淺談地產中的商業倫理

1、淺談地產中的商業倫理摘要：關鍵詞： 房地產 商業倫理 目錄一、緒論3二、房地產中商業倫理缺失的現狀和變現31 社會責任的忽視42 經濟風險的忽視43 公民利益的侵犯44 商業信譽的忽視55 自然環境的破壞56 人文精神的忽視5三、房地產中商業倫理的倡導61、房地產企業之間的倫理規范62、房地產企業對其員工的倫理規范63、房地產企業對其消費者的倫理規范74、房地產企業對環境的倫理規范75、房地產企業與當地政府的倫理規范7四、房地產商業倫理的影響和完善81、房地產企業的內部環境建設82、 房地產企業的外部環境建設8五、討論9六、參考文獻9一、 緒論自改革開放以來，中國房地產的發展歷程便一波三折，從

2、上個世紀九十年代開始，中國房地產行業的興起和中國傳媒業的變革使得房熱浪潮越退越猛。1998年,“房改”使得中國的房地產市場化進入了實質性的階段。1999年全國開始取消福利分房,商品房開始進入市場，房地產在商業領域的比量日行益重。發展至今，房地產行業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在這樣的影響下，房地產市場運營的一些弊端也日漸突出，在樓市的競爭日益激烈的今天，對于房地產企業家來說，利益的得與失成為了市場競爭的權衡，越來越多的企業家以利益為首，忽略了產品質量，營銷真實性的問題。一邊不斷堆積房地產這一泡沫經濟，一邊想盡各種辦法降低投入獲取更大利益。很多房地產企業在利益的驅動下，不去提高產品的質量，而

3、是開始想方設法運用花樣繁多的營銷手段吸引消費者，甚至出現了很多違背道德的營銷行為，如商家虛假宣傳、房屋有質量問題、房屋功能不全、承諾信息不履行、開發商沒有預售許可證等合法手續、不退多收費用、定金糾紛、一房多賣及亂漲價等。現今房地產市場是一個險象環生、危機四伏的地帶，但卻也前途無量。國人心懷“不入虎穴焉得虎子”的心態紛紛投入這一混亂之地。無疑使得原本混亂不堪的房地產市場變得更加烏煙瘴氣。正是由于這樣一種房產推動者、掌控者和管理者素質良莠不齊的局面，使得房地產商業平臺變得缺失倫理，其對人文精神的維護和繼承變得微乎其微。二、 房地產中商業倫理缺失的現狀和變現近年來，在西方市場經濟發達的國家，一種圍繞

4、企業經營管理中的倫理問題研究的新興學科企業倫理學開始成熟起來：在美國，相關的企業倫理憲章已經開始實施；1962年，美國政府公布了關于企業誠信倫理及相應行動的聲明。因此，面對我國經濟市場，尤其是房地產市場的商業倫理確實的混亂局面，在企業家中提倡商業倫理尤為必要。房地產中商業倫理貫穿了整個房地產項目的始與終。如房地產項目的地域選擇，形象定位，模塊建設，商品推廣和銷售，甚至是項目的管理和運營都可以介入商業倫理的評判與指導。如此眾多的環節稍有出錯，就可能在最后引發企業或消費者的巨大損失。這不是蝴蝶效應的偶然，而是一種因果結合的必然。當今倫理缺失在房地產市場中的表現主要有以下幾個方面：1 社會責任的忽視

5、房地產行業項目的建設，除開開率到產業自身的最大利潤之外，還應考慮到項目對于社會責任的承擔。房地產應有效的為為廣大市民解決根本的住房問題，同時將自身利益與社會責任兩個方面合理分配以達到最佳的平衡。在社會大多數成員能夠享受到房地產發展成果的前提下，應避免利益主體之間利益分配無法調節引發的經濟社會問題。在現實生活當中，許多房地產行業為了利益的更大追求而違背社會責任，損害了消費者的利益，如掌控市場、抬高房價等手段行為的實施就是以城市一般居民住房外其他方面福利的巨大受損作為代價的。因此，房地產企業應以重視社會責任為前提，在承擔起應有社會責任的情況下，追求自身利益的最大化。這才是房地產企業的正確盈利之道。

6、2 經濟風險的忽視房地產行業由于自身的重要性，在經濟方面自然占到了很大的成分，房地產商品一慣以高價格出現在市場上。因此，房地產商品價格的高低很容易引發國民經濟的風暴。許多房地產業為了行業的利益而將危險轉嫁至國民經濟中在亞洲金融危機后, 房地產業在成為國內經濟增長動力的同時也成為獲得暴利最多的行業。另一方面，房地產行業的金融性質導致其與銀行信貸息息相關。同時，也與其他相關產業如水泥、鋼鐵、電器、建材等存在分不開的關系。面對國家的宏觀經濟調控，房地產企業的態度尤為重要。國家宏觀調控的難易出臺容易引發國家經濟的崩盤。這就是房地產企業的經濟風險責任，也是相關企業家的商業倫理體現。只能房地產企業積極配合

7、國家的宏觀調控，才能確保國內經濟的穩定提升。3 公民利益的侵犯當我們把眼光定位在城市拆遷的環節中時，就能發現許多房地產侵犯公民利益的情況。城市拆遷的行動使得部分房地產開發商的財富得到刷新，一些開發商在這樣的過程中轉移弱勢群體的私有財產。繼而會制造虛假需求來擴大宅前范圍，同時還會對普通居民進行人為的惡性打壓以壓低房產補償價格，來滿足其謀取暴利的需求。這樣的情況便是房地產企業因倫理的錯誤對位而導致的喪失社會責任感。同時，在地產項目的建立過程中，房地產企業也缺乏人文、人性的正倫理思考，結果建立的住宅商區往往在外形、設計和構造上考慮不周，從而損害公民的購房、居住利益。4 商業信譽的忽視房地產開發過程設

8、計了多個不同行業領域的企業，由于這樣一種錯綜復雜的關系，使得龐大的經濟利益被龐大的商業關系所分割。在巨大的商業利益面前，企業與企業之間契約與合同的漏洞變成了一部分企業的牟利之處。商戰是看不見硝煙的戰爭，但其中的波濤暗涌卻打散了商業信譽的維持。除此之外，房地產企業與消費群體之間的利益往來也被掛上了失信的面具。在房產銷售的過程中，開發商往往會窮盡招式侵害、欺騙消費者。而政府監管的疏忽也讓部分地區的房地產企業惡習成風。這也是企業與消費者之間商業信譽缺失的主要表現。5 自然環境的破壞在我國，環境保護與經濟發展的平衡一直是一個難題。這一點也包括了房地產的開發。在房產開發過程中，為了追求更高的利益，難免會

9、犧牲了自然環境的維護。房地產開發的基本性質使得項目建設離不開自然環境。自70年代開始，法律法規雖以出臺了相應的國家自然資源保護政策。但企業家為了提高房產價值，提高項目容積率而破壞自然環境的行為卻屢見不鮮。同時，稀缺環境也被眾多房地產企業爭奪和改造。這就是房地產企業在自然環境保護方面的倫理缺失。6 人文精神的忽視 在國人精神文化逐漸缺失的今天，外域文化的介入往往是以一種違背原則的方式進行的，這樣的局面通常會導致國人盲目的從洋媚外。“外來的就是好的”諸如此類的觀點也已經深入了很多人的內心。在房地產行業，這樣的思想也開始蔓延，譬如在房地產項目的建設過程中，設計風格直接套用了國外的設計風格，卻不考慮到

10、項目的地理性質，地域的人文特質等，如此一來，眾多風格異樣的項目樓盤奇怪的豎立在城市之中，越來越多的異式風格建筑使得大城市失去了原有的文化底蘊和景觀風格，導致城市的現代化建設變成一種不倫不類的結果。房地產企業拋掉了原有的國民精神和風格底蘊，忽視了人文精神和繼承，造成了人文精神的斷層。三、 房地產中商業倫理的倡導商業倫理是指商人從事貿易活動中處理相互關系的行為規范和準則，也可以說是商務活動各方理應遵守的一套行為規范和行為準則；既指商人采取什么樣的態度對待貿易中的各種關系，又指商人在貿易關系中如何進行道德自律。從內容上看，商業倫理包括企業與企業、員工、消費者和環境之間的倫理規范。而在房地產企業中，商

11、業倫理應包括以下五個方面：1、房地產企業之間的倫理規范 企業與企業之間的倫理規范主要是指企業之間的契約、合同等商業交流過程中的規范。房地產行業與其他不同行業（電器、木材、鋼材等）有著密不可分的聯系，因此在商業范圍內自然會產生大幅度的商業交流。 自古以來，商業溝通從口頭的約定跨度到如今的合同契約，在這一過程中，合約的制定也不完全是完整無解的，其本身就會存在漏洞與疏忽之處。然而一些人為無意造成的遺漏一旦被他人發現并加以利用，滿足自身的牟利需求，這便又是商業倫理的違背行為。另外，房地產企業與企業應該是一種平等競爭的關系，企業不能因自身的利益而壟斷壓制對手。在土地的招標拍賣時，房地產企業應按照正常的市

12、場規則進行，摒棄商品房產中的價格合謀行為以及銷售中介合謀而形成制造操縱樓價等的非正常行為。2、房地產企業對其員工的倫理規范房地產企業管理規章中的倫理規范，與其他行業有所同也應有所不同。管理，是以理治人，以德服人。為下，用物約束下級，用利策動員工；為中，同志則道遠，道歧則路盡；為上，德管為之重。好的企業管理應該有效調節各群體之間的利益和權力，同時感化企業員工，達到一種制度存心的規范和志同共筑的默契。3、房地產企業對其消費者的倫理規范 房地產開發企業應以為消費者創造價值作為商業倫理的規范。由于住房產品對于消費者的重要性和不可代替性，房地產開發企業理應與消費者共同分享房地產也快速發展帶來的巨大利益，

13、而不是將利益攬與己。房地產企業構建其自身價值鏈時只能圍繞著一個核心：增加購房者的消費者價值，為消費者提供安全的產品和正確的產品信息以及賦予顧客自主選擇的權利等。在這一方面，房地產企業在產品構建于規劃更應該遵循一種“以人為本”的思想而非“以利為本”。現階段許多房地產開發商對于房產項目的構建都是求快求利而疏忽了消費者在購買商品之后的體驗。4、房地產企業對環境的倫理規范 房地產開發離不開環境，這里的環境除開自然環境，還包括了社區環境。房地產的開發意味著社區環境和自然環境的改變，甚至可能會改變到一個社區環境的文化底蘊。因此，在開發的過程中，開發企業應給原社區、原環境帶來正面的影響和改變，而非人為的破壞

14、和摧毀。在這一點上，國內如今開始出現了“觀念地產”的說法。一些的地產開發商勇敢的拋開房地產行業一貫的習俗，建立了一系列具有繼承人文精神和保護、升華自然環境的優質項目（如天津水晶城、西安就掌燈等）。因此，房地產的開發應該以當地的公眾利益需求、人文精神的傳承以及當地地理環境和自然環境之間的平衡來作為衡量好壞的標準。5、房地產企業與當地政府的倫理規范 房地產企業應與當地政府建立良好的合作關系。政府作為土地供應者，房地產企業獲取土地時應避免權力、資本方面與其的合謀。另外，由于房產商品的高價格，導致房地產行業在社會經濟中充當了重要的角色，作為社會經濟活動的一分子, 房地產企業理應服從于更高的國家利益自覺

15、接受國家的宏觀經濟調控。因此，房地產企業應該再追求自身利益的同時考慮到政府的經濟政策，站在更加廣泛的社會大眾的立場來發展自身行業。四、房地產商業倫理的影響和完善房地產行業中商業倫理的倡導應以企業家為中心，作為一個企業的靈魂人物，其言行舉止的倫理規范影響，小到企業內部員工，大到房地產行業及其他相關行業。從內容上看，商業倫理的倡導具有導向功能、凝聚功能、規范功能和激勵功能。既企業與企業之間運營風氣的影響和引導功能；企業員工的行為、精神凝聚功能， 市場買賣風氣的行為規范功能；企業運營思想的指導功能。房地產行業商業倫理的規范和倡導，引導企業追求崇高價值。在物質化充盈，人文精神匱乏的社會中，從基本物質的

16、房地產行業開始，以“德善美”的倫理價值指導行業運營，進而影響到其他行業的風氣。在國外，已經在不同行業之中倡導商業倫理建設，面對國內的特殊情況，可從房地產企業的內外環境做出完善的對策：1、房地產企業的內部環境建設房地產企業的內部建設包括對企業家、企業文化和企業內部員工的商業倫理建設：（1） 企業家決定了一個企業的重大決策，所以企業家的道德和倫理觀念決定了企業的運營方向，因此應該倡導企業家的正確商業倫理觀，自覺提高道德修養；（2）對于企業文化的建設，應該為大眾倫理所認同，同時要高于大眾倫理上升到更加從高的商業倫理中去，樹立正確的企業文化核心，就是對商業倫理的一種建設；（3） 最后，對于房地產企業的

17、員工，應加強其道德文化方面的培養，通過說服引導、榜樣示范、集體感染、案例分析等方法引導其樹立高價值的倫理觀念，同時加強管理方面的規范和措施，完善考評制度。2、 房地產企業的外部環境建設外部環境建設應該包括對現有法律體系的完善、行業協會管理作用的發揮、輿論宣傳和監督的加強和消費者權益保護意識的加強：（1） 國家應將道德建設和法律的建設融合與一體，道德是法律的前提基礎，法律是道德的保證，建立健全的法制，才有可能維護正確的商業倫理行為，禁止錯誤的商業倫理行為。（2） 房地產行業協會應加強職業道德準則的建設，應對行業內企業的道德狀況進行不定期的評測和監督，提高道德水準的評判標準，并且將之列為企業登記評

18、判的一項重要指標。同時對行業內企業進行道德行為的規范，建立獎懲制度。充分發揮監督作用。（3） 利用社會輿論和宣傳作為房地產行業的商業倫理進行監督和約束。社會輿論的力量可以喚起大眾的意識，房地產企業的利益來源于大眾，而輿論控制大眾，因此，善于利用輿論和宣傳對于房地產企業來說是一把鋒利的雙刃劍。（4） 國家應該加大對消費者權益保護意識的開展工作，使得那些對產品或服務知識所知有限、購買經驗不足、識別能力不強的消費者避免受到利益的損害，這也能防止房地產營銷中商業倫理的喪失。五、總結及討論意義：降低企業間的交易費用促進企業的可持續發展： 企業真正生存的基礎；企業健康發展的保證；企業走向世界的基石當前我國房地產企業的市場營銷面臨著前所未有的機遇與挑戰，在日趨激烈的市場競爭中，道德失范的現象表現的越來越突出，這不僅損害了消費者的利益，同時，也破壞了企業自身的信譽和形象，不利于企業的健康可持續發展。本文通過研究我國房地產企業的營銷倫理問題，首先指出我國房地產企業營銷過程中道德失范的現象，并分析了其形成的原因及可能產生的后果，希望在理論上能提高對房地產企業營銷道德失范行為危害性的認識，最后提出具有一定可操作性的對策與建議，從而希望在實踐上能幫助房地產企業提高營銷倫理水平。通過研究我們不難發現房地產企業在營銷過程中只有做到義利兼顧，將企業的營銷倫理道德