物業(yè)管理基本制度與政策

1、物業(yè)管理基本制度與政策第一章物業(yè)管理概述1.物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。2.將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權，二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序3.社會化、專業(yè)化、市場化（最主要特征）是物業(yè)管理的三個基本特征。4.解放前我國城鎮(zhèn)住房呈現(xiàn)的特征：住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，住房分配采取實物分配，住房消費采取福利低租金和國家保修保

2、養(yǎng)的制度。5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立6.物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設小康社會的目標中，更要發(fā)揮其重要的作用； 居住消費主要包括購房消費支出；家庭裝飾指出、家具家電等消費支出，使用過程中的水電氣暖等方面的長期消費支出；房屋大中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出。7.20世紀90年代到條例頒布前我國物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)特點有：借鑒性、過渡性、針對性。城市新建住宅小區(qū)管理辦法是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石。8.物業(yè)管理條例的頒布是我國物業(yè)管理發(fā)展史上一件具有里程碑意義的大事，報紙

3、著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。9.條例的立法指導思想主要表現(xiàn)在：一是強調(diào)保護業(yè)主財產(chǎn)權益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主的共同利益關系；二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開、公正和協(xié)商的方式處理物業(yè)管理事項。10.條例創(chuàng)設的法律制度有：業(yè)主大會、業(yè)主規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理基本制度。 條例有七章共70條。11.條例確立的基本法律關系：業(yè)主之間的法律關系、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系、開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間的關系，供水、供電等單位與業(yè)主及

4、物業(yè)管理服務企業(yè)之間的關系，社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系，物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系。第二章物業(yè)管理服務12.物業(yè)管理服務的特點：公共性和綜合性 廣泛性和差異性 及時性和無形性 持續(xù)性和長期性； 物業(yè)管理的內(nèi)容：對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理； 維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；我國物業(yè)管理服務的服務內(nèi)容有六個方面制定了三個等級的服務標準。13.物管收費的定價形式：政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。14.物業(yè)服務合同應當具備以下主要內(nèi)容：物業(yè)管理事項、物業(yè)服務質(zhì)量、物業(yè)服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任。1

5、5.前期物業(yè)服務合同特征：過渡性，是建設單位和物管企業(yè)簽訂的，是要式合同。16前期物業(yè)服務合同應包括以下內(nèi)容：合同當事人與物業(yè)的基本情況，物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容，物業(yè)的承接查驗。17.維護物業(yè)管理區(qū)域的主要方式：履行告知義務，制止義務，報告義務。18.條例第三十六條規(guī)定物業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身和財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 所謂“相應”：根據(jù)不同的情況，承擔不同的責任；根據(jù)物業(yè)服務合同的不同約定，承擔不同的責任。19.條例對各主體在使用和維護物業(yè)行為進行了明確的規(guī)范： 公共建筑和共用設施規(guī)劃用途不得擅自改變； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘；

6、 公用事業(yè)單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任； 業(yè)主裝飾裝修房屋應當依法規(guī)范； 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定。第三章：物業(yè)管理基本制度20.業(yè)主就是房屋的所有權人。 現(xiàn)實物業(yè)管理中具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房所有權證書和房屋共有權證書的購房人。21.業(yè)主的權利： (一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有

7、被選舉權;(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。22.業(yè)主的義務：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務費用;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。23.業(yè)主大會是

8、業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。24.業(yè)主大會的職責：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;25.業(yè)主委員會的職責：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和

9、建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。26.業(yè)主委員會資格自行終止的條件：有下列情況之一的機殼終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。27. 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十四條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。28.禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出與物業(yè)管

10、理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項無關的決定以及從事與物業(yè)管理活動無關的活動。29.管理規(guī)約的主要內(nèi)容：管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。 管理規(guī)約的法律效率：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。30.業(yè)主臨時公約的內(nèi)容：物業(yè)臨時自然情況與權屬情況；業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規(guī)則；維修養(yǎng)護物業(yè)應當遵守的規(guī)則；涉及業(yè)主共同利益的事項；違約責任。31.前期物業(yè)管理招投標的原則：公開公平公正和誠實信用的原則。前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定：住宅物業(yè)的建設

11、單位，應當以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。32.招標文件的內(nèi)容：投標函、投標報價、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料。33.物業(yè)承接查驗制度的意義：有利于明確各方的責、權、利；可以督促建設單位提高建設質(zhì)量，保障業(yè)主財產(chǎn)權益具有重要意義；可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端。 物業(yè)承接驗收的資料：在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。34.建設單

12、位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在向用戶交付或者銷售商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，建設單位在前期物業(yè)服務合同中的保修承諾，不得低于住宅質(zhì)量保證書所規(guī)定的保修范圍和保修期限。35.從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)等級需具備的條件（一）一級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具

13、有相應專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（二）二級資質(zhì)： 1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其

14、中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。（三）三級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣50萬元以上；  2.物業(yè)管理專

15、業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中 級以上職稱； 3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.有委托的物業(yè)管理項目； 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。36.物業(yè)管理師應當具備的職業(yè)能力：掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律法規(guī)和有關規(guī)定；具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗； 第四章：房地產(chǎn)相關制度與政策37.房地產(chǎn)開發(fā)的四個

16、階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段（取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審計項目規(guī)劃設計）、房地產(chǎn)開發(fā)建設階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。38.工程竣工驗收備案應當提交下列文件：工程驗收備案表、工程竣工驗收報告、法律行政法規(guī)規(guī)定的有規(guī)劃公安消防環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書和住宅使用說明書；法規(guī)規(guī)章規(guī)定的必須提交的其他文件。39.土地使用權的處理原則：以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； （）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合

17、同簽訂后日內(nèi)將房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； （）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復； （）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； （）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費； （）房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人憑過戶單辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，領取房地產(chǎn)權屬證書。 40.商品房預售的條件第一，未交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；第二，沒有建設工程規(guī)劃許可證；第三，投入開發(fā)建設的資金未達到工程建設總投資的25以上，未確定施工

18、進度和竣工交付日期；第四，未向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記并取得商品房預售許可證明。41.商品房現(xiàn)售應當符合的條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； (三)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗收； (五)拆遷安置已經(jīng)落實； (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實42。商品房買賣合同主要內(nèi)容：（1） 當事人名稱或者姓名和住所； （2） 商品

19、房基本情況； （3） 商品房的銷售方式； （4） 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5） 交付使用條件及日期； （6） 裝飾、設備標準承諾 （7） 供水、供電、供熱供氣、通訊、道路、綠化等配套設施和公共設施的交付承諾的有關權利、責任； （8） 公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬； （9） 面積差異的處理方式； （10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜； （11）解決爭議的方法； （12）違約責任； （13）雙方約定的其他事項。43.住宅質(zhì)量保證書應當包括的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級； 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期； 屋面防水

20、3年； 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期； 衛(wèi)生潔具1年； 燈具、電器開關6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。44租賃合同應具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋維修責任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。45.房地產(chǎn)中介

21、服務合同主要內(nèi)容：（一）當事人姓名或者名稱、住所； （二）中介服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準； （三）合同履行期限； （四）收費金額和支付方式、時間； （五）違約責任和糾紛解決方式； （六）當事人約定的其他內(nèi)容。46. 異產(chǎn)毗連房屋指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平臺理的原則，正確

22、處理毗連關系。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權證規(guī)定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。47. 異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則：一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。第九條 凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(一)共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。(二)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔。(

23、三)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。(四)屋蓋的修繕。1不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2. 可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下各層房屋所有人按份額比例分擔。(五)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。2為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。(六)房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人

24、按份額比例分擔。(七)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。(八)房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。48.住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。49.住宅專項維修資金的交存主體包括以下三類：1、住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。50.住宅專項維修資金的交存金額：商品住宅的業(yè)主、

25、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。51. 住宅專項維修資金的交存方式：商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維

26、修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。52.住宅專項維修資金的使用：范圍：住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 使用原則：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。53.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的構成：業(yè)主對專有部分的所有權（占有、使用、收益、處分）、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權、業(yè)主對建筑物區(qū)劃

27、內(nèi)的共有部分的共同管理權。54.專有部分的所有權：業(yè)主對其建筑物專有部分享有、使用、收益、處分的權利；業(yè)主使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損壞其他業(yè)主的合法權利；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，對其共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓；業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。55.業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得已放棄權利不履行義務。其他內(nèi)容：物業(yè)管理和物權法56.建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫所有權：物權法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，

28、由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 57.業(yè)主共同決定事項的范圍：物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 58.業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則：決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。59.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權：物權法第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、