房地產信托風控審查要點

房地產信托風控審查要點房地產信托風控審查要點房地產信托風控審查要點資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產信托風控審查要點版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：房地產風控審查要點交易結構融資成本應同時滿足一下三點：融資成本不低于【20%】信托報酬不低于【8%】信托公司年華收入不得低于【500萬】備注：建筑面積低于10萬平方米以下的，融資成本不得低于25%單一資金信托的，信托報酬不得低于【1%】2、融資方式（1）項目未取得“四證”的，建議采取大信托模式，同時關注當地國土局及工商局對項目公司取得土地后的股權變更是否有限制，辦理工商變更登記時應不存在障礙。（2）項目未取得四證時不得采取或變相采取貸款及股權投資附回購承諾的交易結構。3、優先次級比例原則上不得高于1:1。融資人資質較好土地取得時間較早土地增值明顯的，可適當放寬比例。但不得高于銀監會規定的3:1.4、次級資金認定（1）審查融資人次級資金投入是否落實，并要求提供相關憑據。（2）次級資金以融資人實際投入為準，不得將土地等資產的評估增值作為次級。（3）次級形式：現金、項目公司股權、土地使用權、股東對項目公司的股東借款等。5、持股比例（1）信托應占絕對控股地位，原則上要求持股100%或99%。（2）融資方有并表需求，要求占比50%以上，同時同意將其股份質押給信托的。二、交易對手1、傾向選擇二、三線城市具有一定知名度的開發商，且具有相應的資質及開發經驗。2、交易對手資信（1）資信良好，無任何不良信用記錄（包括已結清不良記錄和未結清不良記錄）（2）應提供融資人及控股股東的貸款卡卡號及密碼，并在盡職報告中反映人行征信系統查詢結果。（3）要求融資人資產狀況、經營業績良好，法人治理結構完善，注意回避經營風格激進、資產負債率高、資金鏈緊張的房地產企業。3、房地產開發資質（1）融資人或其控股股東應具備房地產開發【三級】或三級以上資質。對于資質低于【三級】開發經驗低于【20萬平方米】的，如果項目本身具有一定優勢，建議提高融資成本至【25%】。（2）實際控制人累計開發面積應不低于【20萬平方米】，并提供相應證明資料。如股東出資證明、竣工備案登記等。4、項目公司成立時間（1）如果股權結構清晰，債權債務關系簡單，最好是融資人為本醒目新成立的項目公司；（2）對于存續時間較長的項目公司，需聘請專業中介機構進行，最大限度防范或有負債帶來的風險。同時要求融資人對或有負債提供連帶責任擔保。5、項目價格原則上不考慮房屋均價低于4000元/平方米的地區。三、投資預測1、自籌資金比例融資人自籌資金不得低于項目總投資的【15%】，避免接觸融資人財務杠桿比例過大的項目。預售政策盡職報告必須詳細說明當地的預售政策，如：銷售許可證的辦理條件，如有的地方要求施工至正負零預售，有的地方要求主體工程封頂預售，有的地方要求建到一半預售。關注預售的時間是否與項目的開工時間及預售條件相符。關注當地預售政策中是否要求預售款進行監管。銷售價格預測盡調報告中必須提供詳細的、強有力的證據支持項目的預售價格預測，如對周邊競爭性樓盤（一手及二手市場）售價情況進行詳細調查說明。銷售進度預測盡調報告中必須詳細的、強有力的證據支持項目的銷售進度預測，如考察周邊樓盤的銷售進度、當地居民住房需求量、當地商品房供應量、房屋空置率。現金流預測盡調報告中必須包含現金流量預測；現金流量預測必須按季度編制；關注現金流量表中是否存在資金缺口。關注信托資金與自有資金投入是否能滿足取得預售許可之前的項目前期開發投入。關注現金流在信托到期時是否足以償還信托本金及收益。除非有強有力的證據證明，否則不得將車庫的銷售回款包含在信托期內的現金流量預測中，但可在項目利潤預測中考慮車庫銷售額。信托本息的現金保障倍數依據信托退出后的時點計算的累計現金凈流額不得低于信托計劃的30%。項目投資效益指