當前市場正處于“政策刺激消化期”與“內生修復孕育期”的膠著階段-2025年1月深圳樓市小結

當前市場正處于“政策刺激消化期”與“內生修復孕育期”的膠著階段——2025年1月深圳樓市小結春節影響造成季節性市場行情（一）受春節假期影響，1月二手房錄得量環比有所回落根據深房中協統計，2025年1月全市二手房錄得【本文錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交套數】4,675套，環比下降48.7%，同比增長12.7%。因1月是春節假期月份，市場受春節假期影響致使二手房錄得量出現回落。（數據來源：深房中協中介標準指數）另據統計，以獨立法人機構及加盟品牌為參考標準，2025年1月深圳市二手房錄得量TOP10機構/品牌如下：（數據來源：深房中協中介標準指數）（二）1月新房住宅成交環比同步呈現下滑態勢2025年1月全市預售新房共成交4,343套，環比下降41.1%，同比增長69.1%，其中住宅成交3,969套，環比下降41.4%，同比增長122.0%。受春節假期影響，環比雖出現下降，但從同比數據看，相較去年同期增長明顯。（數據來源：深圳市房地產信息平臺）二、受春節假期疊加此前市場消化影響，當前二手房在售量出現回落截至2025年2月1日，據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源58,107套，對比1月1日統計的67,292套在售房源減少9,185套（如下圖），環比減少13.6%，呈現階段性“假期”調整。（數據來源：深圳市房地產信息平臺）三、改善型客戶入市意愿保持穩定（一）大于90平方米成交房源占比小幅上升據統計，1月市場成交小于90平方米的房源占總量55.0%，較上月下降0.1個百分點。受深圳11月19日發布的“關于取消普通住房標準有關事項的通知”在12月1日正式施行影響，購買大戶型房源的消費者稅費下降明顯，改善型客戶入市比例持續保持在相對高位。二手房錄得交易面積(住宅類別)占比分布類別202408202409202410202411202412202501面積＜90㎡59.7%60.0%61.7%61.5%55.1%55.0%90㎡≤面積＜144㎡30.5%30.4%30.0%29.7%32.5%32.6%面積≥144㎡9.8%9.6%8.3%8.8%12.3%12.4%總計100%100%100%100%100%100%（數據來源：深房中協中介標準指數）（二）福田成交占比上升據持續數據監測，1月成交中福田、龍崗等區域成交占比出現回升，分析龍崗區域可能受上月改善型客戶入市意愿增強帶動，致使本月成交占比有所回升。而福田區是教育資源較為豐富的區域，有可能是購房者們提前為小孩入學做準備。區域二手房錄得占比分布（含自助）類別202408202409202410202411202412202501寶安11.9%11.8%12.9%14.0%13.8%12.6%大鵬0.4%0.5%0.6%0.5%0.5%0.5%福田22.1%19.7%17.6%18.0%17.7%18.4%光明1.2%1.0%1.5%1.7%1.6%1.8%龍崗21.9%22.6%23.6%22.2%21.0%21.4%龍華7.3%9.1%8.2%8.2%8.7%8.6%羅湖14.1%15.2%14.9%14.5%14.5%14.4%南山16.6%16.1%15.0%16.0%17.9%17.0%坪山1.8%1.9%2.8%2.4%1.9%2.3%鹽田2.5%2.1%2.7%2.3%2.3%2.7%總計100%100%100%100%100%100%（數據來源：深房中協中介標準指數）另據統計，二手房住宅類別成交占比小幅下降，1月二手房住宅類別錄得量占比為84.5%，較上月下降2.6個百分點。（數據來源：深房中協中介標準指數）四、市場政策預期再起反觀2024年以來（包括929新政以來）持續給予的政策托底所表現出的市場階段性特征，可以比較清晰地看到，當前市場特征仍表現為政策刺激創造出階段性市場行情，然后市場再次進入政策觀望期，然后再周而復始階段性行業走勢，說明當前房地產市場正處于“政策刺激消化期”與“內生修復孕育期”的膠著階段，距離“政策驅動型復蘇”轉向“供需再平衡驅動型增長”仍有一定距離，所謂的“止跌回穩”仍需要管理層與市場交