望陶園營銷方案

第一部分市場背景北京市住宅市場供求情況分析1、供應情況：北京樓市自1999年回暖，每3天一個新盤上市，2000年則不足2天就推出一個新項目，據不完全統計，2000年市場供應量約為2000萬平方米。進入2001年房地產市場新開項目更為頻繁，1月至5月，北京地區共有138個住宅新項目上市，其中新開發項目95個，原有項目的后期開發有43個，幾乎達到一天一個樓盤的速度，其供應總量約為900萬平方米。新項目數量之多，規模之大，增長速度之快，可以說是北京市住宅市場的發展史上前所未有的。2001年1—4月北京市房地產供應量統計資料輔主要性指標逝合計桃上年肉同期強增幅桿（％襖）勻房地偽產開摩發投死資（龜億元扁）莖11凈6.英4群91宮.0演27周.9仰其中改住宅乖投資間65仇.5榴48躍.6棍34王.9英商品智房開犁復工瞎面積脂（萬潮平方切米）淹33疲36牙.0滋25捏34褲.5蜻31黑.6繩其中際住宅過23魔53傘.3蛙16局45薄.9踏43楊.0武本年慌新開改工商司品房治（萬刻平方反米）還64績2.魯6戒29槍7.兆3正11聞6.板2濱其中際住宅垂57神0.價4步24順3.濁2濃13親4.率5魔商品店房竣兆工面餡積（筐萬平腹方米歌）瀉76談.7需71磁.1辟7.構9深其中總住宅珠59東.9膛54窯.3溫10娃.3注：以上數據來自北京市統計局。2、需求情況：2001年前4個月北京市累計銷售各類商品房120.3萬平方米，比同期竣工面積多43.6萬平方米，其中商品住宅118.3萬平方米，比上年同期增長2倍。個人購買商品住宅面積增長25.5％，銷售額增長34.6％，平均售價4500元/平方米，比上年底每平方米上升169元。2001年1—4月北京市房地產供應量統計資料刊主要昨指標諒合計疾上年盲同期狠增幅配（％據）腐商品底房銷尿售面辜積（侍萬平雜方米滾）三12盆0.撤3袍11運2.嫩5團7.加0艷其中斧住宅候11飛8.我3骨10敲4.柄1匙1毅3.摟7英其中尖銷售就給個趙人注10啄7.剃9膽85休.9退25婆.5注：以上數據來自北京市統計局。從數據統計可以看出目前房地產市場供求兩旺，供應與需求的加大，進一步激活了經營市場，并引起價格的變化。偉業指數顯示2000年北京房地產銷售價格總指數為99.5%。比1999年下降了6個百分點，而2001年一季度的房地產銷售價格指數比上一季度增加了2個百分點。二、項目的市場定位日趨明確，住宅產品向多樣化發展。隨著市場競爭的加劇，多數開發企業開始注重市場調研和市場需求分析，根據目標客戶的需求，推出了適合不同收入水平、不同家庭結構、不同社會層次的住宅產品。由于受到土地與開發成本等因素的限制，住宅產品仍以塔樓為主，同時也出現了多層、多層帶電梯、小高層、聯排住宅――TOWNHOUSE等不同形式的產品，充分滿足了不同客戶群體需求。獸三、塘開發捕商越救來越店注重籌產品勤設計薦和規擇劃。瓦與去揭年樓照盤熱挖炒概公念相驕比，瞎今年射多數剛開發北企業洽則將嫁精力破集中員在如宋何提租升住慰宅的眾質量伏和功腎能上庭。眾慨多開振發商梢紛紛遷聘請鬼境外袖著名雪的設啟計公上司進閃行產鎖品的挪設計秧和規累劃，四在建菠筑外吹觀、轟戶型垃設計粱、社就區配莊套、腹園林蹈景觀醒乃至鼓細節概上，張務實喚創新也，取老得了艱較大相的進色步。賄項目勇名稱策建筑壓設計引園林芝設計元嘉銘窯園受加拿渴大B泛+H榜國際巖建筑全事務廁所瞞AC致L香筑港雅緊博奧掏頓環慰境景訂觀設潮計公談司爭陽光鋪10它0湖澳大盲利亞圓DC胞M環蜓境設更計事臨務所麻澳大盟利亞擇DC鋤M環簡境設煩計事山務所息歐陸悼經典牛加拿同大B修+H搬國際撇建筑葉事務洲所莊加拿勺大J淹BM槽國際雙環境濃設計閃事務城所距橘郡敢美國悄加州穿著名硬專業悶住宅鍵設計拆公司脖美國份西海椒岸豪康宅室裝內裝南飾專度家飄遠洋樂天地陽擁桑蕉盡盟美辦國（宅H+嫂K）疾澳大伴利亞鑼松HA扔SS泄EL呼L構頂究四、集開發虜商著陰重樹暈立企紗業品夕牌，豐推出息系列川化產絕品。芬有實鹿力的城開發鑒商憑捐借資練金和欣資源矮優勢明以及掏良好刊的企祖業形規象，圈開始原走上群創企拉業品潛牌的紐道路睛，紛藝紛向戴市場洲推出拍了不治同檔木次、恐不同表類型腫的系掠列化線住宅墓產品蓬。2燙00節0年靠秋季山房展梳會華斷遠房蕉地產軌公司廟租用隱16毛個最但佳展省位集赴體展草示所卵開發出華亭疫嘉園愚、華甚清嘉抬園、熄陽光詞曼哈檢頓、挪鳳凰匪城四青個主所要項哀目。療之后對各大斜開發抵商紛子紛效隆仿，伙萬通碑相繼衛推出屢系列遍產品繩萬泉好新新稼家園冶、新村新小博鎮（辯龍山臥新新蝶家園渣）、袖亞運喘新新舌家園問。當跪代集寶團推極出當饞代城扎市家室園、桐當代圈萬國喪城和易當代片青云腸；太尤合集草團繼植歐陸注經典讓之后葬一舉者推出區四個貍新項紀目：虜時代洪莊園施、世哄紀星記、太滿合嘉斥園和搞太合脊國際乒村。顫這些虎知名皆開發覺企業捉推出醒系列暑樓盤舟系列輸引起變了強法烈的玩市場策反響謊，達時到了代利用殲品牌丹效應著的無陸形資囑產提嶼升產洽品有奔形價踢值的鎖目的蛙。這奧將給略中小故型開它發企漁業帶劇來強鼓大的木競爭免壓力宣，標開志著樹房地晶產界申壟斷冷時代莊進入行預熱既期，純。座希佳五、握住宅鬼市場漫出現引新的定建筑盟形式蝶——悉TO渴WN擋HO翅US戰E應。滾20犧00場年住晉宅市心場上疤的主冒角蹲“賽板式亭小高故層項欲目夸”意，由胸于其巧采光駝、通址風、費使用竿率等躬方面盜均優屆于塔脫樓，扭因此菊備受鋪購房釀者的忍青睞洲。南景三環地地區該的戀冊日嘉眨園是晉這一寧產品次形式且的典恩型代擺表，律該項注目也幼因此篇成為韻20衫00擦年的債明星懲樓盤西。今妥年春獎節市昨場上紐出現憑了大論量的蘇TO緒WN奪HO圾US抬E促項目非，僅漿在春宜季房候展會娃上新罪推出噸的簡TO泰WN響HO扒US薯E精項目尼達十透五個囑左右擦，T童OE膜HO困US銷E為毀聯排織別墅宮，主片要分浙布在腎近郊就區，臂具有混低容絡積率剝、高然綠化挎率等疫特點麻，如顆萬科罪青青足家園摔、亞概運新航新家女園、輔龍山丑新新哀家園德、康臉城，叉一棟坊洋房劍等項救目。晴這些竹項目演參觀雹者云牧集，述交購俘房定蜓金者掌踴躍尼，從狠目前桂火爆羊的市揚場形鋼勢可濫以看惰出，槳居住產環境怎良好送、生盤活服炒務設混施完敢備、蜓富有罩居住室品位茶和個團性的漫TO俊WN撥HO漁US噴E玩已成臥為下易一個垂市場閃關注佳的熱裁點。救第二怨部分轎省狐南城訂市場壩分析忠南城錫房地陵產市夢場成求為新懇的熱彩點地交區撲匪榮由于割經濟坦發展其和歷夠史的臺原因抗，南益部地占區多蠅年來士沒有懇成為湊城市含規劃偷發展盛的重研點，效造成鴨其經魄濟相術對落哲后，異市政效基礎姓設施寨不夠根完善五，從擔而制艇約了球房地虎產業寒的發院展。項隨著旦近幾丟年北勉京城朱市建將設重銹點轉括移，堡廣安取大街防、南撥四環柏路、繭京開唐高速險路、禁南苑叉路等骨一系障列重扣大工解程相酸繼在顯南城慨地區錘實施逢，以歷及南仙城土新地供帳應量她、成蠢本與安北京您其它鳴地區財相比勢具有悅一定嘆優勢灣，使論許多皆投資孕者紛加紛看坐好南釋城，均這里為的的注房地籠產市豪場漸險露生慨機，淋成為伐了北垮京房油地產溫市場筐新的哨熱點競地區高。從燦今年挑1紡—頓5月這份新懇開項梢目中箱可以壺發現櫻南城升所占淘比例賴最大文。概二、透南部李地區什住宅或市場而特點扣廣安國門附拐近、鳥南三技環沿省線、鑄亦莊劇、大渠興地逮區是叔目前兆南部循住宅創市場咐最為故活躍乏的四急個區蔑域，嗓是新例開項時目主存要的絨分布源區域度。還1、蛛廣安妨門地變區憑鵝借兩駱廣路識與西株二環棵便利煤的交深通，閑緊鄰雖金融酬街優棄越的抄地理她位置刺，是島南部滑市場裂高檔趙住宅搜項目址主要炎的分寧布地殃區，錄市場層整體牽價格獻水平追高。冬項目略名稱翼似海小怡家稼朗琴革園拘信德遣新時葉代懇榮豐閘20飾08釘立恒澤名園僑建筑床面積半7萬永平方政米陸40蔬萬平姥方米紀14使萬平貿方米闖35夏萬平稿方米決14職萬平別方米絞平均捐價格幻68滅00樂元追60漢00售元妄56記80毀元既70幅00費元熊65墻00小元跳俘畢2、獎亦莊把、大遣興地浪區屬士于近惕效區勢，隨爐著近銀幾年丸住宅買郊區燕化，縫這兩勺個地評區住謹宅市揚場發籠展較掩快。躺由于逮地區惰的土跳地資南源充堡足，壤成本岔低，厚住宅郊產品碧以多摩層或疊板式郊小高賄層為塔主，我項目蹈具有般的規批模大薦、容女積率雹低等扣特點葬。牙項目叮名稱花宣頤途家園唱泰中董花園淺興濤掘社區餓星島樣嘉園鑰怡海棕花園慈建筑委面積技32漿萬平般方米現30訓萬平蠻方米浮25壩萬平交方米攻40鉗萬平松方米患11寄0萬超平方挑米奸平均禽價格市32兼00丹元瞞30雙00坑元泊43搏50最元嘆43趴50諒元將48之00擔元盾3、懶南三肝環地完區依線托三尼環路誕的便穗利交緊通，簡周邊撤成熟粘的社望區環犯境，鏈以及厚以木笑樨園頂商務浙中心恐規劃傷措施蹲的不庭斷落邪實及鐮南苑異路的瞞拓寬瞇，區降域的票房地敢產市靠場開田發將俘不斷修升溫超。這為一地皮區各閑個項溪目在棵社區壁規模綱，產擴品檔妻次方自面參脹差不倚齊。賀項目壞名稱夏天天蔑家園顧珠江煌上駿得景礙世紀琴星懷早安依方莊絡城市倡印象磁建筑佛面積稍30跳萬平涉方米盤42毒萬平樣方米每16捆.5炎萬平噴方米勉5.疊6萬告平方互米逐1.飛7萬匪平方率米村平均雪價格式46憤00壞元柄54局00饑元屬55更00矮元杏64茅00援元也50鑰00逗元朵三、布南部赴地區頸市場佛競爭量日趨喬激烈萌界戰實力節雄厚嚷的開廈發企軟業已柏經進壇入南炒城市冬場，托使南秩部住婆宅品密質提焰升。弱太合百、萬其科、乘珠江脹等知哀名房安地產靜大型社企業激都南左城在角推出牌大規辱模的龜住宅握項目址，由熟于這抬些開媽發企勢業具放有較槐高的孟開發傅水平猾和良世好的構開發臨業績孟，南懲部地毀區住衰宅的棗環境微和品帳質將荒進一變步得匯到提馬升。球興濤輝社區臨、星蒸島嘉拒園、后珠江閑駿景這、朗粗琴園撈、世誘紀星紹等項餓目都周表現負出較駱高的腫整體棒規劃萬設計矩水平洋。這霧些項虛目不堪僅逐裙步改燦變著封購房務者對督南部丸住宅賣項目騎的態育度，篇提高唇南部修住宅稿項目聽開發壽水平舒，同責時也峰加劇麥住宅朵市場講的競請爭。姜第三靈部分燃繡次項目死分析機望陶惰園街篩區分帖析：概述挑握宇該地領區是經南部動地區灘的搏舊炮城區項之一行，愿與南加部其土他地生區比棚，人議口密車集，鏡市政廁環境谷較差菜、當人文鄉素質悔低，亂屬于恢南城鐮的城期鄉結遮合交忽融地努區。侄市容則、衛浙生、組環境員臟、饞亂、鏟差；城外地劫人戴進京灶打工蠅者眾典多，往人員雷混雜通，社仔會制虜安差惡；破按舊房適屋成領街成獵片，印人均紀收入型在北除京市吃內偏繞低。虜交通挨狀況夏該地吩區處拖于南澤二環啄與南吊三環雕之間姥，抄緊鄰督規劃混中的斥南中回軸路草。主演要交寫通道蠅路去有琴：去永定棚門外殃大街究、馬紡家堡釘東路恰。永椅定門味外大亂街北私達前躍門商陷業圈腥，經不木樨態園至瀉南四食環沿廈線；敞馬家做堡東個路浴則北曠至和匯平門父，南滿至洋惱橋。晶另外線南二鴿環的億陶然寇亭橋流、永王定門達與南熄三環害的木痛樨園如、洋俗橋均酬為南繁部地戒區的樹主要嘴交通暫樞紐翼，交勒通便郵利。稈區曾域豪內公御共交話通極仗度為嗽發達炕，有飄66邁、4榮4、氣14煩、2碼5、砌54敏、2排、1砍7、錘34符1、逐32蔥4、述36您6、秧30列0、鳥32熱4多煩條公計交線州路。減公共飲交通鴨線路定起點輝（南熱）莖終點雨（北肉）旁66黃路告馬家接堡芒前門龜40銳路蒸木樨不園互五路筋14躍路彈角門唯后庫糕25燦路驕五間割樓蜓西直絨門跑54蠟路詢海戶襪囤軌北京秒站牢2路已海戶汪囤縫寬街辦17傅路重前門棚銅廠涌34泥1路脂木樨揭園見德茂必莊勁32皇4路賀木樨供園戲公主朝墳珠36褲6路醋黃村斃火車挖站逐木樨搬園泥30宮0路衡三環腥環線騎三環余環線藏百利獎寶專繁線凡角門醋西單臣商業永網點董區域程內麻缺少閱大型三商業廣設施軋，以臨批發慣零售爪業為糕主：高商場依超市輔：華仇普超慌市、貌萬客踐隆、跳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印刷港份數泥：4嚇00握00竭份碎價格匠：1工×蹤10騰00后0份鏈=4抗00懸00墓元（森不含息設計刑費）踐獻周3、神展會敗費用陶：5慧2萬役元型負恒展位李：3筑-4茫個/認每次葬參展旺（3訓萬/瓣個展催位）撕旅騰布展駁：3酷萬。挨費用窮為：斑13桶萬元鮮/次詳×顆4次般=5剪2萬雅元燕4、王路牌曬廣告注：1伶5萬響元魄5、須現場娘包裝頌費：杜10稼萬元闊6、誕活動悟費用腎：1腎0萬自元方總計影：2增34救萬元跪第五豆部分兼禍誕銷售匹管理臭銷售奔管理扒體制雷是對獨銷售綿人員栽和銷猶售環壺節的楚管理垮和監潛控，身通過歸管理踩制度輕來要網求銷演售人腔員的孩工作慰內容蝦，提炭高銷配售環泥節的擊效率殃。侄一、謝銷售糠人員杠的要駕求濕1、蜓遵紀采守法掠，嚴拴守機蔑密，佛服從絕領導替，聽兄從指康揮。宮姨匙2、驅工作僵努力節，認解真鉆凝研業予務，殖以高跟度的翼責任蘇感對能待工雖作。視差晨3、輔以主奉人翁睬的態湊度關葡心銷印售體渴的經拖營管宣理，搖愛護邁公物施。予散搜4、陸同事槽間團久結協傘作，效平等混待人賢，不溉得挑農撥是巨非，膊影響趨工作愈秩序騰。啞藥暢5、失待客耕熱情式，言促語和塑氣，念謙虛蠢謹慎雖，舉遍止穩普重，阿竭誠飼為客銜戶服千務。到二、差銷售握環節舉的管布理和劉監控民（一逼）考掠勤孕再糕銷售菠體上崗下班印時間稻：早昨9：吐00腔-1回7：溪00胃姻筑如在眉廣告決期：楊值班構人員補下班拳時間疑延至溝20公：0雙0紙無恒1、肅考勤連制度多由銷取售體賽主管悠負責哀，主躍管需版定期咳向經汽理上麗報考副勤表地。鄰松軟2、膀銷售除體員頃工有為事外蛾出，謝需向別主管支請示矛，經固批準垃，方貨可離享開。違膛墓3、住加班肯制度課：壇蛙暖A、法銷售謎體員蝴工每寫周享礦有1緊