XX市XX商貿城銷售策劃報告

XX市XX商貿城銷售策劃報告第一部分項目分析及營銷思路第二部分項目定位第三部分銷售推廣第一部分項目分析及營銷思路項目商業部分由臨街商鋪及專業性市場二個部分組成，共有商鋪592間，其中：臨街商鋪共37間(為上下兩層),底層建筑面積為1850.81M2;專業市場性市場共555間，二層樓商鋪330間，底層建筑面積9087.71M2,三層樓商鋪225間，底層建筑面積6631.48M2。所有商鋪合計底層建筑面積為17570M2,商業總建筑面積41772M2。項目內規劃有一縱一橫二條商業步行街，步行街道路寬度為16M;另外車行道路規劃五縱四橫，道路寬度為7—12M不等；2、配套設施市場內規劃有20個停車位，為小區經營商戶及往來人流提縱橫步行街相交處為占地約1200M2“明珠廣場”,為人流項目于2003年11月可完成主體工程，2003年12月底全面竣工交付使用，2004年元月1日正式開業。本項目各商鋪均按底層建筑面積計價，二一三層為免費贈市場內主力商鋪尺寸為4×7M,建筑面積為28M2,平均單位商鋪總價約為20萬元。XX商貿城于2003年2月對外公開推廣，初期采用客戶登市場規劃業態不明朗，沒有引進專業經營管理公司，經營XX市屬于宜春地區的一個縣級市，全市轄24個鄉鎮，其中建制鎮12個。市區所在地為筠陽鎮。全市總人口78.57萬，其中農業人口59.95萬，以農業人口為主。XX市地方產業主要為：建材由于XX市城市人口較少，市民對商品房消費力有限，其房XX市有著數十萬的“建材”和“汽運”從業人員，人民生活比較富裕，市民有著較強的投資欲望，這可從XX市高企的商鋪價格上(最高售價12000元/M2)找到佐證。1、項目劣勢(S)與XX路及橋南路連通口僅為16M寬，不易吸引人流和形項目營銷方式完全不符合實際，推廣宣傳內容缺乏說服2、項目優勢(W)3、項目威脅(0)項目對角處的“朝陽批發市場”,由于招商不成功，導致大量商鋪閑置，成為當地最具代表性的商業物業失敗案例，該項目由于與本項目僅一街之隔，容易引導消費者產生本地段不適宜做大型專業市場的歧意；錦江外灘運作在前，吸納了大部分客源，導致市場消費力不足；同時由于該項目在規劃及營銷方面強于本項目，已經在消費者心目中樹立了高尚商業物業的形象，項目之間的競爭及客源的爭奪，本項目明顯處于下風；鞋類、服裝的中高檔品牌大部分已進駐錦江外灘，而且目前開發商正在對家電商戶進行重點招商，由于當地經營商戶數量有限，如本項目招商不成功，項目的快速銷售便無部分商戶已購買了錦江外灘商鋪，為自己投資利益考慮，該部分商戶會盡力傳播有利于錦江的信息，從而穩定并促進其他的進場商戶信心；前期不成功的銷售，帶來的負面影響是銷售條件已正式公布并很難進行調整，銷售狀況不好導致后期消費者售信心既沒有盡早組建商業經營管理公司，也沒有引進知名的專業市場經營管理公司，未來市場經營不免給人想象開發商是想撈一筆就走，根本不會去對以后的市場經營發展負責發展商沒有采用任何手段去樹立自身的品牌形象，消費者政府的支持力度明顯不夠，未能為項目銷售帶來任何益4、項目機會(T)“朝陽批發市場”的失敗，更說明了招商的重要性，可喜金，并未簽定租約，而且訂金僅為2000元左右，對商戶引進沿海專業的物業管理公司擔任本項目的物業管理顧重新挖掘并整合政策資源，利用項目重點工程的政治優四、項目前期銷售的主要癥結及對應營銷思路◆經營權與產權是充滿矛盾的二個方面，經營權與產◆為增強消費信心，維護市場長遠經營的利益，必須引進專業的物業經營管理，為市場的經營管理、物流配送及市場推廣提供科學規范的操作指導，讓投資者清晰地看到發展商為本項目的長遠籌劃。癥結三：企業內部體制不健全，工程進度緩慢◆建立部門崗位責任制，完善與銷售部門之間的橫向溝通，凡要事必以往來函件的形式進行處理，避免◆增加甲方施工管理人員，協調施工企業，日夜加班，以最快的速度加快工程建設，即使增加工程成本也◆招商的成功，必須要工程進度的支持，除非特殊原因，一般商戶不會在一個連工程形象尚不具備的市場內租商鋪。癥結四：項目及企業形象沒有樹立，缺乏品牌傳播意識◆我們發現，XX商貿城在當地商戶心目中知名度不算很高，而且絕大部分商戶不了解商貿城的情況，更別說市場的業態，項目在目標消費群體中明顯缺乏獨有特征及品牌感；反而大家都認為它的工程進度非常慢，公司有點問題。◆必須確立項目的形象定位，在目標消費群體中樹立強烈特征，可以從經營業態的特點及項目自身的規◆任何一個新市場的成立都需要時間來慢慢培育，但◆消費者關心的是自身經營的行業能否得到政府支得明確的答復(招商報告中已經提到);第二部分項目定位◆項目地處XX市城市中心繁華地段，緊鄰XX路；◆項目規劃二條商業步行街，一個中心廣場，具備休閑購物的空間及環境條件；◆業態豐富，是綜合性的專業市場；◆用“購物公園”來體現商鋪的品位，提升商鋪形象。二、項目價格定位報7%”◆采用返租3年的銷售政策，有利于開發商獲取市場◆采用返租3年、固定回報的銷售政策，打消了商鋪購買者“市場能不能做旺，投資收益有沒有保障”的疑慮。因為開發商承擔了所有前期市場培育的風險，和保障了商鋪購買者在市場培育期的投資收益，投資者要考慮的只是3年過后租金能收多少的問題了。經過市場前期的火爆招商和3年的市場培育期，相信XX市大部分投資者會認為市場會做起◆關于7%的年投資回報。商鋪的購買者不管是經營戶增，相當于用14年租金買間50年產權的商鋪，這商業地王，租金一定會不停的漲，5年內超過勝利該商鋪10年甚至8年的租金。對于投資者而言，◆采用買鋪即收三年租金，三年租金從首期款中扣除的銷售政策，可以大大降低商鋪購買者的投資門檻，減少了首付款(從原來的40%降低到19%),擴2、返租價格的測算我們在價格設定上將3年返租回報金額中開發商補貼部分全部計入對于沿街商鋪我們實際上只有6個月的免租期，現在我們將沿街商鋪也統一按18個月免租期進行計算，沿街商鋪少減免的12個月按年租金回報7%、返租貼補18個月計算，價格折扣為10.5%。三層商鋪租金：45元/M2.月45元/M2×12月÷7%=7714元/M250元/M2×12月÷7%=8571元/M2推算價格：二層商鋪單位平均銷售價格為6857元/M2三層商鋪單位平均銷售價格為7714元/M2沿街商鋪單位平均銷售價格為8571元/M2C、以第三年租金回報反推XX商貿城的商鋪的平均價格為：2)商鋪價格修正上述基準價格是市場內商鋪第三年租金對應的價格，在返租期后我們是在第四年將商鋪交還給客戶，第四年租金按邏輯應該比第三年有所上升，我們預計XX商貿城第四年租金租金上漲10%(二層商鋪租金達到44元/M2.月，三層商鋪租金達到50元/M2.月，沿街商鋪租金達到55元/M2.月),則商鋪第四年售價也就上升10%。正因為我們是第四年才將商鋪交給客戶，因此我們商鋪的售價也可按第四年商鋪升值后的租金對應計算商鋪的銷售價修正后的商鋪均價為：7542元/M28485元/M9428元/M23)、銷售價格預計本項目平均銷售價格為8097元/M2,扣除18個月返租補貼，實際實收底價為：7246.7元/M2。項目銷售價格按一層建筑面積為計算基礎，所有單位二~三層贈送。3、單位商鋪價格差異性定價加價部分：沿步行街的商鋪在標準價格基礎上加價15%;沿XX路商鋪加價10%;沿市場主街的商鋪在標準價格基礎上加價10%;靠入口處的商鋪在標準價格基礎上最高加價20%;廣場邊上商鋪在標準價格基礎上加價10%;兩條道路交匯處的雙開門商鋪在標準價格基礎上加價15%。降價部分：沿副街商鋪在標準價格基礎上降價20%;靠近市場南面商鋪在標準價格基礎上降價10%。5、付款方式及公共折扣一次性付款、六成十年按揭付款付款方式一次性付款銀行按揭折扣95折98折簽約時付定金10,000元十五天內付(含定金)90%房款(預留10%至小區入伙時交納)40%(含定金)辦理最高6成10年銀行按揭發出《入伙通知書》五日內付6、銷售折扣控制方案1)公共折扣：由銷售人員直接面對客戶發放。按揭付款98折(60%)一次性付款95折(40%)2)開盤優惠折扣：針對“已租賃商鋪的商戶”和“開盤前的內部認購期交納優選金客戶”統一發放，在開盤公開選鋪日統一執行，開盤日之后第二日調升2%,第三日取消。開盤日在公共折扣基礎下調5%,即按揭93折、一次性付款90折。第二日在公共折扣基礎下調3%,即按揭95折、一次性付款92折。3)經理折扣：由案場經理控制發放，控制比例30%(原則上在開盤優惠期經理折扣不予發放)。在公共折扣基礎下調1%4)高層折扣：由發展商高層通知項目案場經理控制發放，控制比例20%(原則上在開盤優惠期該折扣不予發放，特殊情況可予發放在公共折扣基礎下調1%平均價格折扣：

如開盤全部售完，平均價格折扣為91.8折

如開盤銷售70%,平均價格折扣為93.5折

如開盤銷售50%,平均價格折扣為94.5折是否實行銷控，控制比例如何，請發展商結合自身資金流量安排提出意見后，再對價格折扣及售價進行修正。我們以C3-8商鋪為例，商鋪面積25.76M2,售價5300元/M2,做定金1萬元，首期款：53797元(含定金)一次性返還3年租金21%:28097元首期：25700元按揭貸款：8萬元十年按揭月供850元保守估計第四年該商鋪租金收益為44元/M2.月(合計月租金為1133元),租金抵月供尚有贏余。25.76M2×200元/M2.月×40年×12個月/年=2,472,960元從以上分析可以看出，只要首期拿出2萬元余元，即可輕松擁有一間50年產權商鋪，同時如果市場經營規范，租金收益足夠支付每月銀行按揭款，并且還有贏余，隨著時間的推移和1、問題的核心A、“XX商貿城”作為規模化的專業市場，面對購買力有限的XX市場，在價格確立中又處于高價位商業的范疇，針對狹窄而又競爭激烈的商業環境，只有扎扎實實地在商業運營上下真工夫、做大文章，才有可能扭轉目前被動的局面，重新贏得消費者的青睞；B、商業物業屬于典型的投資理財項目，所有商業物業的成功都離不開誘人可觀、但又有一定依據的投資回報預期，給予投資者(無論是經營戶還是投資客)可預期的美好投資前景，再輔以眼前實實在在的投資回報，再理智的消費者也容易失去冷靜的判斷。C、投資前景再好，如果設置門檻過高，還容易導致客戶在交錢時候猶豫；為解決這個問題，我們建議發展商盡可能地提高銀行按揭成數及年限(在江西按揭一般為六成十年),爭取到七成十五年或二十年，同時，采用租金抵沖首期款及首期款分期支付的方式，降低投資者交納定金的心理阻力，將大金額的交易轉化為輕松的數字往來。D、商業物業的銷售不同于住宅物業的銷售，不可能文火慢煎，讓你細細的把所有賣點慢慢逐一闡述。必須在成功招商的基礎上，整合項目的二到三個強勢利益點(獨特的),采用短期內密集攻勢，從而激發市場興奮點，模糊消根據上述理由，我們設計下列“XX商貿城”的利益點。A、二萬元搶占XX商業制高點即能成為龍頭旺鋪業主，坐享商鋪升值和超額租金回報。如此低的門檻勢必引發市民搶鋪熱潮，搶到就是賺到。二萬元搶占XX路龍頭商鋪二萬元搶占XX龍頭商鋪，實現永續經營夢想用南昌洪城大市場租金作比較，10年內商鋪投資者，用租金抵月供尚有贏余，10年后XX商貿城租金超過目前勝利路的租金水平達到200元/M.月，一間20余M2商鋪剩余40年租金收益，將超過100萬元。類似推廣語還有：投資一萬元，富足三代人今日投資一萬元，明日富裕全家人一間好旺鋪，三代人的搖錢樹窮人靠勞力賺錢，富人靠錢生錢買XX商貿城龍頭鋪，財源滾滾三代富C、買鋪即收3年租金，一次性賺足21%客戶在購買商鋪時，開發商一次性將3年收益返還給客戶，每年7%,3年就是21%。類似推廣語還有：買鋪即收3年租，50年租金賺翻天7%穩定回報，隨著商鋪升值，商鋪租金還會不斷攀升，租金收益有保障，小投入，大回報，當之無愧的“XX收租一)、推售順序1)進場商戶優先購買；2)交納優選金客戶選鋪；3)沒有交納優選金客戶選鋪。二)、推售形式1)采用集中排隊選購的銷售方式(先到先排隊，按排隊順序選鋪);3)銷售開盤時間確定于2003年10月18日(周六);4)爭取在2003年10月底前完成60%商鋪銷售，12月底完成80%銷售，并于春節期間展開尾盤的促銷。三)、銷售進度安排1)自10月1日起，公布銷售價格，開始接受投資客戶購買商鋪交納優選金，每戶誠意金1000元(不做具體選號),正式定購在經營租戶選購之后；2)10月1—16日，已租商戶優先購鋪，交納定金、3)10月18日，正式開盤銷售；1)、銷售籌備期——(9月25日—9月31日)準備工作：■現場售樓部內外包裝全部更換銷售信息完成；■銷售資料制作準備完成；■項目導示系統制作完成；■戶外廣告牌制作完成；■自己組建或聘請專業經營管理公司管理(顧問)■銷售許可證的取得；■每個商鋪準確面積確定完成。銷售方式：1)接待已租賃商戶，發放銷售資料，告之購買優惠條件，不透露具體銷售價格。2)接待來訪投資客戶，發放銷售資料，不公布價格，進行意向登記。告之客戶10月1日起開始進行優選金認購，屆時公布銷售價3)10月18日上午已交納優選金客戶進行選鋪，選中商鋪，補足10000元定金，簽認購書，若沒有選中，10月25日起到售樓處退還優選金；4)優選金客戶選鋪，實行先到先得；5)沒有交納優選金的客戶在已交納優選金后開始選鋪。2)、認購期——(10月1日—10月18日)準備工作：所有媒體整合完成；銷售價格及銷售政策確定；XX市內及各鄉鎮商鋪銷售工作全面展開。推出單位：已租鋪商戶可優先選購所租賃商鋪。除此之外的其它形式選鋪只做優選金登記，不確定商鋪號，于10月18日統一按排隊先后順序進行選鋪。銷售方式：1)接待來訪購買者，進行意向登記，并可收取1000元優選金(可退),告之客戶于10月18日進行公開選鋪(先到先選，選不中可退還優選金)及可享受5%額2)通知經營承租戶在10月1日起至16日優先購買自己租賃的商鋪，10月1日—16日租賃商戶購買自己租賃商鋪可享受額外5%優惠，過期不買視同投資客戶一樣排隊購買，購買優惠和投資客戶一樣。3)10月18日上午已交納優選金客戶進行選鋪，選中商鋪，補足10000元定金，簽認購書，若沒有選中，10月25日起到售樓處退還優選金；4)優選金客戶選鋪，實行先到先得；5)沒有交納優選金的客戶在已交納優選金排隊客戶選鋪完后開始選鋪。為避免其他樓盤對項目銷售客源的競爭，盡早吸納客戶資源，配合一定的宣傳，對市場進行預熱。策略：利用品牌商戶的進駐及優選金可退還，來刺激加快意向客戶的盡快認購，;本期重點：迅速擴大登記客戶的誠意認購，完成銷售單位150%以上的誠意認購。3)、開盤強銷——(10月18日—10月31日)銷售方式：通知所有優選金客戶于10月18日上午9:00起開始以先到先排隊的原則，按排隊先后順序，自10月18日9:00起，采用10人一組，按排隊順序進場選購商鋪并簽定合同。推出單位：除品牌商戶購買(預留)、發展商自留單位外及經營商戶已購單位之外，所有商鋪一次推出銷1)利用前期市場炒作發布銷售信息“10月18日下定優惠5%,10月19日下定優惠3%,10月19日后下定取消優惠”,配合現場人氣的相互促進，刺激客戶購買欲望及加強緊迫感，大力促進10月18日、19日快速大量成交；2)統一返租三年，一次性返還三年租金。本期重點：實現60%以上的定購(含前期銷售)。4)、持續期——(11月1日—12月20日)銷售方式：持續針對未購的誠意認購客戶的跟蹤工作，接待上門客戶，促進單位余下部分的銷售。根據銷售情況調整下一步銷售策略。推出單位：剩余單位。策略：11月1日起面價上調100元/M2。認購客戶不繼續享受額外優惠，但可以給予經理折老客戶帶新客戶，雙重優惠，新客戶價格再優惠2%,老業主免收1年物管費及工商稅費，可享受累計。本期重點：實現20%左右的定購，工程基本完成。5)、市場開業及春節強銷：(12月21日一—2月10日)銷售方式：通過大量媒體宣傳，吸引大量客戶現場觀看項目進度及品牌進駐情況(完成商戶門牌統一標識安裝)。推出單位：剩余尾盤。策略：尾盤價格上調200元/M2。老客戶帶新客戶，雙重優惠，享受累計。舉辦盛大選鋪抽獎活動；本期重點：項目形象完成、商戶標識完成、陸續商戶進場裝修。總的銷售計劃是在2003年10月1日開始針對承租商戶的銷售和積累投資客戶，10月18日起正式開盤對所有客戶銷售。至2003年12月底完成80%以上的銷售及資金回籠。一)、現場包裝線：0795-52177775221899。7)、買一層賺一層(二層);9)、100萬元推廣基金；2、售樓處內部□原售樓處招商信息全部改為銷售信息。□為了營造熱烈的現場氣氛，建議售樓處內部包裝繼續沿用比較隆重的暖色凋(紅色、黃色)為主、以大面積的噴繪畫面來展□售樓處東南面內容改為：大市場造就大增值，項目投資分析等□售樓處北面改為：購買XX商貿城10大理由，XX商貿城生意機□售樓處西面兩窗戶之間繼續懸掛項目相關文件。□售樓處西南面懸掛銷售銷控表。二)、招商宣傳資料準備三)、戶外媒體運用1、主要路段過街橫幅、路燈旗買鋪即收3年租，50年收益賺翻天；銷售道具數量提供時間政府文件類建設用地規劃許可證復印件認購前建設工程規劃許可證復印件認購前建筑施工許可證復印件認購前土地出讓合同復印件認購前土地證復印件認購前預售許可證復印件預售前模型及樓書銷售海報2003年9月20日禮品袋10000個2003年9月20日銷控板1塊2003年10月16日業務表格及商務用品認購合同2003年9月25日正式合同600套(*6)2003年10月1日前信封、信紙2003年9月30日資料檔案袋1000個2003年10月1日飲水杯銀行刷卡機1個2003年9月20日點鈔器1個2003年9月20日背景音樂系統1套2003年9月25日無線話筒1套2003年9月25日保潔衛生類清潔用具2003年9月25日洗手液20瓶2003年9月25日2塊2003年9月15日序號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789合計序號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789111111合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789111111111111合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1231567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價121356l7189111合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1235678911合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價112356789合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356781911合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1235678911111111111111合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價1235678911合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價1123567891合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價12356789I合計房號面積基準單價調整系數調整后單價總價112356789合計第一部分項目定位第二部分市場經營分區第三部分市場招商總策略第四部分招商執行計劃第五部分招商準備工作第一部分項目定位□XX城南車站：位于橋南路，距本項目約200米，為XX市通往發市場——長途汽車站——瑞西賓館——勞動大廈——人民□銀行：工商銀行，位于XX路路，距本項目約50米；信□郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項目約800米。□綜合辦證營業大廳：位于筠泉路，距本項目約700米。□規模優勢。市場內共有商鋪592間，一層商業面積約17500M2,□項目位于XX路東端，商業氛圍較之XX路西差，商業氛圍有所個18米寬主入口和一個10.5米寬次入口與XX路連通；市場沿橋南路方向被商貿城新建的建筑阻擋，僅有一個16米寬主入口和一個11米寬次入口與橋南路相通，市場入口處也缺乏開揚的廣場，市場展示面不足。5、項目機會點分析□時機好。目前XX市內僅有城南XX路形成商圈，其余商業基本都是分散經營。而XX路商圈目前尚未有一個大型的、經營品種齊全的商業物業，本項目的出現正好填補了這一市場空白。□政府支持。本項目為XX市重點招商引資項目，市委、市政府高度重視，大力支持，項目被列為XX市2003年重點工程，并運用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農膜、化肥、煙花爆竹等9個業態進行“劃行歸市”劃入本市場統一經營。6、項目威脅點分析□前期遺留負面影響。本項目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負面影響(負面影響程度如何，是否容易消除?)。□工程進度。本項目前期工程進度緩慢，一方面浪費了前期的宣另一方面被競爭對手強占了先機。□競爭威脅。目前本項目最大的競爭對手為同片區的“錦江·外灘”商業街，該項目規模與本項目相當，位置稍次與本項目，但工程進度遠快于本項目，目前主體工程已基本完成，12月試營業，元月1日正式開業。□周邊失敗案例。與項目一街之隔的朝陽門商貿廣場的“死火”給地域不大的XX市商家和投資者留下了較大的“陰影”,也給本市場的招商、銷售增加了一定的難度。□商業容量。通過市場調查，XX市主要地段的商戶數量為戶，XX路周邊商圈(包括XX路、勝利路、筠泉路、橋南路)商戶數量為戶，商戶數量有限，本市場和“錦江·外灘”商鋪的相續落成，同一地段新增加商鋪數量近1200間，如此龐大的對策(如何放大優、勢抓住機遇，減弱劣勢、規避威脅):★突出市場的地理位置，以XX市的“黃金商圈的商業制高點”★突出市場的規模環境，以“一站式購物公園”來定位市場的經營品種、經營環境和經營規模；★突出市場的交通優勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環境；★在工商、稅務等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以公告形式書面發布對市場的支持；★加快工程進度，樹立市場開業“倒計時牌”,增強客戶對市★合理的業態定位和經營分區；★制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機會，達到快速招商的目的；因此，對于本市場商品檔次定位我們認為：以中擋商品為主，但XX商業制高點第二部分市場經營分區區域路段名稱總間數空置間數空置率城南區域XX路3勝利路筠泉路朝陽路8市場8新朝陽批發市場東方大市場橋南路地中海商城朝陽門商貿城瑞雪商城3城北區域西湖路鳳凰不夜城瑞州路橋北路瑞州商貿廣場碧落路共合計業態總數占調查總量比例建材服裝煙酒雜貨皮鞋副食品精品店日用百貨通訊窗簾布藝干貨藥品農資種子化肥超市家電文化用品電腦圖書小商品炊具金銀珠寶網吧自行車眼鏡電子游戲皮具箱包7煙花爆竹7童裝5水暖電器5床上用品4花卉4燈具2餐飲汽配摩托貨運代理影樓消防用品農機配件賓館日雜影碟蛋糕店茶座7汽車修理50.1%其他經營性小店空置門面合計二、市場經營分區第三部分市場招商總策略層為商場，建筑面積約2.2萬平方米，目前僅有1-3層營業，第4E、F區，商鋪層高5.8米，開發商已將其分隔為上下二層，經營層高3.5米，夾層高2.3米，一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業態；二層商鋪層高3.5米，定位為休閑娛樂商業。開發商大橋)部分銷售不好，目前進行招商，業態定位為服裝、家電，招商之后在進行返租銷售，返租兩年，年回報6%,目前服裝部分商政策為：租期1—3年，免租金3—12個月。目前招商政策為：租期1—2年，簽一年租約送3個月，實際使用15個月；簽二年月，南面商鋪平均租金25元/M2.月，二層商鋪租金約12元/M2.商鋪形式標準租金(元/m2)二層樓商鋪三層樓商鋪沿橋南路商鋪后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很態和商戶(具體見市場分區和招商細則)。第二是：政府的支持。政府劃行歸市公告，稅費減免公告(或批復),盡量爭取一年半至二年的稅費減免期。二年按1/2租金標準每半年一收，第三年按標準租金每半不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發展、賺場的經營管理不僅需要專業的人才，還需要一定的宣傳推因此我們建議開發商組建專業的商業經營管理公司；另外建議開發商承諾在市場開業前三年投入100萬元的經營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經營1、回避銷售信息：為了避免銷售價格對商戶的干擾，影響其括現場包裝和戶外廣告)均回避銷售信息。若客戶問到要購買2、品牌商戶(大戶)優先招商：設定一定的優惠條件(如免租金20個月),有針對性選擇主要進駐業態中的5-8家重點品牌商戶(大戶)進行洽談，優先對品牌商戶進行招商，增強對用邀請函及禮品邀請目標商戶到會，通過新聞發布會來傳遞時間：初定8月26日實施。商戶代表：已達成進場意向1名龍頭商家目標商戶：通過邀請函邀請選定市場業態的商家。特邀嘉賓：市政府政府領導、市經貿委領導、市商業局領導、工商稅務居領導、技術監督居領導、商界知名人士地點：待定(開發商聯系)5、公開招商：新聞發布會后第3天進行公開招商，以“統一租金、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現場選鋪，同時以現場強勁的人氣促動商戶快速租鋪。6、合理避稅：與商戶簽訂《合作經營協議》代替簽《租賃合同》,打“插邊球”,爭取避免租賃稅。★做XX市78萬人的生意。雄距XX核心商圈至尊地段，與XX市78萬人做生意。★大市場成就大生意。4萬平方米的商業規模，匯集最具生命力的多種商業業態，業態互補，易于產生強大的商業聚集效應，為客戶提供“一站式購物”,強力吸引消費者，從而增加進場商戶生意機會。★先到就是賺到。免租金一年半，免收二年工商稅費，極大降低商戶生意成本，減免去的費用就是賺到的利潤。★幫你的生意做大、幫你的品牌打響。XX商貿城開業前三年開發商投入100萬元市場推廣費用，全方位對市場和進場商戶進行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。★新大橋帶來新商機。受益于瑞州大橋車流、人流的帶動，成就了勝利路“XX第一路”的商業地王地位。97年底，隨著XX大橋的通車和隨之而來的瑞州大橋交通管制，勝利路的車流、人流日益減少，商業氛圍也隨之日漸削弱。由于XX大橋取代瑞州大橋的功能日益明顯，越來越多的車流和人流均通過XX大橋來往城南、城北，橋南路和XX路東段的商業機會日益突顯，成就了瑞雪商城、新朝陽批發市場等大型商業，橋南路取代勝利路、XX路東面商業環境超過2、XX商貿城優勢分析★XX市首個“一站式”購物公園。XX商貿城公園式的購物環境，集合了服裝、鞋類、家用電器、副食品、文化用品、站式”購物需要。★XX市核心商圈首個現代化、規模化的商貿城。XX商貿城地處XX市核心商圈——XX路商圈核心區位，4萬平方米的市場規模和現代化的規劃布局，堪稱XX市商業龍頭。寬16米，長250米和100米的商業步行街，以及1100平XX市首個一站式購物公園第四部分招商執行計劃根據商戶經營的要求和開發商的承諾，XX商貿城將定于2004年元月1日正式開業。市場要開業還需要給予商戶一定的裝修期，通過討論，開發商同意拿出1個月作為商戶的裝修期。因此，在對外宣傳12月1日進場裝修，元月1日鐵定開業!考慮到競爭對手(錦江·外灘商業街)的招商進度、商戶經營淡工作內容完成時間負責人市場調查工作7月14日——20日新德安《市場調查報告》、《招商策劃報告》、7月21日——31日新德安容討論定稿8月1日——6日新德安、開發商8月7日——8月18日廣告公司、新德安、重點品牌商戶招商洽談8月10日——8月26日新德安宣傳推廣資料、現場包裝制作完成，戶外廣告發布完成8月19日——23日開發商、廣告公司20-30元/份)準備8月19日——25日開發商招商新聞發布會場地預定，政府相關部分領導邀請8月20日開發商商戶邀請、招商資料派送8月24日——25日新德安、招商處工作人員XX商貿城招商新聞發布會8月26日開發商、新德安公開招商日8月28日招商處工作人員第五部分招商準備工作1、請市委、市政府出面在招商新聞發布會上發言，表明政府3、落實工商稅費的優惠政策，爭取“免收二年工商稅費，相□售樓處外立面：建議在售樓處頂上的東面、北面樹立廣告牌。售樓處南北向約為12米、東西向約為7.5米(準確尺寸有待核實),建議設置廣告牌高度為6米。東面廣告牌主題為：XX商貿城(配效果圖);北面廣告牌主題為：0租金搶占XX路商業地王。□招商熱線：0795-52177775221899。□為了營造熱烈的現場氣氛，盡可能多的向商戶傳遞招商信息，四、戶外媒體運用1、招商細則招商對象：服裝、鞋類皮具、家電、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農用機械、農膜種子、合作金標準：市場內三層商鋪45元/M2.月，二層商鋪40元/M2.月，沿橋南路商鋪45元/M2.月，合作金按一層建筑面積計算。合作經營保證金：三層商鋪每間5000元、二層商鋪每間4000元；保證金于簽訂《合作經營定鋪書》時交納。商家條件：商戶按經營品種分區進行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶需能提供營業執照和品牌證明(商標注冊證、代理證明或原產地證明書)。經營管理：商家按規定時間開業、營業；按限定的經營品種經營；服從商城管理；按時交納各項費用，否則商貿城有權將違規商戶清退出場，并沒收押金。合作金優惠：市場內商鋪，免18個月合作金，即第一年免收，第二年租金五折，第三年標準租金。標準租金為：三層樓商鋪45元/M2.月，二層樓商鋪40元/M2.月(按底層面積計收)。沿橋南路商鋪：免租金6個月，標準租金45元/M2.月。合作金收取：商戶定鋪后十日內需簽訂《合作經營協議書》,一次性簽約三年。第一年免收合作金，第二年合作金減半收取，合作金每六個月交納一次，交納時間需提前一個月；第三年收工商稅收優惠：享受政府兩年免收工商稅費的優惠政策。其它費用：物業管理費暫定為：0.5元/平方米.月；電費：每間商鋪設獨立電表，按表收費。招商方式：計劃于8月28日上午9:00開始公開招商選鋪，先到先選；每個商戶(每個品牌)最多可選擇兩間商鋪。2、招商流程商戶交納合作經營保證金——開發商財務開具收據——簽3、合作經營訂鋪書編號：號電話：0795-52177775221899電話：地址：XX市XX路與橋南路交匯處地址：第一條甲方將座落于XX市