筑規劃、設計、施工、運營等全生命周期內，采用節能、節水、節材、環保的技術和材料，減少能源消耗和污染物排放。在規劃設計階段，應充分考慮自然通風、采光和隔熱，優化建筑布局和空間設計，提高能源利用效率。在施工過程中，推廣綠色施工技術，如裝配式建筑、建筑廢棄物資源化利用等，減少施工過程中的粉塵、噪音和廢棄物排放。在運營階段，加強建筑能耗管理，采用智能能源監控系統，實現對建筑能耗的實時監測和優化控制，同時推廣可再生能源在建筑中的應用，如太陽能、地熱能等，降低對傳統能源的依賴。（二）房地產開發模式的轉變傳統的房地產開發模式以規模擴張和高投入、高消耗為特征，難以適應“雙碳”目標的要求。應轉變為綠色開發模式，注重項目的可持續性和環境友好性。在項目選址上，優先選擇交通便利、配套設施完善的區域，減少居民出行能耗；在產品設計上，增加綠色住宅的比例，滿足消費者對健康、環保居住環境的需求；在開發過程中，加強與環保、節能等相關產業的合作，整合資源，實現產業鏈的綠色化。同時，積極探索綠色金融在房地產開發中的應用，通過發行綠色債券、綠色信貸等方式，為綠色開發項目提供資金支持。（三）建筑產業現代化與智能化建筑產業現代化和智能化是實現綠色轉型的重要手段。通過推進建筑工業化，采用標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理的方式，提高建筑生產效率和質量，減少資源浪費和環境污染。智能化技術的應用可以實現建筑設備的自動化控制和能源的高效利用，如智能照明系統、智能暖通系統等，同時利用大數據、物聯網等技術對建筑能耗和環境質量進行實時監測和分析，為綠色轉型提供數據支持和決策依據。（四）政策支持與市場機制的完善政府應加強政策引導和支持，制定和完善相關的法律法規和標準體系，如綠色建筑標準、建筑能耗限額標準等，明確建筑與房地產經濟綠色轉型的目標和要求。加大對綠色建筑和節能技術研發的投入，給予企業稅收優惠、財政補貼等政策激勵，引導企業積極參與綠色轉型。同時，完善市場機制，建立碳排放交易市場，通過市場手段調節建筑與房地產企業的碳排放行為，促使企業主動采取減排措施。加強公眾教育，提高居民的綠色意識和環保觀念，引導消費者選擇綠色住宅和綠色建筑產品，形成全社會共同推動綠色轉型的良好氛圍。（五）產業鏈協同發展建筑與房地產經濟的綠色轉型需要產業鏈上下游企業的協同合作。從上游的建材生產企業，到中游的建筑設計、施工企業，再到下游的物業管理、房地產銷售企業，都應樹立綠色發展理念，共同推進綠色轉型。建材生產企業應加大綠色建材