物業管理師考試試題

55/55HYPERLINK"/"2005年考試題第一部分職業道德

（1～25題，共25道題）

一、職業道德基礎理論與知識部分（1～16題）

答題指導

◆該部分均為選擇題，每題均有四個選項，其中單項選擇題只有一個選項是正確的，多項選擇題有兩個或兩個以上是正確的。

◆請依照題意的內容和要求答題，并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。

◆錯選、少選、多選，則該題均不得分。

（一）單項選擇題（1～8題）

1、以下關于道德的講法中，你認為正確的是（）

（A）道德缺乏歷史繼承性

（B）道德標準不具有時代性

（C）人們所做的一切工作都能夠作道德評價

（D）道德與社會進展沒有關系

2、以下關于道德與法律關系的講法中，你認為正確的是（）

（A）從人類歷史看，法律比道德產生的時刻早

（B）在我國現實生活中，違犯法律的行為不一定違背道德

（C）在適用范圍上，道德要比法律廣泛的多

（D）關于社會功能，道德不如法律的社會作用大

3、下列關于職業道德的論述中，你認為正確的是（）

（A）加強職業道德能保證企業的正常經營，但總體會減少企業收益

（B）加強職業道德能改變人們的思想觀念，但與推進技術進步無關

（C）加強職業道德只是一項經營之外的事務，往往會加大企業和職員的負擔

（D）加強職業道德回增加投入，但從總體上看可降低企業的經營成本

4、關于飲食行業的從業人員來講，不符合儀表端莊具體要求的做法是（）

（A）著裝簡單、樸素（B）飾品較少

（C）面部淡妝（D）男性蓄胡須，女性涂亮指甲

5、下列幾種從業人員接待顧客的用語中，不恰當的用語是（）

（A）某公共汽車乘務員：“騎自行車的同志，請您往外邊騎”

（B）某銀行職業員：“沒看我正忙著嗎？您急什么”

（C）某企業接待處人員：“還沒上班，您稍候

（D）某商場營業員：“我認為這件裙子更適合您的身材”

6、以下從業人員在工作場所中的幾種表現，不符合職業道德要求的是（）

（A）某商場營業員小張在沒有顧客時看報紙

（B）某企業銷售員小王在沒有顧客時上網掃瞄市場信息

（C）某賓館服務員小李利用接待外賓的機會練習英口語

（D）某鞋廠膠合工小趙在流水線上邊生產邊研究技術

7、關于職業責任的特點，論述不正確的是（）

（A）職業責任一般與職業性質緊密相關

（B）職業責任與物質利益存在直接關系

（C）職業責任具有自覺性，不具有強制性

（D）職業責任具有法律及紀律的強制性

8、關于職業紀律，從業人員應樹立的正確認識是（）

（A）職業紀律既體現了強制性，又體現了自覺性

（B）職業紀律是企業制定的，從業人員無權過問其合理性

（C）遵守職業紀律與職工的個人利益沒有什么關系

（D）職業紀律只是約束和管制職員的工具

（二）多項選擇題（第916題）

9、從業人員舉止得體的要求是（）

（A）態度尊敬（B）表情從容（C）行為適度（D）舉止瀟灑

10、依照美國經濟學家熊彼特的講法，下列做法中屬于創新的是（）

（A）獲得一種原料的新的供應來源（B）引入一種消費者不熟悉的新產品

（B）使產品進入一個新市場（D）建立一種壟斷地位的企業組織形式

11、下列做法中，有助于關心從業人員加強職業道德修養的途徑是（）

（Ａ）“慎獨”（Ｂ）“吾日三省吾身”（Ｃ）早請示、晚匯報（Ｄ）學雷鋒，做好事

12、下列做法中，你認為違背了辦事公道原則的行為是（）

（A）某商場售貸員在售貸時遇到一熟人，因此先讓他（她）購物

（B）某銀行分理處為現役軍開設了一個可優先辦理業務的窗口

（C）火車站服務員看見一殘疾人，讓他（她）優先購買車票

（D）某公司辦事員收受了客戶的禮金，并未給客戶任何照顧

13北京開頭廠奉行“99+‘1’=0”的治理理念。下列講法中，符合其本意和是（）

（A）情況做了99%，但只要最后一件事沒做好，整個工作就等于沒做

（B）產品的99%是好的，但“1”項工藝缺陷會造成產品整體缺陷

（C）即使你工作完成了99%，但上司一句話，就可將你的工作否決為“0”

（D）北京開關廠已取得成功，如再上一個新臺階，需從“0”開始依照下列案例和所學職業道德知識，回答第1416題）

1949年3月，黨中央在西柏坡召開七屆二中全會，***指出，我們進北平了，可不同李自成進北平，李自成進北平就變了，我們要保持勤儉樸素的傳統，不要中了資產階級的“糖衣炮彈”。***作為新中國的締造者，十分注重勤儉節約。他的衣服破了，總是補了又補，有一次接見外賓，事前，警衛員提醒他不要伸腿，因為***的襪子破了，一伸腿會露出來。

14、關于***穿破了的襪子一中，下列講法中你能夠同意的是（）

（A）***穿著破了的襪子，因為當時條件困難，不得已而為之

（B）***穿著破了的襪子，講明他對自己的要求十分嚴格

（C）***穿著破了的襪子，講明后勤工作不到位

（D）***穿著破了的襪子，會對全國人民勤儉節約產生示范效應

讀了上述短文，你認為正確的是（）

（A）“糖衣炮彈”是敵對勢力拉攏腐蝕共產黨干部的手段

（B）困難困苦的生活，有益于培養人們良好的品質

（C）“李自成進北平就變了”，是講李自成進北京之后就生活奢侈了

（E）勤儉節約時代要求不同，但其精神自古一致

16、下列講法中，錯誤的論述是（）

（A）困難年代需要勤儉節約，現在生活富裕了，不再需要勤儉節約

（B）不管是戰爭年代依舊和平常期，都需要提倡勤儉節約的作風

（C）襪子破了加以修補，這在今天非但不是勤儉節約，而是白費時刻

（D）不應該拿過去對比現在，節儉或不節儉是每個人自己的情況

二、職業道德個人表現部分（第1725題）

答題指導：

◆該部分均為選擇題，每題均有四個備選項。

◆請按照題意要求，依照自己的實際情況只選擇其中一個選項。并在答題卡上將所選擇答案的相應字母涂黑。

17、在每天上班的路上，我的心情通常是（）

（A）沉悶的（B）輕松的（C）焦慮的（D）平靜的

18、假如有重新選擇職業的可能，我（）

（A）還會選擇現在的單位（B）差不多上還會選擇現在的單位

（B）對那個問題關注不多（D）可不能再選擇現在那個單位

19、我之因此在目前那個單位工作，是因為（）。

（A）那個單位的工資待遇還能夠

（B）那個單位與我在學校里所學專業一致

（C）那個單位的進展前景不錯

（D）在那個單位工作的領導為人好

20、每天下班回家時，我通常的感受是（）

（A）輕松（B）勞累（C）煩躁（D）平淡

21、假如你有一個專門好的鄰居，你因工作調動，你們家搬遷到另一個都市居住，你和原來的鄰居之間會（）

（A）經常電話聯系（B）間或書信聯系

（C）失去聯系（D）有出差機會就去看望一下

22、在工作工程中，我常有（）的感受。

（Ａ）興奮（Ｂ）得心應手

（Ｃ）疲乏不堪（Ｄ）心煩意亂

23、假如你特不喜愛的一本書，找了幾次也沒找到。你會（）

（Ａ）接著找，確信在某個地點了（B）不找了

（B）再買本新的（D）想看的時候，到圖書館借一本

24、關于我所從事的工作，我一般（）

（A）專門少向家人或者朋友提起（B）不人不問，我專門少提起

（C）樂意向不人講起（D）從不與不人談論

25、關于我現在所從事的工作，我最不中意的地點是（）

（A）工資少（B）進展空間小

（C）環境吵鬧（D）同事小肚雞腸

第二部分理論知識

（26—125題，共100道題，滿分為100分）

一、單項選擇題（26-85題，每題1分，共60分。每小題只有一個最恰當的答案，請在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑）

26、業主大會與物業治理企業之間是（）的法律關系。

（A）平等主體之間（B）刑事性質

（C）行政治理性質（D）治理與服從性質

27、“業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔”，這是法律規范中的（）部分。（A）假定（B）處理（C）標準（D）制裁

28、制定狹義法律的機關能夠是全國人民代表大會，還能夠是（）。

（A）最高人民法院（B）最高人民檢察院

（C）國務院（D）全國人大常委會

29、“招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償”，這種情況下招標人承擔的是（）責任。

（A）侵權（B）違約（C）行政（D）弄事

30、依照《物業治理企業資質治理方法》，直轄市人民政府房地產行政主管部門負責（）物業治理企業資質證書的頒發和治理，并同意國務院建設主管部門的指導和監督。

（A）一級（B）一級和二級（C）二級和三級（D）二級、二級和三級

31、以下講法錯誤的是（）

（A）政策和法律之間有著本質的區不，政策不可能轉化為法律

（B）政策與法律有相同的歷史使命

（C）政策不具有國家意志的屬性

（D）政策的表現形式多種多樣

32、依照《物業治理條例》，（）級以上地點人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業治理活動的監督治理工作。

（A）區（B）縣（C）市（D）省

33、業主大會會議應當有物業治理區域內（）業主參加。

（A）持有1/2以上投票權的(B)持有2/3以上投票權的

（C）持有3/4以上投票權的（D）全體

34、召開業主大會會議，應當于會議召開（）前通知全體業主。

（A）5日（B）一周（C）10日（D）15日

35、物業治理投標環節屬于法律意義上的（）。要約邀請（B）要約預備

（C）要約（D）承諾

36、依照《物業服務收費明碼標價規定》，政府價格主管部門應當會同同級（）對物業服務收費明碼標價進行治理。政府價格主管部門對物業治理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。

（A）工商行政治理部門（B）稅務部門

（B）房地產行政主管部門（D）建設行政治理部門

業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害共用部位、共用設施設備或構成阻礙物業治理秩序的，物業治理企業能夠要求其承擔相應的（）。

（A）民事責任（B）行政責任（C）刑事責任（D）連帶責任

38、以下講法錯誤的是（）。

（A）物業服務合同有效期內，當事人一方擅自解除合同的，另一方能夠要求其承諾相應的民事責任

（B）業主委員會代表業主與物業治理企業

（C）業主因自身緣故未居信房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，法院可予以支持

（D）物業治理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主能夠要求物業治理企業承擔賠償責任

39、業主大會、業主委員會開展工作所需的經費由全體業主承擔，經費的籌集、治理、使用具體由（）規定。

（A）業主公約（B）業主大會議事規則（C）住戶手冊（D）業主大會決議

40、某物業治理企業為排除地下管線的故障聘請了工程隊挖坑檢修，夜間，該施工隊沒有在坑邊設置指示燈，也沒有設置屏障，業主掉入坑中受傷，則（）

（A）該業主只能要求工程隊負責，不能要求物業治理企業負責

（B）業主自己沒有注意，受傷只能自己負責

（C）該業主能夠要求物業治理企業承擔賠償責任

（D）該業主能夠要求業主委員會承擔賠償責任

41、業主委員會應當自選舉產生之日起（）內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

（A）10日（B）15日（C）30日（D）90日

42、關于物業治理用房，以下講法正確的是（）。

（A）物業治理企業應當按照規定在物業治理區域內配置必要的物業治理用房

（B）物業治理企業能夠自行決定物業治理用房的用途

（C）物業治理企業要改變物業治理用房的用途

（D）物業治理企業要改變物業治理用房的用途，必須經業主大會同意

43、以下講法正確的是（）

（A）業主不能占用物業治理區域人內的道路和場地

（B）業主假如需要占用物業治理區域內的道路和場地，需要都市規劃部門批準

（C）業主假如需要占用物業治理區域內的道路和場地，應當征得物業治理企業和業主委員會的同意

（D）業主假如需要占用物業治理區域內的道路和場地，應當征得業主大會的同意

44、物業保修期滿后，物業共用設備的更新改造費用應該（）。

（A）由建設單位負擔

（B）由物業治理企業從物業服務費中支出

（C）由業主集資

（D）從專項維修資金中支出

45、涉及物業治理企業挪用專項維修資金的問題，以下講法錯誤的是（）

（Ａ）縣級以上地點人民政府房地產行政主管部門有權對該企業進行處罰

（Ｂ）能夠對該企業處以挪用數額２倍以下的罰款

（Ｃ）情節嚴峻的，能夠吊銷該企業的資質證書

（Ｄ）構成犯罪的，依法追究該企業的刑事責任

46、物業治理企業在物業規劃設計時期要做的早期介入工作是（）

（A）預備接管驗收（B）對項目的配套設施

（B）監督項目的工程質量（D）擬訂日后的物業治理方案

47、辦理商品房銷售許可證是房地產開發企業在（）要做的工作。

（A）投資決策時期（B）前期工作時期

（B）施工建設時期（D）租售營銷時期

48、以下講法中，不符合《建筑法》規定的是（）。

（A）違反《建筑法》情節嚴峻，構成犯罪的，應依法追究其刑事責任

（B）建筑工程監理人員認為工程施工不符合工程設計要求的，有權要求建筑施工企業改正

（C）建筑施工企業在征得監理單位同意后，能夠修改建筑工程的設計方案

（D）建筑物在合理使用期限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量

49、在制定物業治理方案的過程中，要“先文獻后實地，先內部后外部，調查分析標的物業項目的情況”，這是（）的要求。

（A）規范調研原則（B）效益優先原則

（B）市場競爭原則（D）經濟適用原則

50、在制定物業治理方案的過程中，以下工作流程前后順序正確的是（）

（A）初步確定物業治理方案要點—培訓工作人員—預備資料、設備和經費—調查分析標的物業項目情況—研究分析調查資料—調查項目情況以及業主和使用人的服務需求—進行可行性評價

（B）培訓工作人員—預備資料、設備和經費—調查項目情況以及業主和使用人服務需求—了解同類物業治理狀況—研究分析調查資料初步確定物業治理方案要點—進行可行性評價

（C）進行可行性評價培訓工作人員—預備資料、設備和經費初步確定物業治理方案要點調查項目情況以及業主和使用人的服務需求—研究分析調查資料—了解同類物業治理狀況

（D）了解同類物來治理狀況調查項目情況以及業主和使用人的服務需求—培訓工作人員—預備資料、設備和經費—初步確定物業治理方案要點—進行可行性評價—研究分析調查資料51、項目可行性研究一般有5個步驟，包括同意托付、調查研究（）、財務評價和編寫可行性研究報名

（A）模擬實驗（B）專家評審

（C）方案選擇與優化（D）政策研究

52、在做物業治理區域綠地景觀再開發設計方案時，假如確定（）比例，則需要同時做生態安全性的分析。

（A）裸子植物與被子植物（B）鄉土樹種與外來樹種

（C）喬木與灌木（D）木本植物與草本植物

53、假如住宅小區的綠地景觀再開發項目施工過程中需要砍伐現有樹木，物業治理企業需要（）

（A）征得業主大會的同意（B）獲得都市政府園林綠化部門的批準

（C）獲得小區治理部門的批準（D）獲得防地產行政主管部門的批準

54、依照2002年修訂的《都市居住區規劃設計規范》，新建居住區的綠地率應當達到（）。

（A）20%（B）30%

（C）40%（D）50%

55、物業治理（）一般需印制在《住戶手冊》或《客戶手冊》上工業主了解。

（A）企業內部治理制度（B）企業內部獎懲制度

（C）法律法規（D）公共治理制度

56物業治理質量保證體系屬于（）的一部分。

（A）職員治理制度（B）操作規程

（C）業主內部治理制度（D）企業綜合治理制度

57、新建物業第一次業主大會會議召開前的業主大會籌備組，應該由業主代表和（）組成。

（A）物業治理企業（B）建設單位

（C）街道辦事處（D）房地產行政主管部門

58、依照《公司法》，公司的（）有權制定公司的差不多治理制度。

（A）經理（B）總經理

（C）董事會（D）股東會

59、物業治理規章制度的結構一般包括標題、正文、（）和日期。

（A）具名（B）文號

（C）附件（D）簽字

60、物業治理企業有權通過提供獲得經濟利益，這要緊是制定物業治理制度的（）原則的體現。

（A）市場性（B）打算性

（C）規范性（D）有用性

61、依照《物業服務收費治理方法》，物業服務成本一般不包括（）。

（A）辦公費用（B）物業治理區域清潔衛生費用

（C）物業治理企業固定資產折舊（D）物業共用部位的大修費用

62、物業治理企業的可能損益表又稱（），是在經營決策基礎上，綜合反映物業治理企業預算期內收入、成本費用和凈利潤的預算。

（A）現金流量表（B）年度利潤打算

（C）可能資產負債表（D）資本預算表

63、業主拖欠物業服務費用的，物業治理企業能夠向有管轄權的基層人民法院申請（）。

（A）督促令（B）催繳令

（C）審查令（D）支付令

64、在收到法院一審判決后，若不服判決，能夠在判決書送達之日起（）內向上一級人民法院提起上訴。

（A）10日（B）15日

（C）20日（D）30日

65、存儲在銀行專戶內的物業公共部位、公共設施設備專項維修資金能夠用于（）。

（A）發放借款（B）購買國債

（C）購買股票（D）購買基金

66、依照專項維修資金治理的有關規定，當（），商品住房銷售單位應當將代收的專項維修資金移交給當地的房地產行政主管部門代管。

（A）業主與賣方簽訂購房合同后（B）業主付清全部購房款后

（C）業主辦理入住后（D）業主辦理房屋權屬證書時

67、“除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線”，這是財務治理制度中（）的規定。

（A）憑證帳冊制度（B）現金治理制度

（C）固定資產治理制度（D）報銷審批制度

68、房屋共用部位的養護費用應該列入（）。

（A）專項維修資金（B）物業服務成本

（C）物業治理企業的辦公費用（D）保險費用

69、房屋維修工程的驗收標準一般不包括（）

（A）窗明、地凈、場地清（B）具備使用條件

（C）原始記錄齊全（D）業主的評價及簽字

70、在房屋維修養護工程開工前，物業治理企業必須邀集有關單位和人員，對施工單位進行（）。

（A）技術咨詢（B）技術評價

（C）技術交底（D）技術考核

71、《建筑設計放火規范》不適用于（）。

（A）10層及10層以上的住宅建筑（B）高層工業建筑

（D）多層工業建筑（D）地下民用建筑

72、假如室內的燃氣泄露報警器突然報警，這時候應該做的是（）

（A）拔下報警器的插銷（B）打開電燈查找漏氣點

（C）關閉燃氣總閥門（D）關閉報警器

73、在各種安全防范設施中，（）在發生火災時能夠起到防火分區作用。

（A）自動噴水滅火設備（B）電子保安系統

（C）門禁系統（D）防火卷簾門系統

74、編制房屋維修預算的正確步驟是：熟悉施工圖紙→了解施工現場的作業環境→計算工程量→（）→編制維修工程預算表。

（A）編制要緊材料用量表（B）套用定額

（C）計算各種費用（D）編寫預算編制講明

75、房屋維修工程的直接工程費不包括（）。

（A）直接費（B）其他直接費

（C）現場經費（D）利潤

76、現代市場營銷觀念所指的4C是顧客、成本、便利和（）。

（A）價格（B）促銷

（C）溝通（D）產品

77、物業治理企業能夠通過（）迅速擴大企業規模，達到快速成長的目的。

（A）特色品牌專一進展模式（B）特色品牌綜合進展模式

（C）連鎖經營進展模式（D）資產重組進展模式

78、市場的供給受多種因素的阻礙，在其他因素不變的情況下，某種產品或服務的供給量與（）因素成反比。（A）稅收（B）價格

（C）行業平均利潤率（D）生產者對以后價格的預測

79、在各種定價策略中，通過計算由價格政策引起的利潤是否增加來推斷定價方案可行性的策略叫作（）。

（A）判不定價（B）增加定價

（C）利潤定價（D）質量定價

80、編寫物業治理投標書過程中最關鍵的環節確實是物業治理方案的設計和（）。

（A）標價的計算（B）招標文件的解讀

（C）物業治理企業介紹（D）可行性分析

住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業治理企業，或者未經批準擅自采納協議方式選聘物業治理企業的，由縣級以上地點人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，能夠并處（）以下的罰款。

（A）5萬元（B）10萬元

（C）20萬元（D）50萬元

82依照《前期物業治理招標投標治理暫行方法》，預售商品房項目的前期物業治理招標人應當在（）之前完成招標工作。

（A）項目竣工（B）購房人辦理入住

（C）取得《商品房預售許可證》（D）接管驗收

83、假如兩個或兩個以上的物業治理企業聯合投標，則那個投標聯合體的企業資質按照（）確定。

（A）兩個企業中資質等級較低的企業的等級

（B）兩個企業中資質等級較高的企業的等級

（C）兩個企業各項條件的總和的水平

（D）最低等級的資質

84、依照有關規定，物業治理企業（）。

（A）不能將物業治理區域內的服務業務分包給他人

（B）能夠向他人轉讓其中標項目

（C）能夠將物業治理區域內的某些專項服務業務分包給其他企業

（D）能夠將中標的物業治理區域內的全部業務一并托付給其他單位

85、（）屬于物業治理招標活動中禁止的行為。

（A）招標方將招標文件賣給投標人

（B）在確定中標人之前，招標人與投標人就投標價格進行協商

（C）評標過程中沒有召開現場答辯會

（D）拒收在提交投標文件的截止時刻之后送達的投標文件

多項選擇題（86125題，每題1分，共40分。每題有多個答案正確，請在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。錯選、少選、多選，均不得分）

86、物業治理行政法規的效力低于（）。

（A）憲法（B）法律（C）規章（D）地點性法規

87、承擔違約責任的方式包括（）

（A）支付違約金（B）接著履行

（B）賠償損失（D）采取補救措施

88、除合同本身約定的義務以外，合同當事人還負有（）的義務。

（A）通知（B）告誡（C）協助（D）保密

89、對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的治理使用享用監督權的是（）。

（A）業主（B）業主大會（C）建設單位（D）物業治理企業

90、有以下情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議（）。

（A）10%以上業主提議的（B）20%以上業主提議的

（C）業主委員會主任認為有必要的（D）發生重大事故的

91、物業治理企業可在其服務區域內的顯著位置或收費地點，采取（）等方式實行明碼標價。（A）公示欄（B）公示牌（C）收費表（D）多媒體終端查詢

92、物業治理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會能夠要求物業治理企業（）。

（A）恢復原狀（B）賠償損失（C）返還物業服務費（D）返還收益

93、物業治理企業在其物業治理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，以下講法正確的是（）

（A）假如雙方簽訂了停車治理服務協議，則應當按照雙方的協議確定賠償責任

（B）假如沒有簽訂停車治理服務協議，物業治理企業有過錯的，能夠依照其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業治理企業應當承擔的賠償責任

（C）不管雙方是否簽訂過停車治理服務協議，物業治理企業都應當承擔賠償責任

（D）假如沒有簽訂停車治理服務協議，物業治理企業就不必承擔賠償責任，因為物業治理企業收取的是占地費

94、物業治理企業和業主在物業治理活動中應共同遵循的差不多原則有（）等。

（A）自愿（B）平等（C）公平（D）老實信用

95、《物業治理條例》授權給省、自治區、直轄市確定的事項有（）。

（A）物業治理區域的劃分方法（B）業主在首次業主大會會議上投票權的確定方法

（B）物業治理企業資質治理制度（D）專項維修資金的收取、使用、治理方法

96、物業治理企業在物業治理早期攸時期需要做的預備工作包括（）

（A）收集相關資料（B）組織技術力量

（B）了解物業治理對物業的差不多要求（D）確定工作方法

97、物業治理早期介入的意義在于（）。

（A）省去業主選擇物業治理企業的過程（B）完善物業規劃設計方案

（B）為日后的物業治理工作打好基礎（D）加快物業的銷售進度

98、物業治理方案的文本要緊包括（）等項內容

（A）物業治理服務模式（B）物業治理財務收支測算

（B）物業治理企業內部治理制度（D）物業治理企業的外部監督措施

99、為了使物業治理方案更加完善，物業治理企業需要了解本地區同類型物業的治理措施（）等

（A）治理模式（B）銷售價格（C）收費水平（D）服務項目

100、為了能夠制定合理的物業治理制度，物業治理企業需要（）

（A）了解物業開發建設單位的情況（B）了解業主和使用人的情況（B）了解物業現狀（D）了解國家的相關法律法規

101、物業治理企業內部的治理制度包括（）

（A）企業綜合治理制度（B）業主公約

（B）物業治理法律制度（D）職員治理制度

102、物業治理公共治理制度對（）有約束力

（A）全體業主（B）全體使用人（C）物業治理企業（D）物業治理行業主管部門

103、物業治理制度的內容能夠分為（）

（A）條（B）款（C）項（D）目

104、需要在住宅小區《住戶手冊》中進行介紹的治理機構一般包括（）等。

（A）物業治理企業（B）居民委員會

（B）業主大會（D）業主委員會

物業治理企業的《職員手冊》中關于人員聘用政策的具體內容包括（）

（A）試用期（B）勞動合同（C）體檢（D）休假

106、物業治理企業若起訴欠費業主，需要預備充足的證據，包括（）等。

（A）營業執照（B）業主欠費的證據

（C）物業服務合同（D）物業收費依據

107、房屋的共用部位包括（）等。

（A）外墻面（B）樓梯間（C）室外停車場（D）電梯

108、物業治理企業財務治理部門的差不多職責包括（）等。

（A）制定物業服務費預算方案（B）參與策劃各種營銷活動

（B）決定開支范圍及職員的津貼和資金（D）監督物業服務費的收繳運用

109、物業治理企業制定房屋養護打算時，需要做的工作有（）

（A）確定責任人（B）建立各類設備設施檔案

（B）制定養護治理制定（D）掌握房屋建筑的完好狀況

110、物業治理企業在實施房屋養護打算時，需要做的工作有（）

（A）做好設備設施的安全檢查（B）審核維修養護方案和工程預算

（B）保證物資供應（D）加強成本核算

111、房屋及附屬設備設施維修養護輔助打算的內容包括（）等

（A）工程進度打算（B）材料供應打算（C）設備供應打算（D）成本與利潤打算

112、依照房屋維修養護技術治理方面的規定，發生下列情況中的（）時，必須先做技術鑒定。

（A）將平房改為二層樓

（B）將辦公用房改為生產車間

（C）樓板發生損壞，樓上樓下對導致損壞的緣故各執一詞

（D）裝修嚴峻破壞了房屋的承重墻

113、編制房屋維修工程預算的原則包括（）

（A）服從指令原則（B）據實合理原則

（C）厲行節約原則（D）市場機制原則

114、編制房屋附屬設備設施打算性零修工程預算的依據包括（）等。

（A）材料、工具、設備的市場價格

（B）設備設施維修使用講明書

（C）工程維修養護合同

（D）有關部門的相關規定

115、編制房屋附屬設備設施打算性零修工程預算的依據包括（）等。

（A）定額換算法（B）經驗估算法（C）統計分析法（D）成本計算法

116、在設計物業治理區域內綜合經營服務項目進行市場調查時不僅需要考察物業項目周邊的商業服務設施條件，而且需要（）。

（A）收集服務對象的資料和需求（B）了解物業項目本身的條件

（C）考察物業項目周邊的交通狀況（D）分析物業治理企業自身的優勢

117、物業治理企業開展綜合經營服務的劣勢在于（）

（A）市場集中度過高（B）不容易與顧客建立長期穩定的聯系

（C）項目規模小（D）專業性差

118、假如物業治理企業接管的項目是一個以老年業主為主的住宅小區，可優先開發的綜合經營服務項目包括（）

（A）診所（B）商務中心（C）酒吧（D）家政服務員介紹所

119、在物業治理區域內設計綜合經營服務項目時需要考慮的原則有（）

（A）盡量擴大服務半徑

（B）保證各類設施集中布置

（C）不能擾民

（D）能夠考慮選擇門戶位置

120、依照《都市居住區規劃設計規范》，居住區公共服務設施除教育、醫療衛生、文化體育、市政公用設施外，還包括（）等。

（A）行政治理設施（B）規劃設計機構（C）金融郵電設施（D）社區服務設施

121、物業治理區域綜合經營服務項目的組織和治理工作包括（）

（A）選擇經營方式（B）對服務收費進行監督

（C）服務效果考評（D）監控服務質量

122、物業治理區域內綜合經營服務項目市場調查的重點任務之一，是了解服務對象的資料，其中應包括潛在顧客的（）

（A）消費觀念（B）消費適應（C）消費場所（D）消費需求

123、物業治理市場的特點有（）等。

（A）質量差異性（B）不可分割性（C）所有權性（D）服務連鎖性

124、物業治理企業常用的職員績效考核方法有（）

（A）配對比較法（B）等級評估法（C）情境模擬法（D）小組評價法

125、為撰寫物業治理專業論文收集資料的具體途徑有（）等。

（A）到圖書館檢索（B）到網上搜索

（B）組織座談會（D）搜集相關法規政策一、情景題（1—5題，每題8分，共40分）1、世達物業治理公司近期遇到了資金短缺的問題，為了度過難關，請你為該公司制定一份資金籌措打算，盡可能多地為公司提供資金來源渠道。2、豐聯物業治理公司將其負責治理的某住宅小區3號樓房屋的大修工程外包給了某專業維修公司。工程完工后，豐聯物業治理公司接到了工程驗收通知。請問豐聯物業治理公司應如何組織3號樓房屋大修工程的驗收工作？3、某職業技術學校需要將原來的一座辦公樓改建為機房，聘請了博泰建筑公司承擔該項工程。這座樓為2層樓，總建筑面積534平方米。其暖通工程定額直接費為A，其定額工資為M，其它直接費為B，現場經費為C.請計算該裝修工程中暖通工程的直接工程費、間接費、利潤、稅金和工程造價。（講明：計算過程中涉及到的相應費率能夠采納定額中規定的相應費率，也能夠用符號代替）4、差不多入住2年多的某TOWNHOUSE（聯排不墅）項目，現有300多戶居民，其中白領人士較多，然而該項目位于郊外，缺乏附屬配套設施。假設你是該項目的物業治理經理，請針對上述情況，完成以下工作：（1）為該物業項目設計4種合適的綜%考試大%合經營服務項目。（講明：只寫出服務項目名稱即可）（2）假如全部綜合經營服務項目都不是物業治理公司自己經營，而是對外承包，那么物業治理公司應如何監控服務質量？5、小周是某物業治理公司人力資源部的經理，該公司在6月份需要進行年中績效考評工作。請問小周應按照如何樣的工作流程實施職員績效考評方案？來源:考試大-物業治理師考試二、案例分析題（6——7題，每題15分，共30分）6、李經理是某物業治理公司財務部門的負責人，為了更好地操縱公司的財務預算，他打算對公司的高層治理人員進行一次財務預算操縱工作內容的培訓，請幫他列出操縱企業財務預算的具體工作內容清單和操縱財務預算的步驟。7、居住在青云小區1號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了金屬護欄，緣故是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業治理公司得知后趕忙要求這5戶居民自行拆除，理由是青云小區業主委員會與該物業治理公司簽訂了《物業服務合同》，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，然而拒不拆除護欄。請問：物業治理公司能夠按照如何樣的程序、采取哪些方法解決該問題？三、方案策劃題（8——9題，請從中選作一題，滿分30分，假如8、9兩題均答，則只計算第8題的分值）8、海成物業治理公司負責治理的物業項目要緊是寫字樓和高檔住宅。該公司現有職員450名，其中治理干部75名，專業技術人員40名。公司今年預備從二級資質晉升到一級資質，正在籌備修改公司的內部治理制度。請依照該物業治理公司內部治理制度的框架體系，內容具體到每一項制度名稱，并寫出財務部經理的崗位職責。興海物業治理公司負責治理的科興小區是差不多投入使用10年的住宅區，建筑面積50萬平方米，以高層建筑為主。目前，該小區的停車位嚴峻不足，依照實際需要，應該進行規模較大的停車場擴建增建工程，停車場擴建增建的提案獲得了科興小區全體業主的同意，停車場擴建增建用地也獲得了主管部門的批準。科興小區停車場擴建增建工程規模專門大，興海物業治理公司預備采取招標方式托付具有相應資質的專業規劃設計單位進行規劃設計。請寫出（1）興海物業治理公司選聘專業規劃設計單位應遵循的招標工作程序。（2）科興小區停車場擴建增建方案的要緊內容。2006年試題

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．一級資質物業治理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A．50B．300

C．500D．1000

2．新設立的物業治理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A．30B.45

C.60D.90

3.某物業治理公司僅治理高層住宅類型的物業，治理總面積達120萬平方米，從治理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級B.二級

C.三級D.三級暫定

4.前期物業治理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

A.7B.15

C.30D.45

5.在前期物業治理招標投標中，評標委員會依照評標結果向招標人推舉不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人

C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業治理投標的過程包括：①預備投標文件，②獵取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥D.②－③－①－⑤－④－⑥物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業治理企業簽訂。

A.各業主分不B.業主大會

C.業主委員會代表業主D.物業建設單位

8.業主臨時公約由（）制定。

A.建設單位B.購房人

C.物業治理企業D.房地產行政主管部門

9.物業治理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作B.工程監理工作

C.開發建設工作D.物業治理咨詢活動

10.前期物業治理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業治理活動。

A.首次業主大會會議召開B.業主大會成立

C.50%業主入住D.物業服務合同生效

11.業主大會選聘了新的物業治理企業，原物業治理企業應向（）交還有關的物業治理資料和物業治理用房等。

A.建設單位B.業主委員會

C.政府主管部門D.新物業治理企業

12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人B.裝修企業

C.裝修施工人員D.物業治理公司

13.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

A.建設單位和物業治理企業將視業主入住不成立

B.建設單位和物業治理企業將視業主入住成立

C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。

A.測量B.敲擊

C.使用D.目測

15.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類不，不包括（）。

A.磚結構B.木結構

C.鋼筋混凝土結構D.框架結構

16.關于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修B.緊急搶修

C.預防性維修D.大修

17.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行B.客戶投訴

C.維修和技術改造D.各項電氣預防性實驗和其它測試

18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治要緊方法的是（）。

A.挖巢法B.藥殺法

C.熏蒸法D.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

A.澆水B.病蟲害防治

C.雜草防治D.綠化改造工程

下列關于物業治理區域內安全防范工作責任的講法中，表述正確的是（）。

A.物業治理企業應當協助做好物業治理區域內的安全防范工作

B.物業治理企業對治理區域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業治理區域內發生刑事案件時，物業治理企業不承擔任何責任

D.物業治理企業可對嫌疑人進行留置訊問

21.下列關于消防通道治理的講法中，正確的是（）。

A、物業治理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業治理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業治理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業主在消防通道停車與物業治理公司無關，無須進行治理

22.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統通知治理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統，在治理人員的指揮下采取措施自救

23.實行物業服務費用酬金制的，物業治理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每（）許多于一次公布物業服務資金收支情況。

A.三個月B.半年

C.一年D.二年

24.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業治理企業的酬金。

A.物業服務成本B.物業服務支出

C.物業服務支出、法定稅費D.物業服務成本、法定稅費

25.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業治理企業B.全體業主

C.物業治理企業和全體業主D.建設單位

26.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業治理企業（）。

A.提出打算，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定

C.與部分業主商量決定

D.與建設單位商量決定

27.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

A．政府定價

B．政府指導價

C．業主定價

D．物業治理企業與業主協商確定

新建物業承接驗收時，物業治理公司應向（）索取物業檔案資料。

A.業主B.建設單位

C.施工單位D.監理單位

29.某項目治理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采納的文書類型應是（）。A.通知B.報告

C.請示D.決定

30.按照《住宅室內裝飾裝修治理方法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業治理企業（或指定方）能夠按照裝飾裝修治理服務協議，收取（）。

A．治理服務費B．審批費

C．施工現場治理費D．裝修保證金

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

31.二級物業治理企業資質證書由（）頒發和治理。

A．國務院建設主管部門

B．省、自治區人民政府建設主管部門

C．省、自治區人民政府房地產主管部門

D．直轄市人民政府房地產主管部門

E．設區的市的人民政府房地產主管部門

32.新設立的物業治理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

A.企業法定代表人的身份證明

B.企業總經理的身份證明

C.物業治理專業人員的職業資格證書和勞動合同

D.治理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業服務合同

33.物業治理招標的主體包括（）。

A.物業治理企業B.物業建設單位

C.業主大會D.業主委員會

E.物業所有權人

34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區不有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

下列關于業主公約的講法中，正確的有（）。

A.業主公約經業主大會通過后生效

B.業主公約對全體業主具有約束力

C.業主公約對物業治理企業具有約束力

D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

E.業主公約僅有道義上的約束力

36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列講法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用

D.物業治理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

37.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

A.居住B.公共

C.商業D.工業

E.其他

38.物業治理區域停車場的物業治理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員B.車輛清洗員

C.交通疏導及治理員D.停車場保潔員

E.停車收費員

39.物業治理企業主營業務收入包括（）收入。

A.物業治理B.物業經營

C.政策性虧損補貼D.物業大修

E.共用部位的租賃收入

40.物業治理企業利潤總額包括（）。

A.企業所屬項目上交的治理酬金B.營業利潤

C.投資凈收益D.營業外收支凈額

E.補貼收入

41.物業服務支出的構成不包括（）。

A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業治理企業財產保險費用

C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

D.治理服務人員的工資

E.項目治理處用房裝飾裝修費用

42.按照《物業服務收費治理方法》，物業服務收費實行（）。

A.政府定價B.政府指導價

C.市場調節價D.業主定價

E.政府與業主共同定價43.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業治理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造

E.共用部位、共用設施設備的日常維修

44.下列關于物業服務費用包干制的講法中，正確的有（）。

A.由業主向物業治理企業支付固定物業服務費用

B.治理服務利潤是固定的，不隨物業治理成本的變動而變動

C.物業治理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業治理企業享有或者承擔

E.物業服務費用中不包括法定稅費

45.物業治理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業治理企業B.物業治理專業人員

C.業主委員會D.建設單位

E.物業使用人

三、案例分析題（共2題，每題20分。請依照背景材料，按要求作答）

案例分析題（一）

某物業治理公司治理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等治理成本的增加）？（5分）

編號意見與建議

1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

2保安人員更換頻繁，給小區安全治理帶來隱患

3小區內停車秩序混亂，建議加強治理

4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強治理

5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素

6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換

7某部電梯安全隱患嚴峻，需要大修

8建議小區外墻全部翻新

9小區老鼠和蚊蠅較多（特不是蚊子），建議采取措施

10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強治理

11部分業要緊求減免物業服務費

12希望提供家政服務

13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

14建議清潔工作業時刻與業主的上下班時刻盡量錯開，幸免與業主爭用電梯問題2：上述不屬于物業治理企業治理職責范圍的項目有哪些？對此，物業治理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能緣故和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業要緊求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？什么緣故？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項治理措施，以提高治理服務水平？（3分）

案例分析題（二）

某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業治理公司承擔前期物業治理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業治理公司。業主委員會與乙物業治理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業治理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業治理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區治理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業治理資料，拒不配合物業交接查驗。

2006