專家解讀12條新政

1、上海八部門解讀樓市調(diào)控2010年10月10日05:21東方早報欒曉娜我要評論(4) 字號：T|T 10月7日，上海市房管局等五部門共同出臺了關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見（即房產(chǎn)調(diào)控上海版細則）涉及限購、房產(chǎn)稅、公積金貸款等方面共12條。昨日上午，市政府新聞辦以及上海市房管局、市建交委、市規(guī)土局、市財政局、市稅務局、市銀監(jiān)局、市公積金管理中心、中國人民銀行上海總部等八大部門聯(lián)合舉行專題新聞通氣會，上海市房管局局長劉海生針對此次出臺的“滬十二條”，逐條做了詳細解讀。自10月7日起，本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房）。作為此次房地產(chǎn)市場

2、調(diào)控上海版細則中的一項重要措施之一，該限購政策備受關(guān)注。在昨日召開的房產(chǎn)新政解讀新聞通氣會上，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，目前出臺的限購措施是“暫定”，至于何時放寬或者取消，并沒有確定，要待相關(guān)條件成熟后再做研判。上海版細則還明確規(guī)定，嚴格執(zhí)行國家關(guān)于境外機構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。“如果房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)沒有按照市政府12條規(guī)定辦理，那么在房地產(chǎn)登記時將會限制其登記。”劉海生說，而由此產(chǎn)生的不良后果，由房產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)來承擔。據(jù)透露，前天，市房管局已經(jīng)專門開會布置下去，嚴查房產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)有可能出現(xiàn)的違規(guī)登記行為。 對于備

3、受關(guān)注的房產(chǎn)稅問題，市政府新聞發(fā)言人陳啟偉表示，房產(chǎn)稅是由國家層面制定的，地方政府要服從國家的規(guī)定，而如果上海要試點的話，也必須要得到國家的認可。記者了解到，在“滬十二條”中已明確，按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作。劉海生強調(diào)，上海堅決貫徹國務院10號文件和“9·29”文件精神，并結(jié)合上海自身特點制定了“滬十二條”，包括金融、稅收和行政手段等，形成“組合拳”，目的就是要遏制房價上漲，保障居民基本的居住需求。政策從市場和保障兩個方面做出規(guī)定，市場方面強調(diào)了中小戶型的普通商品房，住房保障則進一步強調(diào)了政府推動住房保障政策的完善和建設的決

4、心。“滬12條”全解讀關(guān)鍵點:公積金貸款認貸又認房名下有房產(chǎn)，公積金沒動過也難貸細則1各區(qū)縣政府、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識，堅決貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列措施，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。解讀：上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，第一條規(guī)定主要針對區(qū)縣政府和政府各部門，強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控、特別是保障性住房建設，政府的推動特別重要。在市委、市政府領導下，上海大力推動保障性住房建設，去年全市開工量超過1200萬平方米，今年計劃開工量依然不少于1200萬平方米，占到全市新建住房開工量的60%左右，沒有各級政府超常規(guī)的積極

5、推動，不可能完成這么多開工量，其中包括行政審批、動拆遷等方面工作。劉海生表示，第一條規(guī)定“不完全是一條原則表述，而是切實要抓的內(nèi)容”。細則2各商業(yè)銀行對居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。 各商業(yè)銀

6、行要認真執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。 解讀：劉海生解讀說：這一條是針對銀行貸款方面的政策。國務院10號文后，陸續(xù)出臺了一些銀行貸款政策，“9·29”文件又對此作了一些調(diào)整，其中增加了“禁止消費性貸款購買住房”，防止購房者以其他名義貸款去買房，上海要堅決按照這一要求進行監(jiān)管。另外，上海結(jié)合了10號文精神，也明確了非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的條件提供個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。細則3對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購買本市經(jīng)濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比

7、例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。解讀：劉海生表示，細則中的公積金貸款政策主要體現(xiàn)在兩個方面，一是繼續(xù)鼓勵、支持對公積金繳存者購買小戶型住房，第二是強調(diào)自住房、首套房、經(jīng)適房維持原優(yōu)惠政策，同時積極引導合理使用公積金貸款。“這也體現(xiàn)了住房公積金對抑制非合理住房需求的引導。”所以，此

8、次調(diào)控細則中，暫停非改善型二套房的公積金貸款，并停止第三套及以上住房公積金貸款。對于從未用過公積金，名下卻已有兩套房產(chǎn)的購房者來說，是否還能使用公積金貸款？市公積金管理中心主任沈正超對此明確表示，此次政策的導向很明確，是認貸又認房，受理單位要先去房管部門查詢產(chǎn)權(quán)狀況，看名下有幾套住房，并據(jù)此審批是否給予貸款。“如果按照住房情況，不支持公積金貸款的話，就只能按照公積金管理條例，等退休時才能取出來了。”沈正超同時表示，如何判斷“二套房”是改善型還是非改善型，是根據(jù)現(xiàn)在的居住條件來認定的，如果現(xiàn)有住房的家庭人均居住面積超過市統(tǒng)計局公布的上一年全市人均居住面積數(shù)據(jù)，就屬于非改善型住房，低于全市人均居住

9、面積就屬于改善型住房。 關(guān)鍵點:“限購令”暫無 放寬期限“夫妻及未成年子女”即算一戶如果成年子女買房算兩戶家庭細則4本市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。自本意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房）。嚴格執(zhí)行國家關(guān)于境外機構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。解讀：劉海生表示，作為一項行政措施，文件中也明確規(guī)定此次限購措施為“暫定”，但至于何時放寬或者取消，目前并沒有確定，還要看是否具備相應的條件，如供需關(guān)系、上海房產(chǎn)市場發(fā)展、價格是否得到控制、是否有更好的措施等多個方面，房管

10、部門將對此進行深入研究，待條件成熟后再做研判。“根據(jù)國務院10號文和9·29文件規(guī)定，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，可采取臨時性措施，限定居民家庭購房套數(shù)。”劉海生說，而上海正是符合上述條件的地區(qū)，特別是上海這幾年非戶籍人口增長過快。“據(jù)我們估計，近幾年，非本市居民購房比例達到25%左右。”同時，上海也是土地資源最緊缺的城市。因此，在住房上首先應當滿足居民的基本需求，不鼓勵投資性購房，堅決抑制投機性購房。“所以這次我們明確，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套。”劉海生表示，這是一種行政手段，買家不貸款也要予以限制，該措施主要是針對投資、投機性購房，旨在打擊他

11、們購買多套房、多層房。記者同時了解到，考慮到一個家庭成年子女的購房需求，此次將限購的一個居民家庭規(guī)定為“包括夫妻雙方及未成年子女”。如果成年子女買房算兩個家庭。而文件當中的限購起始日期（即10月7日），是以網(wǎng)上簽訂合同的日期為準。此外，對于有個別家庭新購一套后，又賣掉再重新買一套是否允許的問題，劉海生表示，對這種情況，政府部門會進行判斷，如果確實是為了改善居住條件，是作為改善型住房，可能會允許；但如果是炒房，將堅決制止。相關(guān)部門將嚴肅處理買房人與房產(chǎn)商串通的情況，若因此引發(fā)房產(chǎn)糾紛，由房產(chǎn)商和申請人各自承擔相應責任。關(guān)鍵點:上海具備開征房產(chǎn)稅基礎條件上海已成立房屋狀況信息中心為試點征收房產(chǎn)稅積

12、極做準備細則5按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作。解讀 ：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。市房管局局長劉海生在對此進行解讀時表示，國務院10號文就已提出，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。而9月29日的文件中，這一提法更為明確，即“完善房地產(chǎn)稅收政策，加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”。“在國家研究房產(chǎn)稅的同時，上海作為特大型城市，鼓勵市民住房合理消費、控制投資性抑制投機性需求，也是上海本身的需要，

13、而上海也有一定的基礎條件。”劉海生說，所以此次“滬十二條”中，上海有一個積極態(tài)度，一旦國家政策明確，可以加快推進。目前，正在做相關(guān)的準備工作。對于房產(chǎn)稅的前期準備工作，劉海生透露，目前上海已成立房屋狀況信息中心，這也是房產(chǎn)稅政策的一項重要準備工作。房屋狀況信息中心將包括上海所有住房的信息，主要是一個搜索系統(tǒng)。關(guān)鍵點:土地增值稅預征率調(diào)高引導定價房企可能將增值稅成本轉(zhuǎn)給購房者細則6財稅部門要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的規(guī)定。要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。住房開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一

14、年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。要會同有關(guān)部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查。解讀：劉海生解讀說，這次對土地增值稅預征比例的調(diào)整幅度比較大，其目的在于引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價，不希望房價定得太高。過去幾年，全國各地基本上按照1%來征收。今年5月份，國家稅務總局對預征率作了調(diào)整，上海調(diào)整為2%。而此次調(diào)控細則中，則分為不同區(qū)域，由2%調(diào)整為最高可達到5%。同時，還重申了“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查”。這主要是為了防止房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識規(guī)避

15、結(jié)算，拖延結(jié)算。此次土地增值稅預征率的提高，是否會讓開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移到購房者身上？劉海生表示，現(xiàn)在也很難研判這一舉措能對房價起到什么作用。但這一措施的出臺，主要是針對房產(chǎn)商的增值空間，房產(chǎn)商也有可能將部分成本轉(zhuǎn)移給購房者，這個很難說。關(guān)鍵點:動遷房滿3年即可上市交易動遷房提前上市增加小套型供應量細則7為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定。 解讀：劉海生解讀：為了加快上海的舊區(qū)改造、市政建設等項目，上海自2002年開始進行動遷安置房建設，并自2004年開始了大規(guī)模建設，大大改善了舊區(qū)改造居民的居

16、住條件。2005年，上海出臺規(guī)定，動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后，5年內(nèi)不得上市交易。而從這幾年的實際情況來看，由于動遷家庭的居住面積大大提高，特別是外環(huán)線周邊地區(qū)的動遷安置房，不少動遷家庭都有兩三套房子，導致有一些空置房。而受到5年后才能上市交易的限制，這批房源有一定的沉淀。因此，此次文件規(guī)定，將動遷安置房上市交易的期限由滿5年減少為滿3年，可以向市場增加中小戶型普通商品住房的房源。這批房源的提前上市交易，一定會影響周邊地區(qū)的房價。據(jù)統(tǒng)計，目前本市仍在動遷居民手中的滿3年的動遷安置房共有13.6萬套，面積為1200余萬平方米。如果其中空置房在10%20%，那么也將增加不少房源。關(guān)鍵點:商品房主

17、體結(jié)構(gòu)封頂才能申請預售商品房延遲上市對供應量影響不大細則8對2010年7月1日后取得建筑工程施工許可證的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)分項、分部工程質(zhì)量驗收證明書，申請商品住房預售許可。解讀：劉海生解讀：這一條是提高商品住房的預售標準。2000年，上海曾經(jīng)對商品住房預售標準進行了調(diào)整，其中規(guī)定申請預售的標準為：多層建筑要結(jié)構(gòu)封頂；高層建筑的主體建筑結(jié)構(gòu)要完成2/3以上。此次再次提高預售標準，主要是為了保障購房者的權(quán)益，加強對商品住房的質(zhì)量監(jiān)管。此次提高預售標準后，預計上市供應時間將延遲兩三個月左右，不會對房地產(chǎn)供應量產(chǎn)生大的

18、影響。關(guān)鍵點:保障房5年內(nèi)新增100萬套增加租賃型經(jīng)適房供應，便宜租給“夾心層”細則9著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準入標準，對符合條件的申請家庭要做到“應保盡保”，并努力提高實物配租比例。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實施經(jīng)濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，制訂相關(guān)配套措施，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造，有計劃地開展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡屋改造。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設，今后5年新增保障性住房100萬套，并提升市政公建配套水平。解讀：劉海生解讀：本市正在研究“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃，其中住房保障工作是重點，將進一步完

19、善住房保障體系。目前，本市已形成了包括廉租房、經(jīng)適房、公租房、動遷安置房等在內(nèi)的住房保障體系。“十二五”期間，廉租房將繼續(xù)擴大覆蓋面，逐步放寬標準，對符合條件的“應保盡保”，同時積極籌措房源，增加實物配租的比例。經(jīng)適房申購年內(nèi)將在中心城區(qū)、有條件的郊區(qū)全面推開，進一步擴大覆蓋面，今后還將增加租賃型經(jīng)適房，由政府提供，以優(yōu)惠租金租給那些不符合廉租房條件、符合經(jīng)適房條件但又買不起經(jīng)適房的家庭。公租房供應也將加大力度，一方面盡快出臺相關(guān)配套文件，另一方面加快籌措房源。此外，將進一步加快舊區(qū)改造，到今年年底，本市二級舊里以下房屋還將有700萬平方米以上。對于各種保障性住房，本市將按不同需求通過不同渠道

20、籌措房源，包括新建、改建、配建、市場收儲、轉(zhuǎn)化等。細則10增加居住用地供應總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計劃目標。積極開展大型居住社區(qū)土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。完善土地供應制度，對商品住房項目，土地出讓合同中應明確保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等內(nèi)容。其中，對中小套型普通商品住房項目，土地出讓合同中還應明確套型面積。解讀 ：劉海生解讀：大型居住社區(qū)土地儲備工作方面，上海目前已經(jīng)選址確定了23塊土地，面積105平方公里，其中用于住宅建設的40平方公里，可建住宅8000萬平方米。近期已啟動13塊土地，面積5

21、5平方公里，其中用于住宅建設的有20平方公里，可建住宅4000萬平方米。這些土地儲備主要用于保障性住房建設，除了為今年保障房建設儲備土地，更多為“十二五”實現(xiàn)目標作前期工作。細則11規(guī)劃國土資源、建設交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規(guī)劃、建設、預售許可管理，限制拆零申領項目工程規(guī)劃、建設、預售許可。建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的建設規(guī)模和商品住房的預售規(guī)模不得低于3萬平方米。項目規(guī)模小于3萬平方米的，應一次性申領建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證。 房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格執(zhí)行國家和本市關(guān)于商品房銷售管理規(guī)定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格超出申報價格的，應再次報房管部門備案。解讀 ：劉海生解讀：這一條是關(guān)于商品住房的供應加強銷售方案的審核。此前房