房子被查封-不能過戶的原因及解決方法

房子被查封，不能過戶的原因及解決方法鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！二手房買賣的流程大約需要幾個月的時間，在此交易期間，如果房子被另案查封，會給交易造成障礙，甚至?xí)o買房人造成損失。本文簡要分析其原因和解決方法。一、房子被查封不能過戶的原因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……”和《合同法》第110條：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；………”房子被另案查封在法律上或者事實上都會造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封沒有滌除前是不會判決繼續(xù)履行合同的。因為即便法院如此判決了，也不能履行，法院也不能強(qiáng)制執(zhí)行。二、解決方法解決方法簡單講就是“解封”，但是解封的方法很多，如：1、賣房人提供擔(dān)保申請解封《民事訴訟法》第一百零四條規(guī)定：“財產(chǎn)糾紛案件，被申請人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除保全。”《民訴法司法解釋》第一百六十七條規(guī)定：“財產(chǎn)保全的被保全人提供其他等值擔(dān)保財產(chǎn)且有利于執(zhí)行的，人民法院可以裁定變更保全標(biāo)的物為被保全人提供的擔(dān)保財產(chǎn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，賣房人可以提供擔(dān)保申請法院解除對標(biāo)的房屋的查封。在實務(wù)操作中，只要賣房人能提供擔(dān)保，法院一般也都會同意解除對標(biāo)的房屋的查封。2、賣房人提“保全異議”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》【2005年01月01日生效】第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》【2015年5月5日生效】第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”符合上述法律規(guī)定的，賣房人可以通過提執(zhí)行異議的方式來排除對標(biāo)的房屋的執(zhí)行。舉重以明輕，在符合上述條件的前提下，買房人也應(yīng)當(dāng)可以提“保全異議”，即對法院對標(biāo)的房屋的查封提出異議，申請法院裁定解除查封。因為公告送達(dá)相關(guān)訴訟文書后，未到庭參加訴訟。原審法院于2011年8月2日作出（2011）徐民一（民）初字第1353號民事判決，支持了孫乙的訴訟請求。根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記簿所載相關(guān)信息顯示，關(guān)于系爭房屋目前的權(quán)利狀況，除了存在本案兩位第三人的兩項抵押權(quán)外，另有兩項司法限制（輪候查封），一項的限制人為上海市徐匯區(qū)人民法院，預(yù)計結(jié)束日期為2013年4月20日；另一項的限制人為上海市浦東新區(qū)人民法院，預(yù)計結(jié)束日期為2013年1月13日。裁判原文節(jié)選：一審【案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號】陳某與孫某簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守。孫某在履行合同過程中，未能按照雙方簽訂的補(bǔ)充條款的約定及時注銷他項權(quán)利，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照買賣合同及補(bǔ)充條款的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。陳某要求孫某依據(jù)買賣合同第十條及補(bǔ)充條款的約定支付違約金，具有事實及法律依據(jù)，法院予以支持。對于陳某要求孫某賠償由于房貸成本上漲、業(yè)主權(quán)益受損等所造成的經(jīng)濟(jì)損失10萬元，因缺乏相應(yīng)的事實及法律依據(jù)，法院不予支持。至于陳某要求孫某繼續(xù)履行買賣合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，原審法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。根據(jù)審理查明的事實，系爭房屋目前存在多項權(quán)利限制，除了第三人的兩項抵押權(quán)外，另有兩項司法限制（輪候查封）。在上述權(quán)利限制未被滌除之前，系爭房屋的所有權(quán)無論從法律上還是事實上都將無法進(jìn)行任何變更。陳某在明知系爭房屋存在上述多項權(quán)利限制且未能積極設(shè)法予以滌除的情況下，仍堅持繼續(xù)履行買賣合同、辦理過戶手續(xù)，對此，法院難以支持。基于陳某要求繼續(xù)履行買賣合同，非終止合同，故對陳某已付購房款，本案不予審處。孫某無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為自行放棄訴訟權(quán)利，法院依法缺席審理。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，于二〇一二年七月二十三日作出判決：一、孫某于判決生效之日起十日內(nèi)支付陳某違約金（以128萬元為本金，按照每日0.02%的標(biāo)準(zhǔn)，自2010年2月1日起計算至判決生效之日止）；二、駁回陳某的其余訴訟請求。案件受理費人民幣5,130元，由陳某負(fù)擔(dān)2,100元，由孫某負(fù)擔(dān)3,030元。二審【案號：上海市第一中級人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2762號】本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實，孫某出具四份收條，一份為2009年12月7日收到定金3萬元、一份為同年12月14日收到房款17萬元、另二份均為同年12月22日，分別收到房款12萬元、96萬元，共計108萬元；陳某與孫某在12月11日簽署的上海市房地產(chǎn)買賣合同中，約定的出售價格為386萬元，但是在同一日簽訂的協(xié)議中，雙方又約定房屋的實際成交價為350萬元，同時，還約定陳某獲得270萬元的銀行貸款到孫某的賬戶后，孫某應(yīng)將其中的48萬元轉(zhuǎn)出，顯然合同約定的386萬元是出于做高房價多貸款的目的而約定，因此并非雙方真實的成交價，故不能認(rèn)定是雙方的真實意思表示，該條款約定應(yīng)屬無效，但并不及于整個合同的效力，因為就系爭房屋進(jìn)行買賣交易仍為雙方當(dāng)事人的真實意思表示，故雙方簽署的上海市房地產(chǎn)買賣合同、補(bǔ)充條款及協(xié)議仍應(yīng)為有效合同。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。上訴人按約履行付款義務(wù)，在審理中，其表示在過戶時付清剩余房款，對滌除抵押、解除司法查封及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)中可能超出的費用也表示先行墊付，足以表明其繼續(xù)履行的誠意；被上訴人孫某在滌除系爭房屋的抵押及解除司法查封等限制后完全可以協(xié)助上訴人陳某辦理過戶手續(xù)，不存在履行上的障礙，故雙方之間的合同可以繼續(xù)履行。上訴人陳某要求被上訴人孫某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)等，應(yīng)予支持。孫某雖然將系爭房屋已交付陳某使用，但是，孫某未能按約于2010年1月31日協(xié)助陳某辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，孫某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期過戶的違約責(zé)任。基于上訴人陳某在二審中作出付款及墊付的承諾，并與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商確定了歸還金額，積極實現(xiàn)房屋權(quán)利的變更，從法律上及事實上可以實現(xiàn)房屋權(quán)利的變更，故本院依法予以改判。被上訴人孫某缺席審理本案，系其放棄訴訟權(quán)利，相應(yīng)的法律后果由其自行承擔(dān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、維持上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號民事判決第一項；二、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院（2011）徐民四（民）初字第1999號民事判決第二項；三、陳某與孫某于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第二條有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓款人民幣386萬元的條款約定無效；陳某與孫某應(yīng)按人民幣350萬元的房屋轉(zhuǎn)讓總價繼續(xù)履行雙方于2009年12月11日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和《補(bǔ)充條款》、《協(xié)議》；四、陳某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)向?qū)O某支付剩余房款人民幣222萬元；五、孫某應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)滌除房屋上的抵押、解除房屋上的司法查封，并協(xié)助陳某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將上述房屋的產(chǎn)權(quán)人由孫某變更登記為陳某。滌除抵押、解除司法查封等先從人民