城邊村改造構想

1、三亞灣某城邊村改造之構想一、“城邊村”及其形成的原因“城邊村是“城中村”的延伸，是城市化過程中必然會出現的現象。“城 中村被城市所包圍，但“城邊村依附在城市的邊緣，對城市發展的不利影 響不亞于“城中村”。由于缺乏統一規劃，基礎設施不全，亂搭亂建，“城中 村房屋布局零亂，道路失修毀壞嚴重，垃圾成災，居住環境和治安條件十分 惡劣，嚴重影響了三亞旅游城市的美好形象。同時，由于管理不到位，引發土 地無序開發，空間布局零亂，加上農村集體用地多占、違法搶占現象時有發生， 造成農村土地資源嚴重浪費，同時制約著三亞城市品位的提升。隨著三亞城市 化進程的加快，“城邊村”與城市發展的矛盾日趨突出，急需進行改造。二

2、、三亞城邊村改造的模式一政府主導與企業改造開發相結合城邊村一般都比較貧窮，當地政府無力進行大規模的投資。為推進城邊村 改造，在當地政府主導的前提下，讓房地產開發商介入是一個不錯的想法。政 府把規劃做好，對改造項目進行摸底，明確有多少房子要拆，有多少農民需要 安置，這塊地以后要做什么，市場價是多少，同時還要做好農民的思想工作， 以此設定拆遷的條件，然后再引進開發商拆遷，把拆遷補償作為投資開發商的 成本。這個模式的優點：政府直接出面做規劃，做好農民的思想工作，保證一個 公開透明的環境。從做出規劃、引進開發商到后來的改造工作進行一個全程的 主導，可以減少農民對開發商的猜忌和不信任，為日后解決可能出現

3、的摩擦留 下一定的空間。開發商經驗豐富、經營管理能力及技術力量強，承擔城邊村的 改造，將有利于保證城邊村改造開發的檔次與品質。同時可借助知名房地產開 發商的品牌影響力和光環效應，樹立城邊村的高檔次形象，提高土地的品牌市 場價值。為城邊村以后的發展創造一個良性的環境。三、城邊村改造中可能遇到的問題首先，群眾思想障礙問題。農民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農經 濟意識濃厚，擔心改造后利益得不到保障，特別是靠“租房經濟”生存和發家 的村民，更是普遍抵觸拆遷。還有群眾可能擔心住進現代化的居住樓，離農地 太遠，農用具也無法存放，不方便從事農活，所以猶豫不決。還有一些群眾由 于受傳統封建的思想等原因的影

4、響，看重的是自己的土地，對現有的宅基地視 如命根，（大多數農民-刪掉）不愿意（搬離原住地刪）另辟新居。同時， 還有部分農戶“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏改造的主動性。因此，廣大 村民存在著“既想改，又怕改”的等待觀望心態。其次，農村土地所有權問題。由于城邊村保留著原來的農村土地集體所有 制。農村的土地只能用于農民宅基地、公用設施和農村集體經濟發展（不妥， 自己改），不能轉讓，不得建房出售，不能用于商業開發。在這樣的背景下， 舊村改造的資金和開發商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以 實現。同時影響開發商的利潤率和改造積極性。最后，民生問題和拆遷安置和利益分配問題，由于進行拆遷安置，

5、原來的 村民住進新的居住地可能喪失了原來的工作機會，隨之而來的就是就業問題。 由于農民文化比較低，從事農活收入也不高，就業變得十分重要。還有拆遷以 及安置費用和改造完成后產生各方很多利益分配問題也會變得錯綜復雜。四、如何解決拆遷中出現的問題首先，政府和開發商要要高度重視城邊村改造工作，要深入城邊村進行廣 泛宣傳改造工作，做好拆遷前的思想動員工作。要讓當地居民了解改造程序、 改造方案、和改造后情況，緩解和打消原居民對拆遷改造的抵觸情緒。其次，要想農村集體所有制的土地進行市場化改造，讓開發商順利介入改 造。就必須先實現農村土地的所有權轉變。首先，實施村民向居民、村委向居 委的轉變，在此基礎上實施集

6、體土地向國有土地的轉變。在這樣的基礎上進行 改造。首先實行政府統一規劃拆遷安置后，剩下的土地可以通過拍賣，競標的 方式由開發企業進行開發建設。否則容易出現“釘子戶”問題，但為了整個工 程的順利實施，就會對“釘子戶”提出的過分要求予以妥協，這又會引起已經 搬遷拆遷戶的不滿。但如果對某些“釘子戶”采取強制拆除，這又將帶來一系 列訴訟問題。所以土地所有權轉變是整個改造工程最核心的問題。最后，開發商要和政府以及原居民協同建立利益分配機制以及就業安排機 制。涉及拆遷安置要照顧原住村民利益，對城邊村土地進行開發、儲備后，應 留足資金用于壯大集體經濟，解決村民的長遠發展問題。解除后顧之憂。五、開發商應如何改

7、造開發三亞灣某城邊村開發商在進行城邊村 改造時一定要從實際出發，因地制宜，最大限度利 用當地有利條件來取得最好的改造效果。某城邊村位于三亞灣，靠近海邊，所 以整個改造方案都離不開海，還要結合整個海南國際旅游島的大趨勢來設定。在改造初期一定要確定土地使用的規劃，在調查清楚城邊村基本情況的基 礎上，需明確安置用地、農耕用地，集體發展用地和企業開發用地三部分用地 的范圍以及安置建設模式、村民就業保障、開發建設意向和權益分配方案等。 建設用地范圍必須符合城鄉規劃和土地利用總體規劃中確定的村鎮建設用地 范圍。三亞灣某海邊村改造土地可以初步劃分為四個部分：安置用地，農耕用地， 郊區度假酒店用地和商品房開發

8、用地。然后可以按照一下幾步開始改造。（一）經有關政府機關審定并取得土地權屬后，由政府主導，開發商為主 力軍，組織城邊村改造項目實施。（二）先安置后開發。涉及拆遷安置的村莊應首先做好安置區建設工作， 確保保證拆遷時村民的居住環境得到實質性改善，并且保證在改造時也有一定 就業和收益來源，不至于當地居民流離失所。（三）其中結合靠海優勢把酒店用地和商品房開發用地規劃在海邊，充分 發揮海洋優勢開發一線海景度假酒店和一線海景商品房來提高酒店住房的檔 次。把安置區和農耕區安排在靠內陸的地方，最大限度開發土地利用價值，為 開發商、當地居民、政府爭取最大的經濟效益，還可以保護和利用海岸旅游資 源，減少農耕活動對海岸的破壞作用。（四）開發商還要把建設商業用地和當地就業相結合，以給當地帶來很多 就業機會，讓當地居民覺得拆遷安置確實能夠給他們帶來實實在在的利益。比 如在工程建設時盡可能使用當地民工，讓當地民工參與建設自己的房子，毫無 疑問會提高他們參與拆遷改造的積極性。還有在工程完工后，酒店投入使用和 商品房小區物業也要優先聘用當地居民，這樣既可以節省人工成本還可以拉近 開發商與當地居民的關系