DB34∕T 1555-2011 存量房交易計稅價格評估技術規范

ICS91.010DB34/T1555—2011存量房交易計稅價格評估技術規范安徽省質量技術監督局發布IDB34/T1555—20111DB34/T1555—2011存量房交易計稅價格評估技術規范1范圍本標準規定了存量房交易計稅價格評估技術規范的術語和定義、基本規定，住宅存量房市場法評估計算、工業及倉儲存量房成本法評估計算、商業存量房收益法評估計算、評估結果及應用、可比實例的應用。本標準適用于土地使用權為出讓狀態下住宅類存量房、工業及倉儲存量房以及商業類存量房交易計稅價格的評估。2規范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T50291房地產估價規范GB/T17986.1-2000房產測量規范第1單元：房產測量規定3術語和定義存量房已被購買或自建并取得房屋所有權證書的國有建設用地上的房產。標準存量房在本標準中是指評估分區內典型或具有代表性的存量房。本標準是指計算評估分區標準存量房基準價格的日期(原則上是每年6月30日，可根據實際情況動態調整)。估價時點估價結果對應的日期。本標準中對應的是估價對象發生交易的日期。2DB34/T1555—20113.5可比實例是指交易實例中房地產狀況與房地產估價對象的狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或者能修正為正常市場的交易價格的交易實例。3.6通過對所選擇的可比實例分別進行交易情況修正、期日修正、區域因素和個別因素修正等因素調整后，即可得出待評估對象的試算價格。3.7基準價格評估分區標準存量房評估基準點時的價格。3.8綜合間接費用是指在評估基準點時重新取得全新狀況估價對象的必要支出中除建筑安裝工程造價外，應計入建筑物重新購建價格的所有費用，包括應計入開發成本的勘察設計和前期工程費用、基礎設施及公共配套設施建設費用、其他工程建設費用和開發期間規費；應計入開發費用的管理、銷售費用；投資利息、銷售稅費和開發利潤。3.9綜合間接費用比率是指在評估基準點重新取得全新狀況估價對象的必要支出中應計入建筑物重新購建價格的所有費用(除建筑安裝工程造價外)與建筑安裝工程造價的比率。4基本規定4.1存量房分類存量房類型分類應符合附錄A。4.2評估區位劃分4.2.1評估區位體系構成評估區位體系由住宅、工業及倉儲、商業三類區位構成。4.2.2住宅存量房評估區位劃分住宅存量房評估區位由行政區域、片區、分區組成。每個片區可劃分為若干個分區，片區內的每一個住宅小區作為一個分區，住宅小區以外的存量房作為一個或幾個分區。3DB34/T1555—20114.2.3工業及倉儲存量房評估區位劃分工業及倉儲存量房評估區位執行當地現行城區土地級別或區段范圍劃分。4.2.4商業存量房評估區位劃分商業存量房評估區位由行政區域、片區、分區組成，每個片區可劃分為若干個分區，根據商業路線的主要街道劃分分區，片區內的每一主要商業街道作為一個分區。4.3標準存量房設立4.3.1設立原則根據分區內典型或具有代表性存量房的特征，設定“標準存量房”。4.3.2標準存量房類型標準存量房可分為住宅標準存量房、工業及倉儲標準存量房、商業標準存量房等三大類。每大類又可依據當地具體情況進行細分。4.3.3住宅標準存量房類型住宅標準存量房一般可分為獨門院落標準存量房、低層住宅標準存量房、多層住宅標準存量房、中高層住宅標準存量房、高層住宅標準存量房、超高層住宅標準存量房、獨棟別墅標準存量房、雙拼別墅標準存量房、聯排別墅標準存量房、單身公寓等細類。應符合附錄C中C.1。4.3.4工業及倉儲存量房類型工業及倉儲標準存量房一般可分為通用單層工業廠房標準存量房、通用多層工業廠房標準存量房、通用單層倉儲標準存量房、通用多層倉儲標準存量房等細類。應符合附錄D中D.1。4.3.5商業存量房類型本標準僅對商業存量房中的臨街商業服務類用房(商鋪)設置標準存量房。臨街商業服務類標準存量房一般可分為臨街專業商鋪、臨街住宅或辦公用房配套商鋪等細類。應符合附錄E中E.1。4.4可比實例選取與更新4.4.1可比實例選取要求4.4.1.1數量要求各類存量房可比實例的數量，每一分區每一類標準存量房需5個以上價格或租金與市場接近的存量房可比實例。4.4.1.2質量要求4.4.1.2.1可比實例在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內。可比實例應在同一分區，如同一分區缺乏符合要求的可比實例，可在同一片區內選擇。4.4.1.2.2可比實例在用途上應與估價對象的用途相同。4.4.1.2.3可比實例在規模上應與估價對象、標準存量房的規模相當。4.4.1.2.4可比實例在建筑結構上應與標準存量房的建筑結構相同。4.4.1.2.5可比實例在裝修檔次上應與標準存量房的裝修檔次相當。4DB34/T1555—20114.4.1.2.6可比實例在權利上應與估價對象的權利性質相同。應為房屋所有權和國有建設用地使用權類型。4.4.1.2.7可比實例的成交日期應盡量接近估價時點，兩者差異不得超過12個月，一般應選擇近期6個月內成交的交易案例。4.4.1.2.8可比實例的成交價格或租金應盡量為正常市場價格或租金.4.4.2可比實例更新4.4.2.1當有關部門公布的房價環比指數大于10%時(或定期),由系統管理人員錄入符合4.4.1可比實例選取要求的新可比實例。4.4.2.2評估系統設置篩選條件，將申報價格大于評估價格3%以上的交易實例作為待選可比實例，在合適的時間統一調整原可比實例。4.4.2.3可參照本標準第9章可比實例應用管理辦法進行更新。4.5評估方法選擇具體選擇方法應符合附錄B。4.6修正系數值的確定根據本標準提供的修正系數范圍通過定性、定量分析方法綜合確定。4.7基準價格計算4.7.1評估基準點基準價格的首次評估基準點是當年6月30日，可根據實際情況動態調整。4.7.2住宅基準價格住宅基準價格是指評估分區標準存量房評估基準點時的評估價格。4.7.3工業及倉儲用房基準價格工業及倉儲用房基準價格是指評估片區工業及倉儲標準存量房評估基準點時的評估價格。4.7.4商業用房基準價格商業用房基準價格是指評估分區商業標準存量房評估基準點時的評估價格。5住宅存量房市場法評估計算5.1評估區位劃分評估區位劃分規定應符合4.2.2規定。5.2標準存量房設立住宅標準存量房分類應符合附錄C中C.1。5.3可比實例的選取5按照4.4.1可比實例選取要求，對住宅每一分區、每類標準存量房選取合適的可比實例作為計算該類標準存量房基準價格的基礎。5.4確定修正系數住宅修正系數包括：交易日期修正系數、建筑成新修正系數、建筑結構修正系數、建筑面積修正系數、建筑層次修正系數、分區中的位置修正系數、建筑朝向修正系數和建筑單元位置修正系數。可通過下列途經確定住宅修正系數：政府部門公布的有關資料，房地產估價機構或房地產估價師積累的資料，交易數據分析得到的數據。5.5存量房基準價格計算5.5.1獨門院落住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.1.1比準價格的計算計算公式：式中：V;—比準價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);K;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑成新修正系數，應符合附錄C表C.11;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.12;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑面積修正系數，應符合附錄C表C.13;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.14。5.5.1.2基準價格計算公式：......................................式中：V。—評估分區標準存量房評估基準點時的基準價格(元/m2);n—可比實例的個數，n≥5。5.5.2低層住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.2.1比準價格的計算計算公式：式中：6K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑層次修正系數，應符合附錄C表C.18;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.19。5.5.2.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.3多層住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.3.1比準價格的計算計算公式：....................式中：K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑層次修正系數，應符合附錄C表C.23;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的分區中位置修正系數，應符合附錄C表C.24;K6i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.25。5.5.3.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.4中高層住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.4.1比準價格的計算計算公式：式中：V—比準價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;7K;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑成新修正系數，應符合附錄C表C.26;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.27;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑面積修正系數，應符合附錄C表C.28;K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑層次修正系數，應符合附錄C表C.29;K5i—可比實例價格修正為標準存量房價格的分區中位置修正系數，應符合附錄C表C.30;K6i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.31。5.5.4.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.5高層住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.5.1比準價格的計算計算公式：式中：V—比準價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;K;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑成新修正系數，應符合附錄C表C.32;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.33;K?—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑面積修正系數，應符合附錄C表C.34;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑層次修正系數，應符合附錄C表C.35;K5i—可比實例價格修正為標準存量房價格的分區中位置修正系數，應符合附錄C表C.36;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.37。5.5.5.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.6超高層住宅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.6.1比準價格的計算計算公式：V;—比準價格(元/m2);P;—可比實例的成交單價(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;K;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑成新修正系數，應符合附錄C表C.38;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.39;8K?—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑面積修正系數，應符合附錄C表C.40;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑層次修正系數，應符合附錄C表C.41;K5i—可比實例價格修正為標準存量房價格的分區中位置修正系數，應符合附錄C表C.42;K6i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.43。5.5.6.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.7獨棟別墅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.7.1比準價格的計算計算公式：...........................Vi—比準價格(元/m2);K;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑成新修正系數，應符合附錄C表C.44;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.45;K?—可比實例價格修正為標準存量房價格的分區中的位置修正系數，應符合附錄C表C.46;K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表D.47。5.5.7.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.8雙拼別墅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.8.1比準價格的計算計算公式：...........................v,—比準價格(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;K?;—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑結構修正系數，應符合附錄C表C.49;K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.51。5.5.8.2基準價格9計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.9聯排別墅標準存量房的基準價格(單價)計算5.5.9.1比準價格的計算計算公式：式中：V;—比準價格(元/m2);K4i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑朝向修正系數，應符合附錄C表C.55;K?i—可比實例價格修正為標準存量房價格的建筑單元位置修正系數，應符合附錄C表C.56。5.5.9.2基準價格計算公式：按(5-2)式進行計算。5.5.10單身公寓標準存量房的基準價格(單價)計算計算方法同5.5.3、5.5.4、5.5.5、5.5.6,其修正系數的取值應符合附錄C表C.57、C.58、C.59、5.6存量房評估價格的計算5.6.1獨門院落住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.2低層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：....................5.6.3多層住宅估價對象評估時點的評估價格計算5.6.4中高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算式中：5.6.5高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.6超高層住宅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：式中：5.6.7獨棟別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：式中：5.6.8雙拼別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：.......................5.6.9聯排別墅估價對象評估時點的評估價格計算計算公式：5.6.10單身公寓估價對象評估時點的評估價格計算計算方法同5.6.3、5.6.4、5.65.5、5.6.6,其修正系數的取值應符合附錄C表6工業及倉儲存量房成本法評估計算6.1評估區位劃分評估區位劃分規定見4.2.3。6.2標準存量房設立工業及倉儲標準存量房分類應符合附錄D的D.1。6.3明確房地產成本構成應符合附錄D表D.2。6.4存量房價格評估計算6.4.1計算估價對象土地重新購建價格6.4.1.1計算評估基準點時估價對象土地重新購建價格6.4.1.1.1確定評估基準點時估價對象用地級別或區段基準地價評估基準點時工業及倉儲各用地級別或區段基準地價執行當地現行工業用地級別或區段基準地價及其調整規定。6.4.1.1.2計算評估基準點時估價對象土地重新購建單位價格評估基準點時估價對象土地重新購建單位價格=評估基準點時估價對象基準地價×(1+契稅率)×(1+管理費率+投資利息率+銷售費率+銷售稅率+開發利潤率),契稅率、管理費率、投資利息率、銷售費率、銷售稅率、開發利潤率應符合附錄F。6.4.1.1.3計算評估基準點時估價對象土地重新購建價格評估基準點時估價對象土地重新購建價格=評估基準點時估價對象土地重新購建單位價格×估價對象土地面積。計算公式：式中：6.4.1.1.4計算估價時點估價對象土地重新購建價格估價時點估價對象土地重新購建價格=評估基準點時估價對象土地重新購建價格×地價指數V0;=Vo;×T.............................(21)式中：6.4.2計算估價對象建筑物重新購建價格6.4.2.1確定評估基準點時標準存量房建筑安裝工程造價，計算綜合間接費用比率評估基準點時標準存量房的建筑安裝工程造價由當地工程造價管理部門提供。綜合間接費用比率按本標準術語中的定義計算。6.4.2.2計算評估基準點時估價對象建筑物重新購建價格6.4.2.2.1通用單層工業廠房、倉儲存量房評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格=評估基準點時標準存量房的建筑安裝工程造價×建筑層高修正系數×單層跨度修正系數×單層跨數修正系數×(1+綜合間接費用比率)×建筑面積計算公式：Vr=V;a×KH×Kw×KN×(1+G;)×B,.........................(22)式中：6.4.2.2.2通用多層工業及倉儲存量房評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格=評估基準點時標準存量房的建筑安裝工程造價×建筑層高修正系數×(1+綜合間接費用比率)×建筑面積計算公式：V,=Vja×KH×(1+G;)×B;............................(23)式中：VF;—評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格；6.4.2.3計算估價時點估價對象建筑物重新購建價格估價時點估價對象建筑物重新購建價格=評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格×建筑安裝工程造價指數計算公式：式中：V—估價時點時估價對象的建筑物重新購建價格；V;—評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格；Fy—建筑安裝工程造價指數，由當地工程造價管理部門提供，應符合附錄F。6.4.3計算估價對象建筑物折舊6.4.3.1明確存量房成新率的核定方法：計算公式...................................(25)式中：8;—成新率；R—殘值率，應符合附錄D表D.3;T—已經使用年限；N—經濟耐用年限，應符合附錄D表D.3。6.4.3.2計算評估基準點時估價對象的建筑物折舊評估基準點時估價對象的建筑物折舊=評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格×(1-評估基準點時成新率)計算公式：Vz=VFJ×(1-g;)..................(26)式中：6.4.3.3計算估價時點估價對象的建筑物折舊估價時點估價對象的建筑物折舊=估價時點估價對象的建筑物重新購建價格×(1-估價時點成新率)計算公式：Vz=V;,×(1-g';)..........................(27)式中：6.4.4計算估價對象評估價格6.4.4.1計算評估基準點時估價對象的評估價格評估基準點時估價對象的評估價格=評估基準點時估價對象的土地重新購建價格+評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格—評估基準點時估價對象的建筑物折舊計算公式：V=Vo;+V;-Vz,..........................(28)式中：6.4.4.2計算估價時點估價對象的評估價格估價時點估價對象的評估價格=評估基準點時估價對象的土地重新購建價格×地價指數+評估基準點時估價對象的建筑物重新購建價格×建筑安裝工程造價指數—估價時點估價對象的建筑物折舊計算公式：V'=V,;×D;+V,×F;-Vr..................(29)7商業存量房收益法評估計算7.1評估區位劃分評估區位劃分規定見4.2.4。7.2標準存量房設立根據分區內典型(或具有代表性)商業存量房的特征，設定“標準存量房”。應符合附錄E.1。7.3可比實例選取商業存量房的可比實例是指符合要求、可以參照比較的租賃實例。7.4確定修正系數修正系數包括：交易日期修正系數、商業路線修正系數、臨街狀況修正系數、建筑面積修正系數。可通過下列途徑確定修正系數：政府部門公布的有關資料，房地產估價機構或房地產估價師積累的資料，交易數據分析得到的數據。7.5存量房價格評估計算7.5.1計算評估分區標準存量房評估基準點時的基準凈收益7.5.1.1臨街專業商鋪(I)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.1.1比準單位年凈收益..........................式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;S?i—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑面積修正系數，應符合附錄E表E.10。7.5.1.1.2基準單位年凈收益計算公式：......................................(31)式中：Y。—評估分區標準存量房評估基準點時的基準單位凈收益；N—可比實例的個數，n≥3。7.5.1.2臨街專業商鋪(Ⅱ)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.2.1比準單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標準存量房租金的商業路線修正系數，應符合附錄E表E.7;S?i—可比實例租金修正為標準存量房租金的臨街狀況修正系數，應符合附錄E表E.8;S?i—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑結構修正系數，應符合附錄E表E.9;S4i—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑面積修正系數，應符合附錄E表E.10。7.5.1.2.2基準單位凈收益計算公式：按(7-2)式進行計算。7.5.1.3臨街專業商鋪(Ⅲ)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.3.1比準單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;7.5.1.3.2基準單位凈收益計算公式：按(7-2)式進行計算。7.5.1.4臨街專業商鋪(IV)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.4.1比準單位年凈收益計算公式：式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;7.5.1.4.2基準單位凈收益計算公式：按(7-2)式進行計算。7.5.1.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.5.1比準單位年凈收益計算公式：..........................式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標準存量房租金的商業路線修正系數，應符合附錄E表E.7;S?;—可比實例租金修正為標準存量房租金的臨街狀況修正系數，應符合附錄E表E.8;S3—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑結構修正系數，應符合附錄E表E.9;S4i—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑面積修正系數，應符合附錄E表E.10。7.5.1.5.2基準單位凈收益計算公式：按(7-2)式進行計算。7.5.1.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)標準存量房的基準凈收益計算7.5.1.6.1比準單位年凈收益式中：Y,—比準單位年凈收益(元/m2);P;—可比實例成交單位年租金(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;S;—可比實例租金修正為標準存量房租金的商業路線修正系數，應符合附錄E表E.7;S?i—可比實例租金修正為標準存量房租金的臨街狀況修正系數，應符合附錄E表E.8;S?i—可比實例租金修正為標準存量房租金的建筑結構修正系數，應符合附錄E表E.9。7.5.1.6.2基準單位凈收益計算公式：按(7-2)式進行計算。7.5.2計算存量房估價時點時的評估凈收益：7.5.2.1臨街專業商鋪(I)估價時點的年凈收益估算計算公式：式中：Y;一估價時點估價對象的評估年凈收益(元);Y。—評估分區標準存量房評估基準點時的基準單位年凈收益(元/m2);T;—交易日期修正系數，應符合附錄F;S;—標準存量房租金修正為估價對象租金的商業路線修正系數，應符合附錄E表E.7;S?;—標準存量房租金修正為估價對象租金的臨街狀況修正系數，應符合附錄E表E.8;S?;—標準存量房租金修正為估價對象租金的建筑結構修正系數，應符合附錄E表E.9;S?j一標準存量房租金修正為估價對象租金的建筑面積修正系數，應符合附錄E表E.10;A,一估價對象的建筑面積(m2)。7.5.2.2臨街專業商鋪(Ⅱ)估價時點的年凈收益估算計算公式：式中：A,—估價對象的建筑面積(m2)。7.5.2.3臨街專業商鋪(Ⅲ)估價時點的年凈收益估算計算公式：7.5.2.4臨街專業商鋪(IV)估價時點的年凈收益估算計算公式：Y,—估價時點估價對象的評估年凈收益(元);7.5.2.5臨街住宅或辦公用房配套商鋪(I)估價時點的年凈收益估算計算公式：7.5.2.6臨街住宅或辦公用房配套商鋪(Ⅱ)估價時點的年凈收益估算計算公式：...........................(42)式中：7.5.3計算存量房估價時點時的評估價格：計算公式：式中：Y,一估價時點估價對象的評估年凈收益(元);R—資本化率，應符合附錄F;n—收益年期，應符合附錄F。8評估結果及應用DB34/T1555—20118.1如果申報的成交價格高于評估價格，應以申報價格作為存量房交易環節契稅、個人所得稅、營業8.2如果申報的成交價格明顯低于評估價格，且評估價格與基準價格的差異值在一定范圍以內(具體的范圍由稅務部門根據當地的實際情況進行確定)以評估價格作為存量房交易環節契稅、所得稅、營業稅等稅收征收的計稅依據。8.3如果申報的成交價格明顯低于評估價格，且評估價格與基準價格的差異值在一定范圍以外(具體的范圍由稅務部門根據當地的實際情況進行確定),應以基準價格作為存量房交易環節契稅、所得稅、營業稅等稅收征收的計稅依據。9可比實例的應用應符合附錄G。DB34/T1555—2011序號大類細類1住宅成套住宅普通住宅獨門院落低層多層中高層高層超高層非普通住宅別墅獨棟雙拼聯排大戶型住宅(建筑面積>144m2獨門院落低層多層中高層高層超高層單身公寓多層中高層高層超高層其他2工業及倉儲用房工業用房通用廠房多層鋼結構多層鋼混結構單層鋼結構單層鋼混結構混合及其他結構其他倉儲用房通用倉儲用房多層鋼結構多層鋼混結構單層鋼結構單層鋼混結構混合及其他結構其他3商業用房商業服務臨街商業服務房(商鋪)其他其他4其他DB34/T1555—2011(規范性附錄)評估方法選擇表B.1評估方法選擇存量房類型評估方法評估手段估價方法說明大類細類住宅存量房成套住宅軟件評估首選市場法；當不能采用市場法時，可選用成本法本標準僅給出市場法評估有關規定，其他方法根據《房地產估價規范》(GB/T50291)的要求評估工業及倉儲存量房通用廠房軟件評估首選市場法；當不能采用市場法時，應選用成本法本標準僅給出成本法評估有關規定，其他方法根據《房地產估價規范》(GB/T50291)的要求評估通用倉儲用房軟件評估商業存量房臨街商業服務房(商鋪)軟件評估首選市場法；當不能采用市場法時，應選用收益法本標準僅給出收益法評估有關規定，其他方法根據《房地產估價規范》(GB/T50291)的要求評估除以上類別外所有其他細類估價人員評估DB34/T1555—2011編號ZBC1建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構建筑面積(m2)90～144裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC2建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構建筑面積(m2)90～144總層數所在層次2裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC3建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構建筑面積(m2)90～144總層數4～7所在層次3分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號ZBC4建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構鋼筋混凝土結構建筑面積(m2)90～144總層數8～18所在層次5分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC5建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構鋼筋混凝土結構建筑面積(m2)90～144總層數所在層次5分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC6建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構鋼筋混凝土結構建筑面積(m2)90～144總層數所在層次5分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。DB34/T1555—2011編號ZBC7建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC8建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC9建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構混合結構分區中的位置住宅小區中的中央位置朝向兩室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。編號ZBC10建成年份所在分區此類存量房具有代表性的建成年份建筑結構鋼筋混凝土結構分區中的位置小區中的中央位置朝向一室朝南單元位置中間單元裝修樓地面：水泥(壓光)。墻面、天棚：普通涂料。C.2.1獨門院落住宅存量房修正系數表C.11建筑成新修正系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數表C.12建筑結構修正系數建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數表C.13建筑面積修正系數建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數C.2.2低層住宅存量房修正系數表C.14建筑成新修正系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數表C.15建筑結構修正系數建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數表C.16建筑面積修正系數建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>144面積修正系數表C.17低層住宅層次修正系數層次二三二三表C.18多層建筑成新修正系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數表C.19多層建筑結構修正系數建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數表C.20建筑面積修正系數建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設2006年后建小戶型房2006年前建設面積修正系數DB34/T1555—2011二三四五六七四五六七分區中的位置不臨街臨街位置修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數K?i)(K?;)建筑結構鋼結構鋼筋混凝土結構結構修正系數DB34/T1555—2011建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設2006年后建小戶型房2006年前建設面積修正系數層次1234567～(頂層-1)頂層系數100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3分區中的位置不臨街臨街位置修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數DB34/T1555—2011建筑結構鋼結構鋼筋混凝土結構結構修正系數建筑面積(M)(m2)M≤6060<M≤9090<M≤144M>1442006年后建小戶型房2006年前建設2006年后建小戶型房2006年前建設面積修正系數層次1234567～(頂層-1)頂層系數100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3分區中的位置不臨街臨街位置修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數DB34/T1555—2011建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數分區中的位置不臨街臨街位置修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數已使用年限(Y)Y≤520<Y≤2525<Y≤30成新修正系數建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數分區中的位置不臨街臨街位置修正系數表C.49建筑朝向修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數表C.50建筑成新修正系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30成新修正系數表C.51建筑結構修正系數建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構結構修正系數表C.52分區中的位置修正系數分區中的位置不臨街臨街位置修正系數表C.53建筑朝向修正系數房間朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南朝向系數表C.54建筑單元位置修正系數單元位置兩端單元中間單元單元位置修正系數C.2.10單身公寓存量房修正系數表C.55單身公寓建筑成新修正系數已使用年限(Y)Y≤55<Y≤1020<Y≤2525<Y≤30Y>30成新修正系數表C.56單身公寓建筑結構修正系數建筑結構鋼結構鋼筋混凝土結構混合結構結構修正系數C.2.10.3建筑層次修正系數(K?;)(K?;)表C.57多層單身公寓層次修正系數(1)二三四五六七四五六七表C.58中高層單身公寓層次修正系數(2)層次1234567～(頂層-1)頂層系數100+(n-6)×1100+(n-6)×1-3表C.59高層單身公寓層次修正系數(3)層次1234567～(頂層-1)頂層系數100+(n-6)×0.6100+(n-6)×0.6-3表C.60超高層單身公寓層次修正系數(4)層次1234567～(頂層-1)頂層系數100+(n-6)×0.5100+(n-6)×0.5-3DB34/T1555—2011分區中的位置不臨街臨街位置修正系數房間朝向朝北朝西朝東朝南朝向系數DB34/T1555—2011編號GYCF1建筑結構鋼結構層高6～7.2m跨度跨數編號GYCF2建筑結構鋼筋砼結構層高6～7.2m跨度跨數編號GYCF3建筑結構鋼結構層高=<3.6m編號GYCF4建筑結構鋼筋砼結構層高=<3.6m編號CCYF1建筑結構鋼結構層高6～7.2m跨度跨數DB34/T1555—2011編號CCYF2建筑結構鋼筋砼結構層高6～7.2m跨度跨數編號CCYF3建筑結構鋼結構層高H=<3.6m編號CCYF4建筑結構鋼筋砼結構層高H=<3.6m房地產價值評估方法中的成本法是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格大類構成細類構成備注1土地取得成本購買土地價款(土地出讓金)計入土地重新購建價格買方應繳納的稅費2開發成本2.1勘察設計和前期工程費用“七通一平”費用計入土地重新購建價格勘察、設計費用及前期可行性研究、核準申請、環境影響評價、節能評估報告編制等費用。計入建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)2.2建筑安裝工程造價建筑安裝工程造價計入建筑物重新購建價格2.3基礎設施建設費指建筑物2米以外和項目紅線范圍內各種管線、道路工程建設費用。計入建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)2.4公共配套設施費指按城市規劃要求在居住區內配套建設各種非營業性設施費用。2.5其他工程建設費用由開發商支付的與工程建設相關費用。包括：工程監理、招標代理、工程造價咨詢等。2.6開發期間規費市政公用基礎設施配套費、施工圖審查、水電氣增容、新建房屋白蟻防治費、新型墻體材料費、防雷審核費、散裝水泥費、人防工程等。3管理費用以土地取得成本與開發成本之和計算分配計入土地重新購建價格4銷售費用按售價的一定比例計算與建筑物重新購建價格(以綜合間接費形式)5投資利息按土地取得成本、開發成本與管理、銷售費用之和計算6銷售稅費按售價的一定比例計算7開發利潤按土地取得成本、開發成本與管理、銷售費用、投資利息之和計算D.3殘值率及經濟耐用年限表D.10殘值率及經濟耐用年限建筑結構經濟耐用年限(年)殘值率生產用房受腐蝕的生產用房非生產用房鋼，鋼混混合，磚混磚木等簡易——①房屋經濟耐用年限：指房產自建造完成之日起，預期產生收益大于運營費用的持續期間；——②殘值率：房產報廢時所剩的殘余價值占房產價值的比率；——③以上2個參數均參照建設部[1992]369號文確定。D.4成本法修正系數D.4.1工業及倉儲用房建筑層高修正系數表D.11工業及倉儲用房層高(H)修正系數表(Ka)單層層高H<6mH:6～7.2mH>7.2m多層層高H=<3.6m修正系數/0.3]×2.0}%0/0.3]×2.0}%修正系數0/0.2]×2.5}%注：單層——每增減0.3m,建筑安裝工程