房產中介法律知識及案例分享

房產中介法律知識及案例分享每家加盟店獨立擁有和運營合肥區域分部法務合理躲避風險巧妙化解糾紛樹立專家形象中介法律知識的重要性我們為什么要進行房地產法律知識培訓1、具備經紀業務法律知識合格的經紀人2、掌握房地產經紀業務相關法律優秀的經紀人住房公積金管理條例物業管理條例城市房地產開發經營管理條例房地產廣揭發布暫行規定城市房地產中介服務管理規定城市房地產權屬檔案管理方法商品房銷售管理方法城市商品房預售管理方法城市房地產抵押管理方法城市房地產管理法房屋登記方法民法通那么、合同法、公司法、物權法、廣告法等憲法中介用語定義房地產中介效勞：房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。房地產經紀：房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等效勞并收取傭金的行為。委托協議：是指委托人和房地產經紀機構約定，由房地產經紀機構提供專業效勞，為促成委托人與第三人進行房地產交易的合同。獨家代理：是指委托人只委托一家房地產經紀機構代理房地產交易事宜。不得擅自轉委托〔轉委托----是指代理人為了被代理人的利益，在必要時將代理事項的一部或全部轉委托第三人代為實施的行為，又稱“復代理〞，受轉托人稱為“復代理人〞。〕及時向委托人匯報如實告知義務交易資金監管合法收取傭金〔嚴禁吃差價〕共有共有一、夫妻共有房屋所有權第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的以下財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金；

(二)生產、經營的收益；

(三)知識產權的收益；

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

第十八條有以下情形之一的，為夫妻一方的財產：

(一)一方的婚前財產；

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

(四)一方專用的生活用品；

(五)其他應當歸一方的財產。

第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。夫妻共同所有?最高法院就婚姻法司法解釋征求意見?共有二、家庭共有房屋所有權

家庭共有房屋是家庭成員集體勞動興建或通過接受贈與等方式獲得的。

家庭共有房屋在分家之前不得分割。注意：房屋的共同共有人對房屋享有平等的權利，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協商一致，不能協商一致的，按多數共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。合肥市的特殊規定房屋租賃房屋登記房屋權屬證書是房屋權利的合法憑證房屋登記的程序：申請→受理→審核→記載于登記簿→發證權屬登記類別：初始登記、轉移登記變更登記、注銷登記更正登記、異議登記抵押權登記等新登記方法特點以“房產證〞為準→以“登記簿〞為準強制登記→登記為民共有房產需共同申請登記期房預登記未成年人辦證詢問、勘查制度中介公司風險無法收取傭金面臨買方索賠訴訟風險——定金雙倍返還之連帶責任合同法第425條：居間人成心隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。中介公司信譽度降低〔品牌傷害〕法務建議操作過程中：★不要過分依賴房產證〔產調〕房屋登記方法第二十六條：房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。★及時收取傭金，進行傭金確認補救措施：★安撫客戶，挽回客戶信心★協助受害方挽回損失〔追定〕★向過錯方追傭或居間合理費用房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有以下行為：案例一：共有法務分析此房產系共有房產，須共有權人共同辦理過戶手續。但客戶前妻現在美國居住，并已拿到綠卡，且客戶上市出售此套房屋沒有告知其前妻〔此共有權人不知情〕，同時，客戶也不希望其前妻知道有此房屋股份。鑒于以上情況，此房產不具備合法辦理過戶的條件。房屋登記方法第十三條：共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。現在要辦理此項過戶手續，必須符合以下任一條件：1、賣方前妻通過中國駐美使館辦理售房委托公證手續；2、賣方前妻本人到場簽字。案例進展涉險過關存在瑕疵1.賣方單位及房改辦出具證明2.賣方承諾正確流程1.更正登記←權利人同意2.異議登記←權利人不同意3.訴訟或仲裁→確定房屋歸屬4.處分房屋〔房產過戶〕

案例二：跳傭一庭審紀實法務建議案例三：跳傭二庭審紀實法務建議案例四：獨家委托2021年1月，陳先生到中介公司掛牌出售一套某物業。中介公司工作人員稱如果簽訂獨家委托可以幫其打廣告，并在公司內重點推薦。陳先生覺得有一定道理，就簽訂了委托合同。過了一個多月，陳先生一直沒有接到中介公司的，也沒有人來看他的房子。陳先生打到中介公司了解情況，詢問是否做過廣告、為什么沒人來看房，中介公司均說不清楚。陳先生因急需用錢，故又委托其他中介公司成交了該物業。中介公司發現陳先生委托的物業未通過自己成交，即將陳先生告到法院，要求陳先生支付違約金。

庭審紀實庭審中，陳先生認為簽合同時中介公司僅是獨家委托能夠做廣告和重點推薦，并沒有說要承擔高額的違約責任；但中介公司接受委托后，沒有提供任何居間效勞，即要求承擔高額違約金顯失公平。經審理，法院認為違約金條款系中介公司提供的格式合同，該格式條款的設立使中介公司處于無論是否提供居間效勞均可收取傭金收入的有利地位，依據合同法的規定，該條款應當是無效的，故判決駁回了中介公司要求陳先生支付違約金的請求。

法務分析法務建議一般情況下，對于不付保證金的獨家委托，即使被業主自己或被其他中介公司賣掉，中介公司也不會追究業主的違約責任。中介公司一般為了保證自己的合法權利，規定一些霸王條款，目的是為了鎖定客戶，壟斷資源以及保護自己利益的一種方式，是特殊行業的特殊行為，一般不產生實際的法律意義。從上述案例中，提醒中介公司應該提高效勞質